2004 中國房地產金融報告(5)

　　(二)房地產貸款增幅較高

　　2004 年底，房地產貸款余額達到26306.3 億元人民幣，比上年同比增長22.8%。2003 和2004 兩年房地產貸款的增幅呈下降的走勢，但2005 年一季度房地產貸款余額達到27650.6 億元，余額同比增長25.7%，增幅比上年末提高2.9個百分點。

　　房地產貸款增長率繼續高于全部金融機構人民幣貸款增長率。2003 年底房地產貸款增長率比金融機構全部人民幣貸款增長率高20.1 個百分點，2004 年這個差距有所減小，但仍高11.3 個百分點，2005 年1 季度房地產貸款增長率與全部人民幣貸款增長率的差距為14.9 個百分點。2003 年以來各季度金融機構房地產貸款余額同期比增長率和金融機構全部人民幣貸款余額同期比增長率的對比

    見圖8：

　　房地產貸款占金融機構中長期貸款的份額逐步增加。2002 年3 月末，這一份額為27.2%，2003 年6 月底達到32.1%，2004 年底達到34.3%，2005 年3 月底上升到34.5%, 見圖8。

　　(三)房地產開發商貸款增幅減緩

　　2004 年底房地產開發商貸款為7810.9 億元，2005 年1 季度末達到8177.5億元。從增長速度看，2004 年3 月份以前，房地產開發商貸款增長速度在40%以上。2004 年4 季度開始房地產開發商貸款增長速度下降到20%以下，2004 年底增速降低到17.3%，2005 年1 季度增速進一步下降到15%，與金融機構全部人民幣貸款的增長速度靠近，房地產開發商貸款增長得到了初步控制。

　　2005 年1 季度末8177.5 億元房地產開發商貸款包括：(1)住房開發貸款4601.8 億元，占56.3%，其中經濟適用房開發貸款1468.3 億元，占房地產開發商貸款的17.9%；(2)房地產開發企業流動資金貸款1605.4 億元，占19.6%；(3)地產開發貸款1586.4 億元，占19.4%，其中政府土地儲備機構貸款950.2 億元，占房地產開發商貸款的11.6%；(4)商業用房開發貸款383.9 億元，占4.7%。

  1、住房開發貸款扭轉了2003 年快速增長的勢頭，2004 年以來增幅連續回落住房開發貸款占房地產開發商貸款的比重最大，住房開發貸款2003 年快速增長，2003 年底余額同比增長率超過了100%，2004 年之后開始下降，到2004年底增長率下降到22.2%，2005 年1 季度末增長率進一步下降到19.3%。在住房開發貸款中約有三分之一的貸款用于經濟適用房建設。

　　2、地產開發貸款和政府土地儲備機構貸款高速增長

　　2004 年底和2005 年1 季度末地產開發貸款余額分別達到1471.6 億元和1586.4 億元，其中對政府土地儲備機構貸款余額分別達到828.4 億元和950.2 億元。地產開發貸款在2003 年底增長54.3%的基礎上，2004 年繼續在高位攀升，2004 年底余額同期比增長63.8%，2005 年1 季度增幅雖有所回落，但仍維持30%以上。土地儲備貸款快速增長，2005 年前3 個月余額同比分別增長52%、57.7%和54.9%，成為拉動房地產開發商貸款增長的重要力量。

　　(四)個人購房貸款維持高增長

　　2002 年以來，居民個人購房貸款余額直線上升，2004 年底和2005 年1 季度末分別達到15922.3 億元和16743.7 億元，余額同比分別增長35.1%和30.9%。

　　雖然2003 年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持30%以上。

　　我國居民個人住房按揭貸款的規模與西方發達國家相比仍偏小，有較大的發展空間。2004 年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP 的比例為11.7%，而歐盟國家2001 年居民按揭貸款占GDP 的比率平均達到39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭達到74%。我國居民個人住房貸款的增長潛力巨大。

　　從中國住房按揭貸款的實踐看，1998 年以后，鼓勵銀行向消費者發放按揭貸款，有的銀行按購房額全額貸款，2001 年6 月19 日，中國人民銀行印發了《關于規范住房金融業務的通知》(銀發［2001］195 號), 2003 年6 月13 日發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003 ]121 號)，這些政策的目的之一是規范個人住房貸款按揭成數，嚴禁“零首付”個人住房貸款，提出按揭成數最高不得超過80%，對購買第二套或二套以上住房的，適當降低按揭成數。2002 年以來各季度住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額的比例，

見圖11。用住房抵押貸款增加額與住宅銷售額增加額比例的趨勢值代表中國住房貸款的按揭成數，則從2002 年以來，按揭成數逐年下降，但即使這樣，中國住房貸款的按揭成數在2005 年1 季度也為63%。