9月2日，2022服貿會?中國樓宇經濟北京論壇正式開幕。本次大會由世界貿易網點聯盟、集群智庫?中國樓宇經濟研究中心和全聯房地產商會特色小鎮分會共同主辦。論壇主題聚焦“政企聯動開啟樓宇經濟3.0”，論壇發布了《中國樓宇經濟（總部經濟）藍皮書》重要成果，推介了“商務樓宇卓越運營服務鉆石認證”體系和標識，成立了中國樓宇經濟城區聯盟，發布了中國樓宇經濟發展指數評價成果，舉辦了樓宇經濟試點項目簽約儀式和北京市標桿樓宇實地考察，各界代表300余人縱論樓宇經濟方法論，共同開啟了樓宇經濟3.0的新篇章，全方位賦能城市升級和產業升級。

　　優客工場創始人毛大慶出席本屆論壇，并在分論壇二：樓宇（園區）低碳數智化——未來辦公發表主題演講，演講題目是：“未來辦公與共享辦公”，以下為講話實錄：

　　很高興跟大家一起，來做一下我們今年以來樓宇持續發展的總結。

　　既然談到未來辦公，我們總會想到科技的辦公形態以及辦公模式。

　　既然談到未來，先來說說今天寫字樓的現狀。我們這幾年經過大量的研究，研究辦公服務，研究辦公室里面的形態，研究辦公室里面發生種種商業的可能性，研究了半天，歸結就是圍繞著一群辦公的“人”在轉。

　　大家知道，隨著互聯網消費的到來，我們對商業交易模式有了一個新的名詞，以前沒有這個詞，是互聯網消費以后帶動了這個詞兒。我們經常喜歡叫To B還是To C，用這樣一個詞來描述一種商業交易的模式。比如說餐館是To C的，比如我在萬科有住宅，住宅是To C的。但是有些東西是To B的，比如辦公服務、企業服務，這個業務在上市的時候，他就會說你這是To B的業務。To B業務有To B業務的邏輯和To B業務的做法。現在又出來S2B2C的業務，全新營銷方式。我把不動產界也做了一個分析，看一下它的消費對象和消費形態，不動產業務也分To B和To C，包括S2B2C。顯然，在各種各樣產業生態里，一個最明顯To B的形態就是“辦公”。為什么我們看待同樣都是不動產，對于它未來的產品價值，以及未來的產業價值的估量會是不一樣的，就像在上市公司里，我們看到對To B業務的估值和對To C業務的估值，還是有很多區別的。

　　回到辦公室、辦公樓、辦公服務。我簡單做了幾頁PPT，我想說什么問題呢？我們回顧一下人類歷史，最早的辦公場所，中國的辦公室場所，中國的辦公室是“寺”，“寺”跟“廟”還不太一樣。漢代的《全漢書》里面有很多描述，以前那些身份很高的官吏士大夫，他們上班就是去寺里面工作。在西方中世紀，教堂是辦公室，但都是一些高級的修道士在那里面上班，所以寺和教堂是東西方最早的上班和辦公的地方。

　　到了近現代，辦公場所發生了第二階段的變化，叫一人一椅，或者一人一桌。這個工作模式比較接近于我們今天的案頭工作，不過和我們今天辦公室的樣子還是相去甚遠，有點像教室的課堂。像我們中國清代女紅工作車間，還有像20世紀初期泰勒式管理模式下的辦公場所。

　　到了20世紀上半葉，1930—1940年代，出現了第三次技術革命，也就是我們說的微電子、計算機等開始出現。這時候出現了金融交易和社會服務業的蓬勃發展，都在發達的資本主義國家，比如美國等。我們現在看到的比較早期的辦公樓、寫字樓，在紐約可以看到不少，在倫敦也可以看到一些。這都是在上世紀20、30年代的辦公場所，比較接近現在的辦公環境。國民黨民國時期的辦公室、機關樓，只有為數不多的人可以坐在里面辦公。西方出現現代意義的辦公室始于大規模的服務產業。我們看右邊這個，這是打字員，這些打字員是給誰服務的？是給金融機構服務的。我們姑且叫他們為像藍領一樣的白領，這些人已經開始在寫字間工作了，叫寫字間。隨著金融業、股市、證券交易和貿易的發展，開始出現了比較類似于今天的辦公室。

