2004 中國房地產金融報告

　　2004 中國房地產金融報告

　　中國人民銀行房地產金融分析小組

　　2005 年8 月5 日

　　目錄

　　內容摘要……………………………………………………………………………4

　　第一部分2004 年房地產市場和房地產金融形勢……………………………5

　　一、2004 年房地產市場的基本情況…………………………………………..5

　　(一)房地產開發建設增幅回落…………………………………………..5

　　(二)房地產市場的供求關系得到改善……………………………………6

　　(三)房屋銷售價格上漲較快………………………………………………8

　　(四)住宅供應結構性問題凸現……………………………………………9

　　(五)投資性購房需求增長較快……………………………………………9

　　(六)境外資金加速進入熱點地區房地產市場……………………………10

　　(七)已出讓存量土地沒有及時得到開發…………………………………10

　　二、2004 年房地產金融的基本情況……………………………………………13

　　(一)房地產投資到位資金增幅下降………………………………….…13

　　(二)房地產貸款增幅較高…………………………………………………13

　　(三)房地產開發商貸款增幅減緩…………………………………………14

　　(四)個人購房貸款維持高增長……………………………………………15

　　(五)個人購房貸款集中于少數重點城市和熱點地區……………………17

　　(六)政策性住房貸款高速增長……………………………………………18

　　(七)房地產貸款具有潛在風險……………………………………………19

　　第二部分房地產金融政策與房地產金融風險的防范……………………………20

　　一、根據宏觀經濟形勢的變化，人民銀行及時調整房地產金融政策………20

　　(一)充分發揮信貸政策的作用…….……………………………………20

　　(二)靈活調整房地產貸款利率水平…………………………….………20

　　(三)規范住房金融業務………………………………………….………21

　　(四)加強對住房公積金信貸等政策性房地產金融的管理………………22

　　(五)推進房地產金融產品的創新…………………………………………22

　　二、房地產金融風險不容忽視…………………………………………………23

　　(一)部分地區房地產市場過熱加劇市場風險……………………………23

　　(二)房地產開發企業高負債經營隱含財務風險…………………………23

　　(三)“假按揭”凸顯道德風險……………………………………………24

　　(四)基層銀行發放房地產貸款存在操作風險……………………………24

　　(五)土地開發貸款有較大信用風險………………………………………24

　　(六)房地產貸款法律風險加大……………………………………………25

　　第三部分房地產業和房地產金融的趨勢分析…………………….……………25

　　一、房地產市場和房地產金融發展趨勢……………………………………25

　　二、促進房地產業和房地產金融的健康發展………………………………27

　　三、及時防范和化解房地產金融風險,維護金融系統穩定………………30

　　專欄

　　專欄1：中國房地產市場發展的歷史……………………………………………6

　　專欄2：土地政策是調控房地產開發的重要手段……………………………12

　　專欄3：中國住房公積金制度…………………………………………………18

　　專欄4：房地產信貸政策………………………………………………………22

　　專欄5：影響我國房地產業和房地產金融發展的制度性因素………………27

　　表

　　表1： 四大國有商業銀行房地產貸款不良狀況………………………………20

　　圖

　　圖1：中國房地產投資累計同期比增長率(%)………………………………5

　　圖2：商品房和住宅竣工面積增長率(累計同期比)……………………………7

　　圖3：我國商品房供求關系………………………………………………………8

　　圖4：商品房和住宅銷售季度同期比價格指數(上年同期=100)……………9

　　圖5：土地交易價格指數(季度同期比，上年=100)…………………………11

　　圖6：全國土地開發情況………………………………………………………12

　　圖7：1997 年以來房地產開發企業資金來源構成(億元，%)…………………13

　　圖8：房地產貸款與金融機構人民幣貸款的對比………..……………………14

　　圖9：對房地產開發商的貸款增長率(余額同期比，%)……………………15

　　圖10：個人購房貸款余額和余額同比增長率(%)……………………………16

　　圖11：中國住房貸款的按揭成數………………………………………………17

　　圖12：2004 年個人購房貸款增加額的地區分布圖…………………………17

　　圖13：政策性住房貸款的變動情況(單位：人民幣億元)……………………18

　　圖14：人均居住面積的國際比較………………………………………………26