來源：國際金融報

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　　復工復產保交樓已成為房企當前的工作重點。

　　中秋節期間，恒大內部召開了一場保交樓大會，會上董事局主席許家印透露，目前已復工的668個項目中，有606個達到正常施工水平，還有62個正在恢復正常施工過程中，他要求相關地區公司在9月30日前必須全部達到正常施工水平。

　　作為保交樓工程中涉及項目最多、難度最大的房企，恒大的保交樓工作任重而道遠，不少房企已經開始以代建的形式加入到其此前的項目中。

　　華夏幸福接盤

　　9月14日，華夏幸福全資子公司幸福安基，以公開招標方式中標沈陽市蘇家屯區HD項目。后者原為恒大集團持有，總建筑面積72萬平方米，為代建保交付項目。

　　該項目主要為沈陽恒大文化旅游城住宅部分工程。

　　2018年6月，恒大在沈陽蘇家屯區佟溝新城拿地開發的沈陽恒大文化旅游城正式簽約，這也是恒大集團在東北地區投資開發的首個國際文化旅游綜合體項目。按照規劃，蘇家屯區將在未來五到八年內，變成一個集童世界樂園區、文化旅游商務區、休閑生活居住區三大功能為一體的新城。

　　隨后，恒大開始深耕蘇家屯區，兩年時間內，片區內推出的新地均被恒大收入囊中，文旅城配套帶來的溢價，恒大顯然不愿錯過。有數據統計，2018年至2020年期間，該片區推出的地塊幾乎都被恒大收入囊中，宗數高達13宗，拿地價格超過12億元。

　　文化旅游城項目中的住宅部分共由6幅地塊組成，項目為多層、小高層板樓，主力戶型在54.72-135平方米的1居-3居，共計4326套房源，首批房源于2019年10月開盤，彼時均價8000元/平方米左右，預計2022年洋房整體交房入住。

　　得益于文旅城項目的助力，2019年恒大以56萬平方米銷售面積和52.9億元銷售金額位列沈陽房地產銷售榜的第六和第七位。2020年恒大在沈陽進一步發力，文化旅游城、時代新城、經開林溪郡、恒大濱江左岸四個樓盤合計銷售了近6000套房源，占據沈陽恒大總銷售套數的60%以上。同年恒大以9325套的銷售套數、96.73萬平方米的銷售面積僅次于萬科，取得了進入沈陽以來最佳戰績，年銷售額達95.9億元。

　　2021年初，恒大率先開啟“打折促銷”，年中降價力度繼續加碼，沈陽文旅城的均價也從7500元/平方米降到6888元/平方米。

　　隨著債務危機日益加重，恒大已無力支撐這個建筑面積近千萬平方米的超大社區，項目開發進入停滯階段。

　　因為超期未開發，2021年11月，沈陽市自然資源局公示收回恒大旗下的9宗閑置地塊，總面積超過35萬平方米，9宗地中有3塊位于蘇家屯文旅城。2022年8月，恒大位于蘇家屯的2宗閑置住宅用地再被政府收回，合計面積達18萬平方米。

　　沈陽市房管局公布的數據顯示，截至9月15日，沈陽恒大文化旅游城項目入網銷售總套數為5041套，已經銷售4564套，尚有477套處于可售狀態。

　　輕資產模式推進

　　此次華夏幸福中標上述代建保交付項目在市場看來并不意外。

　　隨著債務重組工作的落地實施，華夏幸福的日常運營也在逐步恢復。

　　去年10月華夏幸福披露了債務重組計劃，兩個月后獲得債委會通過，至此這場危機走向轉折。

　　2020年四季度，環京市場的持續低迷疊加京津冀地區疫情反復，以及大量債券到期和對賭失敗后平安不再注資，讓華夏幸福的流動性承壓。從危機發生到重組計劃通過，華夏幸福歷時一年多。

　　它是這輪調控中出險較早的房企，也是較快通過債務重組計劃的房企。

　　事實上，華夏幸福化債工作的推進離不開多方面的支持，它與地方政府多年建立起來的信任讓危機伊始，政府便牽頭成立包括債委會在內的多個工作小組，一路推動其與債權人的溝通。

　　與此同時，司法集中管轄統一到廊坊市中院，也避免了華夏幸福資產被輪候查封以及股權被凍結引發的一系列問題，保證了資產的自身造血能力和流動性。除此之外，華夏幸福危機爆發時行業尚未出現大面積爆雷，市場消化能力優于當下，加之創始人王文學化債態度積極，用行動“不逃廢債”，積極變賣資產，回籠資金。

　　重組計劃通過后華夏幸福開始推進，中報顯示，其長短債情況開始轉化，虧損相較去年同期也有所收窄。

　　7月初，華夏幸福在內部召開了戰略貫宣大會，提出將在2022年到2025年三年內，以住宅開發和資產管理為基礎，以產業新城為平臺，轉型成為產業新城服務商。其具體為企業提供的服務包括選址、租售、代建、運營、投資、融資、財稅、人力等服務的綜合服務體系。

　　在王文學看來，未來“招商+物業”及空間代建等輕資產模式業務，將成為華夏幸福的重點。

　　宣布向輕資產轉型后的一個月，華夏幸福成立了幸福安基公司，注冊資本1000萬元。幸福安基參與的第一起招投標項目即為沈陽市蘇家屯區HD項目。

　　在同策研究院資深分析師肖云祥看來，代建業務對此時的華夏幸福而言算是比較好的選擇，首先華夏幸福自身有建設施工的能力，加上代建業務是輕資產，公司不需要較大投入，費率也確定。另外，該代建項目為保交付項目，建設項目資金有保障。

　　對于沈陽市場，華夏幸福并不陌生，在沈陽恒大文旅城開始銷售的2019年，華夏幸福憑借3701套的銷售套數、36.31萬平方米的銷售面積躋身沈陽市場前十，由于這些銷售數據全部來自孔雀城一個項目，這也讓孔雀城的單盤表現僅次于融創觀瀾一號和中海城，位列沈陽單個項目第三。

　　實際上不僅是華夏幸福，近來多家房企已經入局代建賽道。除了早前的綠城、建業等，去年以來旭輝、世茂、龍湖、上坤、中梁等也開始涉足代建業務。

　　有房企代建業務員工對記者表示，代建對于房企的吸引力在于，其相較住宅開發投入低、風險小，雖然整體收益規模不大，但利潤率高。其次，市場需求在增加，去年以來集中供應的地塊大多被城投公司和地方國企等托底拿下，它們缺乏專業且規模化的開發能力，因此市場機會在增加。期中業績會上，龍湖CEO陳序平就直言，代建業務機會比想象中來得更快，因為不少地方平臺公司托底了土地市場，但自身缺乏操盤能力。

　　雖然代建和小股操盤一樣，都為輕資產業務，但肖云祥指出，小股操盤盈利能力更強，但推廣難度大，相比而言代建收入更穩定，在當前的市場背景下，房企更需要穩定的收入。

　　穩定的收入也讓涉足其中的旭輝控股董事局主席林中直言代建具有“抗周期”優勢。

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責任編輯：吳劍 SF031