　　在很長的一段時間內，中國對于辦公物產是缺席的，我們是沒有的。大家今天談到寫字樓宇、辦公樓宇，我們可以共同回顧一下。在北京市，1980年代后半期，才出現了寥寥無幾的、寥若星辰的幾個辦公樓，比較早的像亮馬河大廈等。80年代外商在北京辦公的地方，基本上都是聚集在北京的幾個酒店里面，比如友誼賓館、北京飯店、華都飯店，還有亮馬河飯店等。在我們上中學那個年代，所謂辦公室，基本上都是在酒店的包房里辦公的。只有到了90年代初，80年代末的時候，中國才開始出現了具有國際意義的寫字樓，比方在建國門的一些辦公室，像賽特中心，像亮馬河大廈，像昆侖飯店周圍的一些房子，后來慢慢又出現了國貿等標準更高的辦公室。我們國家是在80年代的后半期開始起步追趕西方，并且快速的演化。

　　到了今天這個新的時代，辦公人群出現了新的變化，已經由50、60、70年代出生的工作者，開始轉變成為80、90乃至00年代出生的工作者。這些工作者的變化，以及他們所對應的科技手段、科技知識，網絡文化新的演進，使得這些用戶和他們的需求，對于今天的辦公物產的要求發生了天翻地覆的變化。辦公室并不僅僅只是以辦公效率為單一的考量因素，它更關注的是人本身的價值，對于辦公的日常感受，以及整個辦公商業形態的進化，還有辦公的物產能夠為辦公的企業提供什么樣的附加價值，這些都變成了今天大家更為關注的內容。

　　我在上個月和日本建筑大師談話，大家可能知道他叫做楨文彥。 這個老先生已經90歲了，我跟他打電話交流的時候，他談到日本人對未來辦公的看法。他說你要明白，辦公不動產已經不僅僅是一個不動產的概念，它未來應該被看做是一臺機器，一個智能化的機器，一個能夠跟人互動的機器，一個能夠響應用戶各種需求的機器。他說以后在這個物業里，人們不太在意外面是玻璃幕墻，還是刷的涂料，還是什么樣的窗戶，更在意的會是這個物業智能程度能到什么樣的地步，能夠多大程度節約我的成本，能夠多大幅度提高我的辦公效率，能夠多大范圍舒適我員工的感受。他說以后你們應該把辦公不動產跟住宅不動產、酒店不動產、商業不動產大大地區分開來，應該當做一個智能化的機器去看待。他說以后我們的建筑師、設計師、建造者、投資人，包括用戶，在處理這樣一個不動產的時候，其實是在組裝一臺智能化機器，而不是在蓋一個鋼筋混凝土的樓宇。這是我大概一個多月前，跟楨文彥交流時的一段對話。

　　說完辦公室演化和演進的故事，稍微講講我們最近這些年的探索。我們做了兩個事情，一個是優客工場，一個是敏捷辦公。優客工場我們2020年完成了在美國上市。我們跟四大行做了很多交流，大家共同地認知到一個問題，未來的辦公用戶更加在意的將是：我是不是能夠在這樣一個物業里能夠盡快落地辦公？這是最樸素的邏輯；第二個，在這個空間里，我是不是會能獲得最大化的愉悅、舒適、健康和可持續的使用。這些問題使得共享辦公的邏輯，變成了更加敏捷化。CDRE在歷次的宣講里都不講共享辦公，他們說我們推進的是城市的敏捷辦公。敏捷辦公是更好的叫法，比共享辦公更進階了一步。

