本報(bào)記者 王營(yíng) 實(shí) 習(xí) 生 牟佳怡 北京報(bào)道

　　商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查

　　外資大幅加倉(cāng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)已延續(xù)到2019年。2019年一季度，國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資金額超530億元，其中外資占比升至50%。究其原因，外資除了對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化反應(yīng)迅速，也對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)看好。另一邊，住宅租賃市場(chǎng)方面，經(jīng)歷了資本和機(jī)構(gòu)的跑馬圈地后，租金放緩甚至不再上漲，開發(fā)商也轉(zhuǎn)向“觀望”，并致力于已有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

　　導(dǎo)讀

　　2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年4月底，黑石、凱德、基匯等外資機(jī)構(gòu)，在中國(guó)內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)金額已超過400億元。

　　臨近全球經(jīng)濟(jì)周期尾聲之際，國(guó)際投資者正相應(yīng)調(diào)整投資策略和組合。其中，2018年在中國(guó)出現(xiàn)的一個(gè)顯著現(xiàn)象是，外資正大幅加倉(cāng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。而這一趨勢(shì)已延續(xù)到2019年。

　　據(jù)世邦魏理仕最新統(tǒng)計(jì)，在海外資本的推動(dòng)下，2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易金額超過2600億元，創(chuàng)下歷史記錄的同時(shí)較2017年增長(zhǎng)10%。外資在國(guó)內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)的投資總額超過850億元，同比大幅增長(zhǎng)68%。

　　2019年一季度，國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資繼續(xù)活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進(jìn)一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。寫字樓大宗交易金額亦超過250億元。

　　“因?yàn)閿?shù)據(jù)都是以季度為單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，所以，5月份最新數(shù)據(jù)還沒有出來。但從過去交易來看，2018年之前，外資投資占北京商業(yè)地產(chǎn)投資總量只有5%-10%。2018年，外資投資首次在北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上占比27%。外資在中關(guān)村、麗澤地區(qū)的投資甚至高達(dá)80多個(gè)億，占北京商業(yè)地產(chǎn)全年投資的47%。外資加倉(cāng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在2018年是集中爆發(fā)，因?yàn)榭善ヅ滟Y金較多，預(yù)計(jì)未來外資資金涌入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)創(chuàng)新高。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

　　外資卷土重來

　　“臨近全球經(jīng)濟(jì)周期尾聲，投資者將更著重關(guān)注房地產(chǎn)所具備的分散投資風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避市場(chǎng)短期波動(dòng)，以及產(chǎn)生穩(wěn)定收入的屬性。近期，國(guó)外保險(xiǎn)、退休基金、主權(quán)財(cái)富基金、開發(fā)商等長(zhǎng)期投資者通過投資地產(chǎn)私募基金或者直投的方式紛紛加快了在國(guó)內(nèi)收購(gòu)物業(yè)的步伐，證實(shí)全球資本視增配中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)為長(zhǎng)期戰(zhàn)略而非一時(shí)熱點(diǎn)。”李凌表示。

　　他認(rèn)為，全球經(jīng)濟(jì)是存在周期性的，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正在放緩。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)周期呈現(xiàn)低相關(guān)性，并將在此輪全球經(jīng)濟(jì)景氣周期臨近尾聲之際保持中高速增長(zhǎng)，使得中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)成為全球資產(chǎn)配置重要拼圖。

　　顯然，投資者對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的信心首先源自于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中長(zhǎng)期韌性。世邦魏理仕預(yù)測(cè)，2018至2027年間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞位于5.3%，在全球主要經(jīng)濟(jì)體中高居第二。城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)以及由此推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)在維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)的同時(shí)，釋放出大量的商業(yè)地產(chǎn)需求。世邦魏理仕此前調(diào)查顯示，2019年中國(guó)首次超越日本和澳大利亞成為亞太地區(qū)跨境地產(chǎn)投資的首選目的地；其中，上海首次名列投資目標(biāo)城市的榜首。

