2004 中國房地產(chǎn)金融報告(11)

　　(二)提倡節(jié)約使用住房的消費(fèi)理念

　　在住房消費(fèi)上應(yīng)提倡節(jié)約的理念。我國人多地少、水資源缺乏，是資源、能源消費(fèi)大國，對能源的過度消耗形成了較為嚴(yán)重的空氣污染和酸雨等環(huán)境問題。

    要引導(dǎo)以中小戶型為主的住房消費(fèi)，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需

要。要提倡人人首先有房住，而不是少數(shù)人有多個房屋產(chǎn)權(quán)。我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到了中等收入國家的平均水平，不應(yīng)鼓勵大戶型住宅的發(fā)展，應(yīng)從保護(hù)耕地出發(fā)，充分利用現(xiàn)有非耕地。小型舒適型住房的建設(shè)不僅節(jié)能、環(huán)保、省地、長期可持續(xù)，而且可以節(jié)約使用銀行信貸資金，降低不良資產(chǎn)比率。

　　我國東部沿海地區(qū)和超大城市，雖然人多地少，但人均居住面積比東京、香港居民的居住面積還多。2004 年底，上海市市區(qū)人均住房使用面積為20.4 平方米，江蘇省、浙江省、福建省城鎮(zhèn)居民人均住宅使用面積分別為20.4、23.9 和24.5 平方米，北京市2003 年底城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積為18.7 平方米，2004年有望達(dá)到19 平方米。而上世紀(jì)90 年代初期，人多地少的香港和東京，人均住房使用面積分別只有7.1 平方米和15.8 平方米。

　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)要走節(jié)約型道路，注意節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、省地。超大住房配備的暖氣、空調(diào)等設(shè)備，不僅消耗電力、煤炭等能源，而且還造成環(huán)境污染。為應(yīng)對資源短缺的制約，在建筑過程中要推廣使用新材料，防止資源的不合理消耗，做到節(jié)約能源、環(huán)保，建設(shè)節(jié)約型城市。要提倡節(jié)約使用土地，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和節(jié)奏，保證土地開發(fā)的長期可持續(xù)發(fā)展。

　　(三)加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)

　　要全面掌握廉租住房需求情況，根據(jù)廉租住房需求情況，以財政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要。城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)還要支持城市化，幫助解決“三農(nóng)”問題。要支持農(nóng)民進(jìn)城居住，為進(jìn)城農(nóng)民全家提供廉租住房，使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的子女獲得在城市受教育的機(jī)會，以利于農(nóng)民逐步擺脫貧困。

　　要加大普通商品房的建設(shè)力度，抑制高檔房建設(shè)。在政府的土地、建設(shè)規(guī)劃中切實(shí)提高普通住房的建設(shè)比例。

　　進(jìn)一步完善住房公積金制度，提高中低收入者的購房能力。逐步做到所有居民都能上繳住房公積金，提高中低收入者的住房購買力；成立專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)公積金監(jiān)管；允許發(fā)達(dá)地區(qū)優(yōu)先提高個人公積金繳存比例。

　　(四)堅持區(qū)別對待、有保有壓的調(diào)控原則

　　要嚴(yán)格區(qū)分居民房改住房、居民居住購房需求與投機(jī)性購房行為，對第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和房屋貸款利率政策，提高第二套住房貸款首付的比率。對普通商品住房和高檔商品房實(shí)行差別政策，促進(jìn)普通商品住房的供給與銷售，在土地和信貸、稅收幾方面控制高檔商品房建設(shè)的規(guī)模。促進(jìn)中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適度調(diào)控東部發(fā)達(dá)地區(qū)和中心城市的房地產(chǎn)市場。

　　(五)依法制止炒買炒賣和囤積土地的行為

　　土地出讓合同要明確開工與竣工的條件和時間要求，嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓。要加大對閑置土地的清理力度，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同約定期限屆滿1 年不動工開發(fā)的土地收取閑置費(fèi)、滿兩年不動工開發(fā)的無償收回土地使用權(quán)的法律規(guī)定，制止囤積土地行為。

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)用地供后監(jiān)管，保證開發(fā)商按土地出讓合同約定或國有土地劃撥決定書的規(guī)定開工建設(shè)和竣工驗(yàn)收，并遵守套型面積、銷售價格等控制性規(guī)定。

　　(六)利用稅收手段限制投機(jī)性購房和短期炒作

　　認(rèn)真落實(shí)2005 年七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，充分運(yùn)用稅收手段加大對投機(jī)性購房行為的調(diào)控。為調(diào)節(jié)開發(fā)商的過高利潤，建議對過去以協(xié)議方式取得土地開發(fā)權(quán)的項(xiàng)目，加強(qiáng)土地增值稅的征管。

　　盡快建立公正、公平、促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的稅收制度。開征不動產(chǎn)稅在國內(nèi)已經(jīng)研究討論多年，財政部也已在部分城市開展試點(diǎn)。開征不動產(chǎn)稅的目的在于給地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。各種房地產(chǎn)稅不僅要涵蓋開發(fā)、交易和使用全程，而且要鼓勵自住型需求，抑制投機(jī)型需求；

　　要考慮對住房貸款實(shí)行稅收抵扣；對于中小戶型和中低價位普通商品住宅的自住消費(fèi)，給予稅收優(yōu)惠，對于大面積、大戶型或高檔商品房的消費(fèi)，實(shí)行較高稅負(fù)。