　　這是CBLE2021年做的一個調研，調研里面涵蓋了很多內容，他們也做了很多的報告，我截取了一點今天放在這個會議里。他說辦公空間的設計和制作必須強調多元化和開放，由此帶給工作者更多生活化的感受。今天辦公樓的設計可以看到一些比較時尚的，更加貼近年輕人的辦公室設計。比如在美國WeWork為首的一批新辦公人，辦公室的氛圍更像是家庭化的感受和生活化的體驗。我們看到無論是燈光設計、色彩，各種各樣的軟裝美陳以及便利程度，還有冰箱、小吃、自動化、咖啡機等都給人感覺像是在生活里面，而不是像在一個冷冰冰的格子間里面。即便就是一個格子間，也應該把它變得更加智能化、人性化、健康化，打造成動態靈活的辦公空間。其核心目的就是要發揮空間的最大價值，為員工、用戶提供一個高質量、高滿意度的工作環境。他們還做了很多調研。在員工規模萬人以上的大型企業里，很多人都反映，未來的辦公空間起碼要包括共享的會議室，靈活的公共空間，清新的空氣質量。這些訴求實際上一點都不奇怪，我們去紐約，可以看到很多大型公司，他們的辦公室都變得共享化、靈活化了。像畢馬威、鐵石門、布倫伯格，這些辦公室我都去看過，已經實現非常大的共享化。像布倫伯格他們專門拿辦公樓一大整層7000平方米來做共享中心，給全球布倫伯格各種各樣的媒體人、記者、財經分析師提供一個非常舒適的共享環境。布倫伯格本人也經常會到這兒喝杯咖啡，和這兒來自世界各地的年輕財經分析師和記者們做一些交流和互動，非常的輕松和歡快。

　　我們說一下未來辦公，首先它應該是智慧概念下的物產。這個智慧物產并不僅僅是單純的把很多智能軟硬件放進這個樓里做設施，升級后就叫智慧物產，這是一個非常不完整的概念。它應該是基于互動理念下的整體升維，在空間里面一個是人，一個是物，如何讓人和物所共處的場景能夠更好地相互互動、融入，無縫交流和鏈接，這才是智慧辦公的要義，也是未來辦公的趨勢。跟隨這個趨勢，使用大數據、云計算應用技術，通過一整套終端采集和管理的機制，組合在這個樓里進行運行。目前幾個國際上最智能的辦公物產，里面都是成千上萬的傳感器在一個樓里同時運行，不管到任何地方，無接觸式的各種各樣的場景都會出現。一臺手機、一個iPad、一個終端，就可以指揮各種各樣的辦公動作，這些都是通過大量的網絡傳感器在一起運行而完成的。

　　優客工場的團隊后面，我們自己有一個比較大的SaaS團隊，這個團隊原來是騰訊的一個團隊加入的，從2015年我們就在一起工作。我們在這8年里研究了大量的智慧辦公的傳感系統，以及用戶、客戶的使用習慣。我們做了一個數據中臺，數據中臺的用途是支撐我們連鎖店的發展，我想這是任何做連鎖行業的都需要的。數據中臺主要是通過傳感器聯通用戶的使用，不斷抓取我們辦公用戶在空間里面點擊頻次最高的那些用戶服務。我們這些年在優先級平臺上面集結了700多個各種各樣的服務商，每年都會迭代，把他們替換掉，包括人、財、法、宣、廣告等各種各樣人力資源的各種招聘服務。這里面有些是我們投資的服務機構，有些是在我們平臺上招攬用戶的服務機構，全部都連接在我們這個數據平臺上。每年通過點擊量，通過用戶的反饋，我們來篩選、剔除、更換這些服務商。這就使得我們有更好的機會，采集大量的用戶使用數據，讓我們知道哪些服務是最被我們今天的辦公樓、寫字樓以及我們辦公園區的這些用戶所需要的服務。我們這個數據平臺一端連著我們各種各樣樓宇的客戶，我們服務的這些物產的持有人；一端連接著大量的線上平臺上的用戶，有To B的、有To C的用戶。我們不斷迭代更新平臺的使用，今年開始增加了新的數據化服務，就是幫助企業進行數據化的藍領招聘，這會在后面逐漸地展開說。昨天我還在服貿會上發布了我們這方面的一些成果。

