2004 中國房地產金融報告(7)

　　第二部分房地產金融政策與房地產金融風險的防范

　　一、根據宏觀經濟形勢的變化，人民銀行及時調整房地產金融政策

　　(一)充分發揮信貸政策的作用

　　1998 年以來人民銀行根據宏觀經濟的變化，及時調整了房地產信貸政策。1998 年4 月7 日，為擴大國內需求，人民銀行發布《關于加大住房信貸投入，支持住房建設與消費的通知》，要求1998 年新增住房貸款按各行當年新增貸款15%掌握。允許所有商業銀行在所有城鎮對所有普通商品住房辦理個人住房貸款業務，支持普通住房建設，對新開工的普通住房項目，只要開發商自有資金達到30%，商業銀行均可發放住房建設貸款，符合安居工程條件且銷售率(含預售)達到75%，銀行可按自籌資金與貸款6：4 的比例發放安居工程貸款。這些措施對拉動國內投資和消費需求，起到了積極的促進作用。

　　(二)靈活調整房地產貸款利率水平

　　1998 年，當時貸款基準利率超過10%，個人購房意愿不強，住房制度改革沒有根本性進展，人民銀行決定對居民住房貸款實行優惠利率，1999 年為刺激國內消費需求，又進一步擴大優惠幅度，對拉動國內消費需求發揮了重要作用。

　　2005 年3 月17 日，中國人民銀行調整了商業銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平。商業銀行自營性個人住房貸款基準利率1 到3 年期(含3 年)為5.76%，5 年以上為6.12%。同時人民銀行實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9 倍，商業銀行可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5 年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9 倍(即5.51%)，僅比原優惠利率5.31%高0.20 個百分點。新規定實行后，對首次購買住房的消費者，四家國有商業銀行均執行下限利率。

　　另外, 對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定，不搞一刀切。

　　中央銀行此舉一可以不再承擔財政職能，不再對住房消費提供準財政補貼；

　　二可以理順利率關系，將對住房貸款的優惠利率轉變為更為市場化的利率定價機制，由于貸款利率可以下浮10%，仍可以在相當大的程度上保持優惠利率的連續性；三可以適當增加投機購房者的資金成本，抑制對房地產的投機性需求，有利于消費者形成利率風險意識；四可以促進銀行學會風險定價，根據不同的風險狀況制定差別貸款利率；五可以充分發揮住房公積金的作用，引導住房公積金制度的健康發展，六是與超額準備金存款利率下調同時進行，可以發揮貨幣政策的組合效應。

　　(三)規范住房金融業務

　　為整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險，2001年6 月19 日，中國人民銀行印發了《關于規范住房金融業務的通知》(銀發［2001］195 號), 2003 年6 月13 日發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121 號)，這些政策的出臺及時、有效地調控了房地產業發展，防范了金融風險，實現了中央銀行預調經濟的目標，主要體現在：

　　一是提高了對房地產開發商的自有資金和資質要求。195 號文和121 號文規定，對開發商貸款，企業自有資金應不低于開發項目總投資的30%，開發項目要求有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、工程施工許可證等“四證”。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產建設項目的建筑施工企業，

　　建議商業銀行限制對其發放貸款。

　　二是規范個人住房貸款業務。嚴禁“零首付”個人住房貸款，提出貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%，對購買期房的個人住房貸款，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。

　　對購買第二套或二套以上住房的，適當提高首付款比例。

　　三是限制對開發商的流動資金貸款。121 文件規定只能用開發貸款這一個科目給開發商發放貸款，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對房地產開發企業已發放的非房地產開發貸款，各商業銀行只收不放。

　　四是強化對土地儲備貸款的管理，防止出現地價泡沫。對土地儲備機構發放的土地儲備貸款必須以其收購的土地作抵押，抵押貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不超過2 年。規定不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。