2004 中國房地產金融報告(8)

　　(四)加強對住房公積金信貸等政策性房地產金融的管理

　　2002 年8 月15 日，中國人民銀行印發《關于加強住房公積金信貸業務管理的通知》(銀發［2002］247 號)，要求商業銀行嚴格執行《住房公積金管理條例》，嚴格執行《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》精神。

　　(五)推進房地產金融產品的創新

　　隨著房地產信貸規模的迅速擴大，商業銀行迫切需要提高房地產抵押貸款的流動性，2004 年底，人民銀行向國務院提交了進行信貸資產證券化試點的申請，并于2005 年2 月獲得批準，中國建設銀行成為首家獲準推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。人民銀行已聯合10 個相關部委建立了跨部門協調小組工作機制，并與銀監會聯合發布了《信貸資產證券化試點管理辦法》(公告[2005]第7號)。預計首批住房抵押貸款支持證券(MBS)將于2005 年第三季度發行上市。

　　專欄4：房地產信貸政策

　　人民銀行積極利用信貸政策促進房地產業發展，在1998 年以前就先后頒布了《政策性住房信貸業務管理暫行規定》、《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》和《個人住房擔保貸款管理試行辦法》。這幾個辦法的出臺，標志著以商業銀行自營性住房信貸業務和委托性住房存貸款業務并存的住房信貸模式基本確立。

　　1998 年以來，為擴大內需，促進經濟增長，人民銀行出臺了一系列鼓勵住房建設與消費的信貸政策，先后下發了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、《關于改進金融服務、支持國民經濟發展的指導意見》以及《個人住房貸款管理辦法》等文件。這些文件要求，各商業銀行要調整貸款結構，積極支持住房建設。1999 年，人民銀行下發了《關于開展個人消費信貸的指導意見》，鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。同年9 月，人民銀行將個人住房貸款最長期限從20 年延長到30 年。

　　為促進房地產信貸市場的健康發展，2001 年6 月，人民銀行發出《關于規范住房金融業務的通知》(銀發[2001]195 號)，2003 年6 月發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121 號)。2005 年3 月，人民銀行對個人住房貸款的利率定價機制進行了市場化調整。

　　這些政策取得了顯著成效，有效地支持了房地產業的發展，同時加強了風險防范。從房地產貸款的余額看，1998 年房地產貸款只有3106.23 億元，2004 年底達到26306.3 億元，6 年間年均增長42.8%。其中，1998 年居民個人購房貸款只有426.2 億元，2004 年增加到16002.3 億元，年均增長83.0%；1998 年房地產開發貸款只有2680.1 億元，到2004 年房地產開發貸款達到7810.9 億元，年均增長20%。從房地產貸款占金融機構全部人民幣貸款的比例看，1998 年底房地產貸款余額只占金融機構人民幣貸款余額的3.6%，到2004 年底這一比例提高到14.8%。

　　二、房地產金融風險不容忽視

　　當前我國房地產信貸面臨的主要風險有：

　　(一)部分地區房地產市場過熱存在市場風險

　　2004 年部分地區房地產市場價格上漲較快，出現地區性的房地產熱。人民銀行上海分行報告顯示，2004 年上海內環線以內區域新建商品住宅銷售價格漲幅達27.5%，另有調查顯示上海二手房和高檔商品房的泡沫程度也值得關注。

　　房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。抵押物貶值是房地產市場系統性風險在銀行房地產貸款上

的直接反映。近期上海等地商業銀行紛紛提高住房抵押貸款首付比例，有的甚至

高達50%，以防止抵押物貶值的風險。

　　(二)房地產開發企業高負債經營隱含財務風險

　　房地產開發商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統計顯示，我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，

2000-2002 年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%，房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重。由于房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。