　　在這樣的一些思路和背景下，實現物理空間和多種智能軟件的無縫連接就變得非常重要。我們說辦公智能化，這里面有四個維度的內容很重要，當然并不是唯一重要的元素。科技會打造以人為中心的各種各樣的工作場所和場景，靈活化的概念，各種各樣的靈活辦公正在重塑辦公室的需求。業主是變革辦公物產的推動者，包括所謂的開發商和投資人。對于今天的各種企業，他們對于智慧服務和智慧場景的需求，排的比較靠前的像智能化的終端、自動化、大數據、人工智能、自媒體，這些對于企業日常工作產生比較大的積極影響，大家都在應用和植入這些技術到日常工作去。

　　通過前面的這些分析，我們總結了實現物理空間和多種智能軟件的無縫連接，這變成未來我們的設計、建造，以及改造、改善，也就是我們所謂的城市更新。新的辦公場景物產特別重要的工作，核心就是智能化產品的普及和新技術的研發和應用，提供智能化、人性化的辦公服務。我們未來的設計團隊就不像今天簡單的設計院，未來我們會有一大批智能化和數據化的專業人才，加入到樓宇制造和空間場景設計研發的團隊里去，原來傳統的房地產公司的設計部和傳統的建筑設計院，在做未來的新辦公不動產的時候可能就不會那么適用了。

　　這里面我快速講一下今天在國際上比較先進的建筑事務所，我們叫新型的事務所，或者叫做智能化律師事務所，他們在采用一些新的工具和手段。這可能大家不是特別了解，我說一說，這是早年WeWork特別推崇的，后來中國的一些城市更新的小設計公司，他們開始花巨資去買進這些設備。這是什么東西？這叫三維激光掃描技術，我不知道在座的人有多少人用過或者知道這個東西？針對一些存量資產，包括像工廠建筑、倉庫建筑和一些存量物業進行城市更新改造的時候，可以對這些物業迅速地進行掃描。如果這個房子找不到原來完整的施工圖、機電圖、線路圖的時候，這就是個非常重要的工具。它采用的是一種非接觸式高速激光掃描測量，以陣列式三維點云的形式獲取地形或復雜物體表面三維空間數據。現有的既有建筑掃描技術已非常成熟，不過它仍需要人工根據三維點云數據繪制二維矢量圖及準確的三維模型。這是一個非常好的結合BIM進行設計的一個前端工具，特別適用于城市更新對既有建筑物的改造上，這是目前在美國、德國和日本大家都在使用的工具。

　　另外是參數化設計，這已經被國內很多設計機構采用。現在優客工場在幫別人做建筑物的改造以及空間有效化設計的時候，我們都在用這個工具。我建議你們關注一下這個設計方式，這個設計方式是非常成熟的兩個軟件互相疊加使用的一個工具，這個工具需要應用者非常熟練地應用。需要你不斷地學會怎么輸入更多周圍的信息以及用戶的習慣，來建立一套工具和軟件邏輯，同時跟你的插件模塊共同工作。當你面對一個一千平方米的辦公室，這個辦公室怎么樣才能最經濟效率最高？什么樣的擺布排設在里面是最合理的？你應該怎么去畫這張圖？以前按照我們的設計，把桌子、會議室、前臺往里面碼進去，什么老板的屋子、經理的屋子，廁所、茶水間等安置好就行了。但是使用這個工具需要干嘛，它需要輸入很多東西。比如當你這一千平米的辦公室，在望京這個地方有多少公司在周圍，有阿里巴巴、有愛立信在周圍等等。有多少人在周圍，有多少的服務設施在周圍。這個東西拿來干嘛？它會智能化地告訴你，如果是這樣的話，你應該在這樣的空間放八個會議室，這八個會議室其中可能有六個是要內外共享使用的。什么意思？它會幫你算一筆經濟賬，當你把這八個會議室有六個是可以賣給阿里巴巴、賣給愛立信，賣給周圍的公司用的，變成一個區域性的共享會議中心。這個玩意兒是什么東西？這是個商業經營邏輯，讓機器和人一起來，把一個空間的效率最大化和經營效益最大化，用軟件算出來。你要在后臺做各種各樣的模塊，比如四個人的會議室，三個人的會議室，兩個人的辦公室，你想到越多的場景，做成越多的模塊放進去，它會給你越加準確地輸出一張圖紙，在這個圖紙基礎上再進行人工的深加工修正，就能輸出來最好的辦公設計。同時它也會告訴你在這里面要放多少智能設備，在哪兒放傳感器等，這是非常有意思的事情。這個平面方案的里面有庫，有邏輯，這個邏輯用的時間越長，機器學習的能力就越強，它會給你越精準算出一個符合你需要的辦公平面。這在美國很多城市更新的小設計師用得特別熟練，我跟一些95后的設計師交流，他們現在都在玩這個東西，已經不再是簡單的outkit上面畫點圖了。BIM+revit很多設計院都懂，BIM和Revit的關系現在已經被大量的用戶在使用，讓租賃的用戶能夠更好的在一個空間里，獲得自己最高效的辦公平面布置和設計。

