房價100萬，服務費占一半？華潤業主到底是買房還是買服務

　　來源：深藍財經

　　在外部競爭中處于行業領先地位的華潤置地（01109），最近受困于公司自己的項目。

　　先是被曝出涉嫌與萬科、中海圍標拿地，近日又有消費者在市長信箱中留言，自己在購買華潤的商鋪時被“騙了”。

　　成都華潤二十四城·柒公館的業主舉報，因為新冠疫情期間“減租免租”，發現自己購買商鋪時多花了一倍的錢。在自己根本不知情的情況下，一家在購房時從未出現的公司收取了巨額“服務費”，這筆服務費甚至比商鋪本身的價格還高！

　　對此，銷售公司方面卻表示，早已將“服務費”問題告知業主，合同是在“你情我愿”的情況下簽訂的。

　　華潤置地的項目，到底發生了什么？

　　花100萬買商鋪，合同上只寫50萬

　　銷售：合理避稅

　　“50萬的服務費！他們到底服務了我什么呢？”

　　業主文女士憤怒的表示：“如果商鋪本身價值就是100萬，那我也接受。問題是商鋪的價值只有50萬，還有50萬被‘中介’公司收走了，而且是在我們完全不知情的情況下收的！”

　　發生糾紛的樓盤，是成都華潤二十四城·柒公館，位于成都市成華區二環路東三段雙慶路。開發商為華潤置地（成都）發展有限公司（以下簡稱“成都華潤”），物業公司為華潤物業管理有限公司，兩家公司均屬于華潤（集團）有限公司（以下簡稱“華潤集團”）旗下地產板塊。

　　目前，我國共有央企97家，華潤集團正是其中一家。1996年，華潤集團旗下城市綜合投資開發運營商華潤置地（01109）在香港聯交所上市。

　　文女士稱，正是出于對央企的信任，才毫無顧慮的購買了華潤二十四城的商鋪。

　　文女士表示，華潤的售樓處就在自己家附近，她一直認為商鋪是由成都華潤直接出售的。當時售樓處的工作人員，也都自稱為華潤的員工，并介紹稱：二十四城一樓規劃為臨街商鋪，將會引入屈臣氏等大型連鎖品牌；負一樓則規劃為全餐飲。業主買下商鋪后，可以再簽署一份“包租協議”，公司方面會負責商鋪的出租，租金為90-140元/平米，期限5年，每兩年租金單價遞增10%。期間業主什么都不用操心，等著收租金就行了。

　　于是在2018年11月，文女士支付了109萬元，買下一間52平方米的地下商鋪，在整個購買過程中，文女士都認為該商鋪是由成都華潤銷售。

　　△聊天截圖，銷售人員自稱為華潤置業顧問。（圖片由業主提供）

　　簽訂合同時，被告知要先交錢，后簽合同。于是文女士現金支付了10萬元定金，之后又一次性刷卡支付了97萬的尾款。

　　△聊天截圖，房款總價109萬。（圖片由業主提供）

　　然而簽訂合同的時候，合同上的金額并非109萬，而是51萬。文女士稱，當時銷售人員給出的解釋是，幫助買家合理避稅，因此在合同上只簽一半的金額，但是商鋪的價值就是一百多萬。

　　△房屋預售合同，合同中金額為51萬。（圖片由業主提供）

　　“當時非常信任他們，既然他們說可以避稅，又是合理的，我就接受了。”文女士說：“再說簽合同的時候錢已經交了，感覺再糾結也沒什么用了啊。”

　　2019年底，商鋪交房；2020年3月，本以為可以開始收租的文女士卻接到華潤物管的通知，稱因為新冠疫情的影響，要求業主減租，減租幅度近50%。

　　文女士認為減租幅度過大，要求協商，但租金的問題，物管也不太清楚，讓她自己問一問其他業主。

　　詢問之后，文女士被拉進了一個微信群，此時她才發現，原來早在2020年1月，已經有業主開始維權了！而維權的重心，遠不止租金這么簡單。

　　“中間商”收取天價服務費

　　華潤置地偷稅漏稅？

　　實際上，華潤二十四城·柒公館的商鋪，不是由成都華潤直接銷售，而是由渠道商成都墨聿企業管理中心（以下簡稱“成都墨聿”）負責銷售，而成都墨聿又將其轉手給了成都途安房地產經紀公司（以下簡稱“成都途安”）。

　　深藍財經通過查詢可知，這家成都墨聿屬上海墨聿資產管理有限公司旗下，與成都途安是關聯公司，兩家公司的大股東都是蔣偉。

　　在維權的過程中，文女士等業主才發現，原來自己繳納的100多萬房款中，僅有一半金額是真正的房款，轉入華潤公司賬戶下；另外一半，則轉入了成都途安賬戶下。成都途安收取的這筆錢，被公司方面稱為“服務費”或者“中介費”。

　　“我當時實在太大意了，簽完合同之后沒再看，直到今年3月我才重新打開來看，發現不僅合同上只寫了51萬，連收據都只有51萬！”文女士稱。

　　△購房收據，顯示樓款為51萬。（圖片由業主提供）

　　“本來看中華潤是央企，才購買了商鋪，根本就不知道還有這么多公司參與其中，也從來沒聽說過有什么服務費，他們之前說的就是合理避稅。”文女士稱：“而且什么服務費能比房價還高啊！”

