房租5%漲停板橫空出世 會成為中國租賃市場的風向標嗎？

　　來源： 智谷趨勢

　　今天，深圳國企推出了一個“穩租金商品房”項目，設下5%的漲停板。

　　作為改革開放的前沿城市，深圳的這一動作，多少是有風向標意義的。

　　這里展現的調控思路是：下一步政府可能不排除嘗試租金管制，重申住房的居住屬性，防止出租房成為下一個金融工具。

　　無論這一年來，有多少力量明里暗里推動租金上漲，現在狂熱過頭的資本都必須先低頭認錯了。

　　01 

　　資本的狂熱引來了監管

　　每逢市場出現問題，大眾總有一股求助于行政干預的慣性。

　　這不，最近房租飛天后，就有人籌齊龍珠召喚“租金管制”。他們振臂一呼，高喊內心的憤懣之情：不能再讓資本哄抬房租了！

　　在我愛我家前副總裁胡景輝隔空喊話“長租公寓（如果）爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”后，大眾最期待的事情終于出現了。

　　最先出手的是北京。6天之內，北京住建委兩次約談房產中介，前10家承諾不漲租、不惡性搶占房源，并準備拿出12萬套存量房給市場填充彈藥。后12家對自己克扣租金、打隔斷出租、提前清退租戶等行為表示“痛心疾首”。

　　8月28日，西安一刀砍死“將房租化身消費貸”的租賃模式——其發文要求，住房租賃合同中不得涉及住房租賃租金貸款相關內容。

　　8月29日，深圳推出了一個“穩租金商品房”項目，深圳地鐵和深業集團的合資公司打算在核心市區開發一個精品公寓試點項目，接受政府的租金管制，一房一價，一年一調，租金年增長率最高不超過5%。

　　這5%的漲停板簡直是大大的良心價。

　　在深圳，租房人口占常住人口近四成，租房年輕人高達七成，房租的上漲邏輯硬的很。7月份租金同比上漲30.5%，每平米的租金達到84.3元。租賃價格指數同比連漲了11個月。

　　當黑心資本巴不得三天就能回本，七天就能賺翻的時候，深圳主動下了這樣一步棋。

　　作為改革開放的前沿城市，深圳的這一動作，多少是有風向標意義的。深圳房地產研究中心主任此前曾表示過：

　　這里展現的調控思路就是：下一步政府可能不排除嘗試租金管制。

　　02 、有形之手該不該干預？

　　此前智谷就說過，多種跡象表明，中國樓市正在走上歐洲模式的道路，用稅收增加房屋持有和交易的成本，拉長交易周期，讓房價冷靜下來。

　　現在來看，歐洲大陸穩定且發達的租賃市場，確實有極大可能會成為中國學習的對象。

　　在法國，房東不能隨意漲房租，否則可能面臨被起訴、甚至刑罰的風險。

　　在德國，3年內房租累積漲幅不得超過15%，房東再次出租住房時，租金最大上調幅度不得超過當地標準房租的10%。

　　這就是國人最為熟悉的“租金管制”。

　　面對一二線城市近30%的房租飆漲，越來越多的聲音呼喚行政出手管制，不能將租房這樣的民生要素交給嗜血的資本。

　　不過，租金管制真能一勞永逸地解決房租飆漲的問題嗎？市場派們可不答應，他們從美國二戰后的管制歷史中學到一個教訓——

　　只要我霸著這個房子，房東就不能漲我房租。那時候，市場有越來越多的“租霸”賴著不走，房東更愿意賣房而不是將房子以極低的回報率租出去。就算低價租出去了，房東也沒有足夠的資金和動力修繕房屋，低租金住房會越來越破敗，而后租者也會面臨住房短缺問題。因此，過低的租金受益的只有兩個——獲取民粹芳心的政府，以及最先租下房子的租客。

　　在美國，房租管制演變成了一場昂貴的失敗。諾獎得主曾說，除了轟炸，租金管制是摧毀一座城市最好的武器。

房租管制頒布后的舊金山低租金住宅區，無比凋敝破敗photo by J.P． Laffont， Sygma

　　在中國，租金管制同樣面臨著一個巨大的悖論：

　　一租房需求比較大的城市，無非是一二線城市和區域中心城市，而這些城市的樓市都處于嚴調控中，限購之下不少剛需被抑制，就算有錢也只能租房。一線城市的“人口升級”和清除隔斷間運動，砍掉了大量的低租金市場供給，市場上對中高端質量的租房需求大增，但公租房的供給不可能及時跟上。此時的價格管制，并不能解決供需失衡問題。

　　二房地產市場被冰封，但印鈔機卻沒有停下來。如果此時在這么一個不完全自由的住房市場上突然放開租金市場，惡果很容易顯現——金融市場孱弱，洪水只能繼續往租賃市場走，最后被沖擊的，無非是手無寸鐵的租客。此時的租金市場失靈，需要政府出手干預，引導流動性進入實體。

　　一個是要，一個是不要，這個事情就變得棘手和爭議了。

　　其實，租金管制只是德法租賃市場發達的表象，其精髓在于用法律規范租房市場、保障承租人的“居住權”。

　　當前中國的租房市場對資本的保護遠大于對租客的保護，這是單靠市場不能解決的問題，也不是行政一手能解決的問題。只有完備的法制基礎，才能對這個玩快錢的浮躁社會加以制衡。

　　比起租金高低更關鍵的問題是，租客能否與房東一樣享有同樣的社會資源，得到同等的非歧視性待遇。在這個問題上，政府要做的事情還很多。

　　假若真的實現租購同權了，房租漲了也就漲了，年輕一代應該也不會有太多怨言。你說是不是？

　　比起那高聳入云的房價，他們肯定知道哪個是更優的選擇。

　　03、P2P割韭菜一幕正在租房市場上演

　　在中國，租賃市場和P2P極其相似。

　　兩者都意在盤活存量市場，將多余的資源和市場上的需求對接起來，同樣的，它們也在高超的資本運作中迷失了方向。

　　中介利用ABS獲得融資的方式，本無可非議，但被外界詬病的是，自如等中介平臺為租客極力推薦分期付款，在租客毫無知覺的情況下簽了消費貸合同，利用租客信用增信，獲取低成本貸款。

　　年輕人好端端租個房，莫名其妙就變成了貸款人，還要接受一次來自中介的深刻教訓——“不是我們套路，只是你們腦子不清楚，還大學生？如果覺得你們（讀）大學不是進入社會了，你們20多年真的白活了。”

　　由于缺少對沖和制衡資本的狂熱力量，租房市場出現了P2P割韭菜的一幕。

　　不過，金融化的游戲玩過頭了，風險難免會暴露。

　　杭州鼎家成為第一家爆雷的長租公寓，房東沒拿到租客交給中介的租金被迫驅趕租客，4000名租客受損，6家網貸平臺回收不了資金，而鼎家則輕輕松松破產，不用擔起任何責任。

　　長租公寓，一項被看好的事業，在執行過程中就像自如的致歉公告中把“創新”寫成了“床戲”一樣，變形了。

　　租賃市場若過度金融化，確實不排除會像P2P一樣走向龐氏騙局的可能。

　　如果行政干預真的到了必須要來的時刻，那么下一步，也該輪到“居者有其屋”和“租售并舉”了吧。

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責任編輯：李鋒