2004 中國房地產金融報告(3)

　　(二)房地產市場的供求關系得到改善

　　供給增速減緩。2003 年2 月份以來，商品房和住宅竣工面積累計增長率逐步下降，2004 年商品房和住宅竣工面積增長率只有2.1%和2.3%。

　　需求增長較快。2004 年全年商品房累計銷售3.8 億平方米，銷售面積較2003年增長13.7%，其中商品住宅銷售3.4 億平方米，增長13.9%。

　　供給與需求趨于均衡，出現了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面積與銷售面積之比由2002 年的1.2 比1 下降到2004 年的1.03 比1，供求之間的差距持續下降。

　　商品房空置面積得到消化。2000 年至2003 年，全國商品房空置面積逐年增加，2003 年時達到1.28 億平方米，2004 年該趨勢出現了逆轉，全國商品房空置面積為1.23 億平方米，比2003 年下降了3.8%。

　　我國商品房供求關系見圖3。

　　(三)房屋銷售價格上漲較快

　　全國商品房和商品住宅價格穩中趨升，但是上升幅度逐年加快。以1997 年第4 季度為基期(1997 年4 季度＝100)，可以得到1997 年第4 季度至2004 年第4 季度全國商品房和商品住宅銷售價格定基比指數，見圖3。從價格指數圖中可以看出，全國商品房和商品住宅的銷售價格逐年上升，且上升幅度逐年加快。

　　2005 年1 季度，全國商品房平均銷售價格同比增長12.5%，增幅同比提高5.8個百分點，其中住宅售價增長13.5%，增幅提高7 個百分點。國家統計局統計的全國35 個大中城市的住宅銷售價格，1 季度同比上漲10.5%，環比上漲2.8%，其中有8 個城市的住宅銷售價格同比漲幅超過10%，分別是上海19.9%，廈門16.5%，成都14.7%，青島13.7%，杭州12.4%，濟南11.9%，寧波11.4%，南京11.2%。房價上漲幅度明顯高于居民消費價格和住房租賃價格的漲幅，見圖4。

　　(四)住宅供應結構性問題凸現

　　中低檔普通商品住房供應不足。突出表現為中低價位、中小套型住宅比例偏低。從房地產開發投資完成額來看，別墅和高檔公寓類住宅2000 年、2001 年和2002 年投資增長率分別為51.2%、37.0%和39.7% ，連續三年顯著高于全部住宅的投資增長率。

　　從竣工套數來看，2000、2001 和2002 年的別墅和高檔公寓類住宅竣工套數增速分別為36.0%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套數增速分別為9.9%、

　　12.8%和8.9%。別墅和高檔公寓的竣工套數占比由1999 的2.3%上升到2003 年的3.6%。

　　(五)投資性購房需求增長較快

　　盡管2000 年以來房屋租賃價格年漲幅不到2%，但租金收益在多數地區仍高于銀行存款利率以及個人住房貸款利率，在其他投資渠道不暢的情況下，特別是面對房價的快速上漲，大量社會資金為實現保值增值，轉向購房投資。據建設部2004 年調查，北京市商品住宅投資性購房比例約17%，在投資購房中，28.5%在短期內轉手，23.5%用于出租，48%空置待漲價。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右。

　　部分城市和項目存在一定的投機炒作現象。表現為一些樓盤短期內價格上升較快，部分購房者轉手牟利；部分城市次新房(購買后不到兩年)短期炒作現象突出，如上海市2004 年次新房轉讓占二手房交易量的46.6%。

　　(六)境外資金進入熱點地區房地產市場

　　受房價快速上漲和人民幣升值預期的影響，境外資金通過多種渠道進入上海、北京等熱點地區房地產市場，一是直接設立外資房地產投資公司或參股境內　房地產開發企業，2004 年全國房地產開發利用外資228.2 億元，同比增長34.2%，占開發資金來源的1.3%。二是間接投資，購買房地產開發企業的債券或外資房

　　地產中介公司以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業性銷售。三是外資銀行對房地產開發企業和個人發放貸款。四是非居民外匯流入，結匯購買房產。據人民銀行金融市場司調查，上海境外資金占全部購房資金的比例從2003 年1 季度的8.3%上升到2004 年4 季度的23.2%。據人民銀行上海分行統計，2004 年1-11 月，境外資金流入上海房地產市場的總量超過222 億元，較2003 年增長13.5%，其中用于房地產開發的約150 億元，占全年房地產開發總額的12.8%；用于購房的外資約70 億元。境外資金購房集中于別墅、公寓等高價位商品房，2005 年前兩月，境外資金購買上海單價11000 元/平方米以上新建商品住房的面積和金額同比增長47.6%和73%，購買單價11000 元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8 倍和3.1 倍。