2004 中國房地產金融報告(4)

　　(七)已出讓存量土地沒有及時得到開發

　　土地價格增幅下降。2005 年1 季度全國主要城市地價同比增長5.9%，增幅同比下降0.2 個百分點。1998 年1 季度至2001 年3 季度，土地交易價格較為平穩，2001 年4 季度開始，土地交易價格開始攀升，其中居民住宅用地交易價格在2002 年4 季度至2003 年4 季度，各季增長幅度都在10%以上，2004 年1 季度增幅雖稍有回落，但2004 年2 季度以后季度同期比增長率又恢復到10%以上。2005 年1 季度地價增幅開始回落。

　　土地供應總量雖大幅下降，但存量用地盤活力度加大。2005 年1 季度全國建設用地供應總量為23602.0 公頃，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供應量占比逐步加大，在1 季度7877.9 公頃房地產開發用地中，普通商品住房等中低檔普通住宅用地5706.9 公頃，占房地產開發用地總量的73%。

　　開發商手中掌握大量已出讓土地，沒有及時轉化為市場有效供應。1997 年以來，全國土地開發面積占全國土地購置面積的比例持續降低，2000 至2004 年一直維持在60%-70%的水平，2004 年該比值降到50%以下，已完成土地開發面積絕對數比2003 年有所下降。全國土地購置面積和土地開發面積的差額也逐年增大，2004 年該差額達到20044.5 萬平方米，這意味著僅2004 年全年就形成了兩億平方米的土地等待開發商開發或繼續開發。

　　從全國待開發土地面積來看，1999 年以來，該指標呈持續增長趨勢(除2001年比2000 年小幅下降以外)，2003 年全國待開發土地面積為21782.6 萬平方米。

　　參見圖6：

　　專欄2：土地政策是調控房地產開發的重要手段

　　2002 年5 月9 日，國土資源部簽發11 號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，要求從2002 年7 月1 日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。招、拍、掛制度實施使得開發商基于對土地價格上升的預期加快土地儲備。

　　2004 年3 月31 日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71 號令)，從嚴查處2004 年8 月31 日后仍以歷史遺留問題為由，采用協議方式出讓經營性土地使用權的行為。

　　2004 年4 月29 日國務院辦公廳發布《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，用半年的時間治理整頓，整頓期間暫停審批農用地轉非農建設用地，暫停涉及基本農田保護區調整的各類規劃修改。對新批的縣改市(區)和鄉改鎮，要暫停修改涉及土地利用的各類規劃。

　　2004 年6 月6 日國務院下發《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》，嚴格控制房屋拆遷面積，凡拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區，除保證重點建設項目，以及重大社會發展項目、危房改造、經濟適用房和廉租房項目之外，一律停止拆遷。

　　這些措施停止了已沿用多年的土地協議出讓方式，據國土資源部統計，2002、2003 年全國出讓土地總面積12.4 和19.4 公頃，分別增長37%和56%，2004 年出讓土地面積17.9 萬公頃，比2003 年下降7.7%。

　　二、2004 年房地產金融的基本情況

　　(一)房地產投資到位資金增幅下降

　　據國家統計局統計，2004 年房地產開發資金共籌措17168.8 億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3 億元，比上年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產開發企業自籌資金，為5207.6 億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4 億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。

　　但實際上，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上，見圖7。