　　2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年4月底，黑石、凱德、基匯等外資機(jī)構(gòu)，在中國(guó)內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計(jì)金額已超過400億元。2019年4月，瑞士合眾集團(tuán)（Partners Group）與中東家族財(cái)富基金（The Family Office Co．）等財(cái)團(tuán)聯(lián)手以13.4億美元（約合人民幣90.2億元）收購(gòu)中關(guān)村鼎好大廈大部分股權(quán)，成為迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購(gòu)項(xiàng)目。

　　戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理劉兵認(rèn)為，從外資自身的角度來看，現(xiàn)階段大規(guī)模進(jìn)入國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，除了對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化反應(yīng)迅速，同時(shí)也是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)的看好。中國(guó)具有高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、穩(wěn)定的政治環(huán)境、愈發(fā)開放的政策等多種優(yōu)勢(shì)。因此之前在日韓超配的外資機(jī)構(gòu)已逐漸主動(dòng)將中國(guó)的重要性提升。

　　中資力量或爆發(fā)前夜

　　“今年投資者對(duì)國(guó)內(nèi)寫字樓和房產(chǎn)債等周期性低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的偏好創(chuàng)下4年新高，而倉(cāng)儲(chǔ)物流、購(gòu)物中心、另類資產(chǎn)等結(jié)構(gòu)性板塊亦迎來穿越周期的投資機(jī)遇。”李凌表示，在上述諸多標(biāo)的物中，寫字樓作為周期性類型的投資，因其易于管理、現(xiàn)金流穩(wěn)定、交易流動(dòng)性強(qiáng)等特點(diǎn)，即使在臨近周期尾聲、風(fēng)險(xiǎn)趨避的趨勢(shì)下受到眾多投資者的青睞。2019年第一季度，寫字樓大宗投資交易超過250億元，金額占商業(yè)地產(chǎn)投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個(gè)百分點(diǎn)。

　　有趣的是，這邊外資在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中活躍，另一邊中資正取代外資成為寫字樓租賃市場(chǎng)的主要力量。世邦魏理仕調(diào)研報(bào)告指出，中資企業(yè)在北京甲級(jí)寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，從而取代外資企業(yè)成為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。中資企業(yè)比例在央企總部集中的北京金融街和東二環(huán)等商務(wù)區(qū)提升尤其明顯。中資企業(yè)對(duì)望京、奧體等非核心商務(wù)區(qū)也表現(xiàn)出比外資企業(yè)更高的接受度。中資企業(yè)的壯大得益于大面積租戶群體的迅速成熟，其中，中資企業(yè)5000平方米以上的租戶中，金融和能源兩大行業(yè)是主力行業(yè)，合計(jì)租賃面積占51%。

　　早在2016年，據(jù)仲量聯(lián)行對(duì)北京金融街甲級(jí)辦公樓的調(diào)查顯示，2016年金融街的“高價(jià)”租金迫使一些外資公司遷址，此類企業(yè)占比較一年前減少了25%。

　　不過，在當(dāng)時(shí)，大宗交易市場(chǎng)上活躍的力量卻是中資。2017年年初，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，從市場(chǎng)成交方面來看，內(nèi)資企業(yè)是當(dāng)時(shí)的成交主力，年度成交總量占總成交面積的81.3%。主要成交行業(yè)仍然以金融業(yè)、高科技業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主，占比分別達(dá)到40.2%、22.6%和14.9%。

　　為什么外資“有機(jī)可乘”？ “2018年對(duì)中國(guó)來說是去杠桿，但對(duì)全球來講，并沒有出現(xiàn)特別明顯的去杠桿過程。當(dāng)時(shí)，外資較為充裕。另外，在銀保監(jiān)會(huì)合并之后，國(guó)內(nèi)大型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和銀行的管理層面出現(xiàn)調(diào)整，在這一調(diào)整過程中，國(guó)內(nèi)的投資方向和投資政策也相應(yīng)地進(jìn)行調(diào)整，這也是這一年多來中資投機(jī)買賣不活躍的原因。”劉兵說。

　　“外資投資并不兇猛，只是之前沒買太多，2018年以來買得比較多。與此同時(shí)，中國(guó)政府也在加速金融開放。”李凌說。

　　（編輯：包芳鳴）

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