2004 中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告(10)

　　2、商品住房供給、需求預(yù)測(cè)。

　　從供給面看，住宅施工面積是住宅竣工面積的先行指標(biāo)，根據(jù)住宅施工面積預(yù)測(cè)2005 年和2006 年住宅竣工面積的增長(zhǎng)率分別為28.8%和23.1%，年新增住宅竣工面積分別達(dá)到4.5 億平方米和5.5 億平方米。

　　在綜合考慮人均住房面積改善和住房自然折舊兩個(gè)因素的情況下，2005 年和2006 年全國(guó)商品住宅市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)供給和需求大體平衡(供給略大于需求)的局面，假定住宅竣工面積2005 和2006 年分別增長(zhǎng)28.8%和23.1%，在人均居住面積年增加0.4 平方米的假定下，2005 年商品住宅供給大于有效需求約1.3 千萬(wàn)平方米，供給大于有效需求2.9%。同時(shí)由于國(guó)家近期出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)政策，一定程度上遏制了對(duì)商品房的投機(jī)行為，2005 年、2006 年全國(guó)商品住宅價(jià)格增幅將會(huì)有所減緩。

　　(二)房地產(chǎn)信貸將繼續(xù)較快增長(zhǎng)

　　2004 年底全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額為17.7 萬(wàn)億元，2005 年預(yù)計(jì)增加2.5萬(wàn)億元，則2005 年底全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款可能達(dá)到20.2 萬(wàn)億元。假定房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人購(gòu)房貸款余額占全部金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比例維持在2002 年以來(lái)的趨勢(shì)線的水平上，則2005 年底全部房地產(chǎn)貸款余額將達(dá)到3.1 萬(wàn)億元，個(gè)人購(gòu)房貸款(不含公積金貸款)將達(dá)到1.9 萬(wàn)億元，分別比2004 年底增加5000 億元和3400 億元，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款分別增長(zhǎng)20%和22%。

　　專(zhuān)欄5：影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展的制度性因素

　　目前部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快等問(wèn)題與我國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的制度缺陷有十分密切的關(guān)系。

　　一是住房制度改革銜接不好誘發(fā)新的住房需求。停止福利分房后，部分單位依然向職工提供低于市場(chǎng)價(jià)格的單位內(nèi)部購(gòu)房，形成新的單位住房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　二是對(duì)地方政府經(jīng)營(yíng)土地缺乏有效制約。地方政府以地生財(cái)，土地出讓金是其重要的資金來(lái)源，七十年住宅土地收益由一屆政府占用的制度安排，使地方政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的長(zhǎng)期規(guī)劃，更樂(lè)見(jiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲。

　　三是缺乏有效控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃制度。雖然我國(guó)也建立了開(kāi)發(fā)規(guī)劃審批制度，但這些審批制度還存在缺陷，主要表現(xiàn)在：①土地規(guī)劃缺乏嚴(yán)肅性，沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行；②土地開(kāi)發(fā)缺少應(yīng)有的指導(dǎo)；③土地供應(yīng)中，用于高檔商品房和普通商品房建設(shè)的土地比例不合理，高檔商品房占地過(guò)多；對(duì)解決低收入人群住房問(wèn)題的廉租房建設(shè)，土地供應(yīng)很少。

　　四是缺乏合理引導(dǎo)居民住房需求，有效調(diào)控投資、投機(jī)行為的稅收政策。由于目前沒(méi)有對(duì)房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，助長(zhǎng)了居民對(duì)大戶型、高檔房的需求。房地產(chǎn)交易缺乏合理水平的稅收制約，住宅投資交易成本較低，刺激了住房投機(jī)行為。

　　五是缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)。我國(guó)目前大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股本不足，融資渠道狹窄，經(jīng)營(yíng)資金過(guò)分依賴銀行貸款；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)檩^高的資本回報(bào)率，也不愿讓利從事股本融資。房地產(chǎn)融資對(duì)銀行貸款的過(guò)分依賴，可能危及金融體系的安全運(yùn)行。

　　二、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展

　　(一)繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

　　房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。1998 年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的興起和住房消費(fèi)的升溫，帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，可以帶動(dòng)原材料、家用電器等耐用消費(fèi)品、住宅裝修業(yè)、服務(wù)業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要作用，是其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法比擬的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)，加速實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，有利于全面建設(shè)小康社會(huì)。

　　發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。從1998 年開(kāi)始到現(xiàn)在，居民住房按揭貸款迅速增加，對(duì)商業(yè)銀行而言，居民按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量很高，是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，自身資產(chǎn)質(zhì)量和收息率都得以提升。因此，金融業(yè)要繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其支柱產(chǎn)業(yè)的功能得到充分發(fā)揮。