中央重申“房住不炒” 房企迎新一輪洗牌

　　房地產市場將呈現強者恒強的局面，市場分化嚴重。與此同時，一些競爭力不強的中小房企正逐漸退出市場。

　　房地產不再是短期經濟催化劑了。

　　7月30日，中央政治局會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　這是繼4月19日之后，中央今年第二次提及房住不炒，也是中央首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。受此影響，截至今日收盤，A股地產板塊跌近1.5%，其中凱旋城跌9.21%，華夏幸福、金地、萬科、綠地、華僑城等跌幅均超過3.5%；港股也有120只地產個股下跌，其中新天地產集團跌幅達12.5%；融創中國跌幅3.63%。

　　此次中央表態引發關注，正是因為2019年出現經濟下行的趨勢，而通過房地產刺激經濟是常用手段。中央官宣放棄這一手段意味著，房地產已經從拉動經濟的火車頭轉變為穩定經濟的壓艙石，房地產即將進入“房住不炒”的橫盤時代。

　　“穩預期、穩地價、穩房價依然是政策的主要內容。”中原地產首席分析師張大偉表示。

　　歷史不再重現

　　就在中央政治局表態前后，遼寧大連和安徽合肥接連發聲，進一步加碼樓市調控。

　　記者從大連市政府網站獲悉，7月30日，大連市政府發布《關于加強房地產市場調控工作的通知》，要求實施商品住房價格指導，嚴肅查處房地產開發企業和中介機構捂盤惜售、炒買炒賣、規避調控、惡意炒作、簽訂“陰陽合同”、哄抬房價等違法違規行為。其中，“準跌不準漲”的規定備受關注，具體來看，是指已取得預售證的項目，調整預售價格不得高于此前網簽價格最低價；對通知發布后首次申請預售許可證的新項目，6個月內不得調整申報價格，6個月后，申報調整價格時，只可申請“下調”，且幅度只能在5%以內。

　　同一天，合肥市在當地房地產市場穩控工作會議上提出，對引發三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發企業，適時采取暫停供地、暫停預售、暫停網簽措施。此外，還將定期開展聯合會商，對問題多發企業，從嚴控制銀行貸款、從嚴控制預售資金、從嚴控制備案價格。

　　上述城市已經做出表率。正如58安居客房產研究院首席分析師張波所說，政治局會議反復強調“房住不炒”，也顯示出中央對于樓市調控不放松的堅決態度，下一步的政策調控從緊的趨勢將會非常明顯。

　　這打碎了一些人期待新一輪房地產寬松周期到來的美夢。

　　2019年上半年，中國GDP同比增長6.3%，其中2季度增速繼續回落至6.2%，創下了27年以來的最低值。中國社科院財經戰略研究院最新發布的《中國住房市場發展月度分析報告》顯示，截至2019年6月，核心城市住房價格雖已經連續上漲5個月，但自4月份以來房價漲速持續下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一步減緩，近1個月核心城市房價已經基本停止上漲。

　　從歷史來看，每當經濟下行，房地產常被當作刺激經濟最有效的手段。如2008年，全球性經濟危機爆發，政府通過推出信貸支持和稅收減免等政策進一步鼓勵住房消費，從而避免房地產市場下滑，迅速恢復經濟增長。

　　房地產刺激經濟的效果也十分明顯。國家統計局數據顯示，2008年當年中國GDP增長率達到了9.6%，隨后三年也連續在9%以上，雖然沒有金融危機前12%以上的高增長，但也并未受到金融危機太大打擊。通過房地產保住經濟增長的目的達到，大量資金流向房地產，房地產市場觸底復蘇，房價大幅上漲。

　　因此，在2019年再次出現經濟下行的趨勢時，有人猜測房地產是否會迎來新一輪寬松周期，然而，在中央此番明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段，讓這個幻想徹底破滅。

　　“整體經濟環境的不確定性會對房地產形成全局性影響，但本次中央政治局會議明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，即表明了不會因經濟環境變化而改變對房地產調控的方向?！睆埐ū硎尽?/p>

　　房企分化加劇

　　“在市場出現小陽春，局部區域出現波動的情況下，連續2次提及‘房住不炒’，對炒房者將有所打擊，也有利于市場平穩?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

　　某知名房企高管對21世紀經濟報道記者表示，中央現時強調“不作為短期刺激經濟手段”，但也未再提及“遏制房價上漲”，從房地產行業角度來看，這意味著房地產已經從拉動經濟的火車頭轉變為穩定經濟的壓艙石，房地產將在不突破上限、不穿透下限的區間內小幅波動，最終進入橫盤時代。

　　上述人士認為，橫盤時代的房地產意味著市場蛋糕不會變得更大，但也不會太小。不過，蛋糕的切分取決于不同房企的發展意愿、戰略與能力。大房企依然希望繼續擴張，但他們可選擇的城市數量以及項目正在減少；而信貸、發債都與小房企無關，他們所依賴的信托通路已斷，僅剩高利貸通道，勢必大批陷入被收購的境地，這意味著大房企的兼并收購機會再次到來；中型房企則進退兩難，對他們來說，前進之路被堵，轉型、轉行卻更難。

　　中國指數研究院最新數據顯示，房地產市場正呈現強者恒強的局面，市場分化嚴重。從銷售額來看，房企銷售額TOP100均值達636.7億元，規模破千億的房企增加至15家。2019年1-7月份，房企銷售額超過千億的企業均值為2043.7億元，前十房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恒大、保利、融創銷售額超2000億，其中碧桂園銷售額高達4510億元。但與此同時，一些競爭力不強的中小房企正逐漸退出市場。人民法院公告網顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產企業宣告破產清算。

　　政治局此次定調從宏觀角度層面看或許還有防患于未然的作用。中央此舉說明其希望提前預警、防范“熱錢”再度流入房地產，嚴防樓市泡沫繼續膨脹并防止泡沫破裂”。該位房企高管表示。

　　對于未來房地產調控的手段，張波認為，長短并用、注重長效將會成為主要手段。張波表示，由于短期調控的手段多樣化，政策頻發性的特點，導致人們更容易看到短期調控而忽視長期調控的存在。未來，更多的長期調控會不斷加強，包括保障房的建設、針對租賃土地供應側的保障、城市共有產權房的推進、針對房地產的各類稅收法律層面的推進和落實等等。

　　張波預計，在今年上半年房企融資政策收緊和下半年需求側調控不放松的共同作用下，未來樓市出現過熱的幾率極小。

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責任編輯：覃肄靈