2004 中國房地產金融報告(6)

　　(五)個人購房貸款集中于少數重點城市和熱點地區

　　從居民個人住房貸款增長的地區結構看，東部地區增幅與全國增幅相當，中部地區略高，而西部地區偏低。地區分布極不均衡，從增加額看，2004 年東部地區個人購房貸款增加3129.1 億元，占全國全部增加額的76.8%，其中上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市增加2452.4 億元，占全國增加額的60.2%；從余額看，東部地區占76.1%，上述五省市占59.9%，居民購房貸款集中在這些房地產熱點地區。

　　這些熱點地區的增幅也較高，如2004 年江蘇增長50.5%，浙江增長45.1%，上海增長42.4%，天津增長39.9%，山東增長39.4%，北京增長30.5%。在中西部地區也有一些省份個人房貸高增長，如安徽增長62.6%，湖北增長59.9%，江西增長58.8%，湖南增長49.8%，廣西增長44.9%，重慶和云南也增長39%以上。

　　(六)政策性住房貸款快速增長

　　政策性住房貸款主要包括對個人的住房公積金貸款。2004 年底政策性住房貸款達到2493.0 億元，其中個人住房公積金貸款為2096.2 億元，占84.1%; 2005年1 季度, 政策性住房貸款達到2650.1 億元, 其中個人住房公積金貸款達到2223.5 億元。2004 年底和2005 年1 季度末, 個人住房公積金貸款余額同比增長42.5%和38.8%。2004 年以來政策性住房貸款的變動情況見圖13。

　　專欄3： 中國住房公積金制度

　　住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金的管理實行住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督的原則。住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經征求國務院建設行政主管部門的意見后，報國務院批準。直轄市和省、自治區人民政府所在地的市以及其他設區的市(地、州、盟)設立住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構，并設立住房公積金管理中心。

　　截至2004 年底，全國住房公積金繳存余額為4893.5 億元。實際繳存職工人數為6138.5 萬人，占在崗職工人數的58.4%。2004 年末個人公積金住房貸款余額2096.2 億元，占住房公積金繳存余額的比例為42.8%，除去個人住房貸款和購買國債，全國仍有沉淀資金2086.3 億元，占繳存余額的比例為42.6%。

　　2005 年3 月17 日，中國人民銀行決定將個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點，其中，5 年(含5 年)以下貸款利率由3.78%調整為3.96%；5 年以上貸款由4.23%調整為4.41%。調整后，個人住房公積金貸款利率仍低于同期限個人住房抵押貸款利率1 個多百分點。

　　目前，住房公積金運作中存在的主要問題有：第一，公積金貸款有額度限制，一般較難申請，支持中低收入職工購房的效果不明顯；第二，公積金資金運用收益的歸屬需要明確。

　　(七)房地產貸款具有潛在風險

　　總體來看，四大國有商業銀行的房地產貸款質量較好。除農行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于5%，見表1。

　　四大行房地產開發商貸款質量差異明顯。其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持在7%左右。四大行匯總的房地產開發貸款不良貸款率在10-11%之間。四大行個人購房貸款資產質量較好，不良貸款率為1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2%，農行的不良貸款率稍高于2%。

　　2005 年1 季度末房地產貸款質量比2004 年末有所提高，這主要是由于房地產開發商貸款質量有所提高。2005 年1 季度末房地產貸款不良率比2004 年末降低了0.1 個百分點，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。

　　房地產貸款存在風險。一方面，房地產開發商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現風險。