　　根據其他業主提供的收據，甚至有業主購買的商鋪價格為58萬，而成都途安收取的“服務費”則高達128萬！

　　劉女士等業主將自己的情況反映到了成都市長信箱及四川省長信箱，他們在留言板中反饋稱：有50多戶購房者，都支付了雙倍房款，其中最少的購房者多給了50多萬，最多的購房者多給了上百萬，有甚者多支付的那部分更是超出了實際房款。多收房款金額巨大，數千萬房款不知所蹤，華潤并沒有把這筆巨款計入任何合同。購房者咨詢律師說這是那家中介公司不當得利，華潤也有連帶責任并且涉嫌巨額偷稅漏稅。

　　△銀行流水，97萬元一次性匯入華潤二十四城。（圖片由業主提供）

　　劉女士等業主稱，他們的訴求很清楚，希望成都途安能把多收的款項退還給他們，并且繼續履行包租的協議；或者直接將商鋪退掉，將金額全部返還。

　　“最差的情況就是錢完全退不回來，全部算作房款；如果真是這樣的話，我也接受，但是必須由華潤來收賬、繳稅。”文女士稱。

　　成都墨聿：

　　服務費早已明確告知業主，糾紛基本解決

　　由于業主們積極維權，3月下旬成都市成華區萬年場街道辦事處幫助業主與相關公司搭建了溝通平臺，組織涉事多方在街道辦辦公室進行了對話。

　　深藍財經聯系到了成都墨聿方面的負責人鄭先生，鄭先生給出的回應與業主文女士的說法截然不同。據鄭先生所說，這筆“天價服務費”，是在業主和公司你情我愿的情況下支付的。

　　鄭先生稱，業主之所以會選擇維權，是因為租金沒達到預期。街道辦、住建局、派出所已經專門搭建了平臺來解決這件事，目前已經解決的差不多了，只有三四家業主還沒談妥，公司正在積極的磋商中。

　　至于成都途安收取的費用，鄭先生稱：“成都途安公司確實是收了這筆錢，這個我是清楚的，應該算是服務費用之類的吧。面談的時候，成都途安的代表也已經把這件事的來龍去脈說清楚了，當時在售房的時候，所有業主都是知情的，而且是你情我愿的。”

　　深藍財經進一步詢問了這筆服務費為什么會比售樓款還高，鄭先生表示：“因為每個商鋪的具體情況都不一樣，金額也不一樣，但簽合同之前和每個業主都解釋得清清楚楚，都是你情我愿的事。現在就是因為租金的問題，所以才有部分業主拿這個事情和我們談。”

　　鄭先生進一步表示：“現在我們已經把招商公司邀請回來，也在和業主討論疫情期間的租金是否可以減免，現在已經有80%的業主都已經認可了。我從街道辦收到的反饋是，目前只有三四家業主還沒有談好，其他的都處理完了，招商也在全力以赴的推動，早日復工復產，讓業主收到租金才是最終的目的。”

　　對成都墨聿的說法，文女士等業主并不認可，“我們要談的是多收的房款，不是租金問題。簽合同的時候我們都不知道成都途安的存在，怎么會是你情我愿呢？”

　　事實上，關于“購房服務費”的爭論由來已久，如果中介公司在購房前沒有明確告知購房者，有欺詐之嫌。

　　而華潤置地也不是第一次陷入服務費風波，2018年4月，華潤置地（重慶）有限公司，也遭遇了購房者維權，項目為華潤凱旋天地。

　　除了維權的購房者，過去的一段時間里，華潤置地處于動蕩之中。

　　3月26日，華潤置地有限公司舉行了2019年媒體業績會，華潤置地雖然仍位居行業前列，但毛利潤增速有所放緩。年報顯示，2019年華潤置地綜合營業收入1477.4億元，較2018年增長21.9%。綜合毛利潤率為37.9%，相比2018年的43.4%下降了5.5%。其中，2019年開發物業毛利潤率為36.5%，相比2018年的開發物業毛利率42.9%下降了6.4%。

　　在業績之外，媒體業績會上，華潤置地董事會主席王祥明沒有出席，更能引來投資者的猜測。

　　幾周后，媒體曝出華潤、萬科、中海三家房企涉嫌圍標拿地，華潤置地副總裁兼華東大區總經理陳剛、華潤置地上海執行總經理宋悠優被要求配合調查。

　　4月14日，華潤置地披露了截至2020年3月31日止一個月未經審核營運數據。綜合此前1、2月的數據，一季度，華潤置地總簽約金額389.14億元，同比下降24%；總簽約面積215.48萬平方米，同比下降20.47%。

　　據此前業績會上披露的數據，華潤置地2020年銷售目標為2620億元，管理層預期上半年完成1000億元左右的簽約額。按此計算，公司第二季度壓力不小。

　　此外，2020年一季度華潤置地實現租金收入約人民幣20.58億元，同比下降25.9%。

　　越是面臨挑戰，越應當謹慎，華潤置地在管理旗下公司及對外渠道商時，應拿出更加審慎的態度，不讓投資者寒心。

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責任編輯：孫劍嵩