2004 中國房地產金融報告(2)

　　內容摘要

　　2004 年，房屋銷售價格較快上漲，但土地價格增幅下降，房地產開發投資增幅進一步回落。中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。投資性購房需求增長較快，部分境外資金流入國內熱點地區的房地產市場。大量土地已經出讓，但開發進度較慢。

　　房地產投資到位資金增幅下降，但房地產貸款增幅較高。從對房地產開發商的貸款看，雖然對政府土地儲備機構貸款等地產開發貸款較快增長，但住房開發貸款2004 年以來月增幅連續回落，造成房地產開發商貸款增幅減緩。從個人購房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長。個人購房貸款呈現以下特征，

　　一是集中于少數重點城市和熱點地區，二是個人住房公積金貸款快速增長，三是個人購房貸款的不良率較低。

　　在黨中央、國務院的正確領導下，中國人民銀行依據宏觀經濟形勢的變化，為支持房地產業的持續健康發展，充分發揮信貸政策的作用，靈活調整房地產貸款利率水平，加強對住房公積金信貸等政策性房地產金融的管理，推進房地產金融產品創新。房地產金融政策對房地產業的支持力度和服務水平得到明顯提高和改善。

　　房地產金融風險的防范進一步加強。當前房地產金融風險集中表現為：一是部分地區房地產市場過熱加劇市場風險，二是房地產開發企業高負債經營隱含財務風險，三是“假按揭”凸顯道德風險，四是基層銀行發放房地產貸款存在操作風險，五是土地開發貸款有較大信用風險，六是房地產貸款法律風險加大。

　　為支持房地產業健康發展，發揮其支柱產業的作用，應堅持突出重點、區別對待的原則，利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作行為。要提倡節約使用住房的消費理念，鼓勵中小戶型住房的消費。加強城鎮廉租住房制度建設。走節約型房地產業發展道路，提倡節地、節能、節水、節電，在房地產開發和消費過程中注重環境保護。

　　為及時防范和化解房地產金融風險，商業銀行應加強對房地產開發企業的審查，規避房貸操作風險，防范“假按揭”風險，完善懲戒機制，加強利率風險管理。完善住房置業擔保制度，進一步研究制定房貸保險制度。

　　中國房地產金融報告

　　房地產業是中國經濟的支柱產業，產業鏈長，關系千家萬戶。近年來，隨著我國城市化進程和城鎮住房制度改革的不斷深入，國家出臺了多項支持房地產發展的產業政策和信貸政策。房地產業快速增長，城鎮居民按戶計算的住房自有化率達到80%以上，建筑和房地產業增加值占GDP 的比例接近10%。房地產業給居民提供了新的資產形式，住房成為除金融資產以外，居民持有的最重要資產。房地產業對調整經濟結構、促進經濟增長發揮了重要作用。

　　第一部分2004 年房地產市場和房地產金融形勢

　　一、2004 年房地產市場的基本情況

　　(一)房地產開發建設增幅回落

　　投資增幅回落。2004 年, 全國共完成房地產投資13158.3 億元，比2003 年增長28.1%，增速高于25.8%的全社會固定資產增長速度，房地產開發投資占全社會固定資產投資中的比重從1998 年的12.7%提高到2004 年的18.8%。2005 年1 季度完成房地產開發投資2324 億元，同期比增長26.7%，增幅比上年1 季度回落14.4 個百分點。

　　新購置土地增幅下降較多。2005 年1 季度，全國房地產開發企業累計購置土地面積7374 萬平方米，同比增長3.9%，增幅同比下降29.3 個百分點。1998年至2003 年，房地產開發企業累計購置土地面積12.9 億平方米，年平均增長35%；支付土地購置費6149 億元，年均增長42.6%。土地購置面積在1999 年4月以前，快速增長，增長率最高達91%，2000 年至2004 年初保持45%以上的增長，2004 年6 月份以后，土地購置面積的增長速度降到7%以下。

　　新開工面積增幅下降。2005 年1 季度新開工面積14096 萬平方米，同比增長9.3%，增幅同比下降13.2 個百分點。

　　專欄1：中國房地產市場發展的歷史

　　第一階段： 理論突破與試點起步階段(1978 至1991 年)

　　1978 年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980 年9 月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982 年國務院在四個城市進行售房試點。1984 年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987 至1991 年是中國房地產市場的起步階段。1987 年11 月26 日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990 年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991 年開始，國務院先后批復了24 個省市的房改總體方案。

　　第二階段：非理性炒作與調整推進階段(1992 至1995 年)

　　1992 年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993 年“安居工程”開始啟動。1992 年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。

　　房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993 年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

　　第三階段：相對穩定協調發展階段(1995 至2002 年)

　　隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998 以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

　　第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段(2003 年以來)

　　2003 年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。