　　優客工場最近在對外做管理輸出的時候，我們也在用這些軟件做這樣的平面合理化和科技化的設計。大家看到右邊這一堆玩意兒就是所謂的模塊，當然我們的模塊遠比這個多，大概是幾倍于這個的模塊。當拿到你給我的一個樓，你問我在這個地方應該做一個什么樣的共享辦公，最適合當地的外部環境跟市場是什么？我要花一些人力去調研周圍有什么東西，然后我再輸入到軟件里面讓它幫我設計出一個辦公空間，這是很有意思的一個設計方法。我們在談未來辦公時，我們需要先談談怎么看待未來辦公的建造和制造的過程。

　　這是我們結合了中糧行、CBRE等等辦公物產研究機構的想法做的一些設計。我們在辦公物產的場景中分為了會客、工作、休閑，在這三個縱向維度下，在橫軸上出現，就是我們說有這么幾大類智能化的辦公場景應用。比如說像身份的識別，像APP的平臺，像空間管理，設備管控，各種調節等等。大家可以看這里面涉及了大概有30多種智能化和科技化的手段，這些都是非常成熟的。我們在什么場景下裝進什么樣的東西，產生什么樣的效果，取決于每一個運營商們和樓宇持有人對于自己的定位和判斷，這些東西是你做辦公物產時候的一個菜單，是用來進行分析用的。

　　簡單地看看未來。未來辦公室就是四件事，科技、體驗、健康和可持續。完全脫離辦公室，雖然在疫情期間有遠程辦公、居家辦公，但在一定時間里恐怕還是很難實現的。今天一個一個同質化的辦公樓顯然也是沒有前途的。怎么樣才能夠更好更快地適應未來用戶的需要？回顧我前面講的話，這是一個To B的生意，不是一個To C的生意，我們怎么樣能夠把To B的事兒，做成一個讓B端認為是一個非常高效的工具，這是非常關鍵的。這里有一些案例，我就不一一分析了。我們從科技的維度開發享用工位的預定系統，傳感器實時測算、實時顯示，這些東西在一個辦公物產中的應用，可以使得這個物產的效率提升25%。應用這些科技手段在一個空間里面使用，你可以把原來一個裝不下的辦公室變成一個非常從容的辦公室，這也是非常重要的。另外像無接觸系統，智能會議系統，這些我不用多講，大家都知道，包括機器人送貨系統等。還有DOAS，電梯系統，在很多物產改造和物產升級的時候都可以用。這套系統我們通過更加智能的計算，精準抓取數據來計算使用電梯的效率，讓運送效率有更高地提升，這是我們在智能樓宇里面用得比較多的，能夠節約等候時間，大家的感受感覺也會更好。還有像三菱電梯用的PCNV的電梯，能夠讓電梯上行和下行的時候產生再生能量，通過能量收集系統進行處理，加入到綠色電網，讓這個能量用在別的設備上，甚至減少電梯使用的消耗，在ESG里面這也是一個很精細化的使用。

　　在用戶體驗上，我前面分析了很多，不再講了。今天的辦公室更加講究人性化和舒適度。十年前大家都在傳說google office，facebook園區怎么人性化，今天我們做聯合辦公，做新辦公，做共享辦公，做敏捷辦公，實際上都回避不了的問題就是我們空間使用的舒適度。共享社區的空間，行政的衛生間，共享協作空間，包括空間里的演播室、演講臺，看電影的，甚至于還有人在辦公室里面做植入式的健身房，做植入式的VR電影院等等，現在什么都有。在這個辦公室里面，讓用戶感覺到最大程度的愉悅度，同時它不像辦公室才是一個好辦公室，它更像家里邊的客廳，這在現在設計里很重要。提升空間的舒適度，貴賓樓采用高適配的空調系統、自動化人體感應系統等等，讓人在空間的移動過程中，整個空調適配度追著人走，這是很重要的，這都是靠傳感器的作用。我們為什么說芯片特別要命，所有的傳感器都是需要芯片來工作，大量的傳感器在一個樓宇里面協同的配合。戶外的中庭也是各種園區和辦公樓設計都非常重視的，可以讓體育活動進入到中庭，下沉廣場，屋頂，包括室內的籃球場。我們去年在優客工場的陽光一百，做了一個非常標準的上半場籃球館，這個籃球館現在已經成了國貿地區的網紅了，根本訂不上，為了訂一個籃球館打破頭。在一個密集的辦公樓中間出現的室內籃球館，成了一個最高頻的消費。這些東西都是把生活場景和休閑娛樂場景引入到辦公場景中的交叉使用。還有健身步道，這些都是非常普通的，我們都會去做。

　　在后疫情時代，健康變得非常重要，提升空氣質量通風，包括空氣質量監測，戶外共享空間健身設施，室外景觀音響美學，這里面包括了園區或者樓宇的一些溫度報警，PM2.5二氧化碳高低的報警，以及特別是一個精準的電子地圖。為什么說電子地圖很重要？當我們一個樓宇里面有成千上萬的傳感器在工作的時候，我們的后臺監控系統需要有一個類似于我們今天看的消防點位的電子地圖，我們可以知道所有在樓宇里工作的傳感器處在一個什么樣的狀態下，這也是非常重要的。在未來智能化、智慧化的樓宇里，電子地圖將是一個非常重要的管理工具。

　　可持續性，我想不用說太多了，今天主題就是“可持續性”。包括各種各樣的節能減碳，包括制冷設備、制熱設備，包括能源設備、照明設備，玻璃幕墻，這里面各種各樣能耗，能源監控，能源再利用、回收等等問題，都有特別多的空間。咱們國家一直說中國的碳排放有多少比例是來自樓宇，我想辦公樓宇應該是有非常大的提升空間的對象，這個問題除了一直搞這方面研究的科技工作者，設備供應商，設計師和運行商都要重視。

　　我們說智能辦公四個維度的能力。第一辦公智能化，第二移動化，第三樓宇應該是高度服務化的，這個樓應該到處是有服務能力的東西。在樓里辦公需要什么樣的服務？比如在一個辦公空間里面，我需要很快的拍一張證件照，馬上我就可以通過手機預訂一個證件照的photoboos并馬上就給我制作出來。這些都是非常人性化的，是我們未來辦公室要特別重視的。大家看這個聲屏蔽系統，這是非常有意思的一個東西，看不見任何物理的屏蔽，卻可以通過聲屏蔽系統，讓我在2平米內說的話旁邊人聽不見，或者不干擾別人。這些系統的應用未來都是非常精細的，是在未來辦公里面可以靈活使用的工具。還有VR技術的交互體驗，metebox里面像元宇宙會議室等，我想都不是復雜的東西，讓在遠程的人參與到實體的會議中間來，這也是未來在辦公室內會變得非常普適化的標配。最后就是機器人，人工智能的各種各樣的服務，一些高度重復性的工作，像保安、送貨等，未來都會被AI這些系統所取代，而且會給人創造更好的使用體驗。

　　好，我就講這么多。今天我更多得談到未來辦公，我希望大家跳出原來開發商、房地產商、物業管理傳統的觀念，更多地把人的使用變成我們不斷去研究的對象，特別要關注新科技和新技術，未來對于鋼筋混凝土的建筑物是怎樣改變的，以及又是如何跟它們連接的。謝謝各位。

炒股開戶享福利，入金抽188元紅包，100%中獎！

　　新浪聲明：所有會議實錄均為現場速記整理，未經演講者審閱，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：李墨軒