開發商解套最嚴限購 轉場持久戰

　　來源：北京商報

　　對于這一輪調控，開發商們似乎早有心理預期，但是當調控真正來臨時，面對大量的土地儲備以及被擋在門外的島外購房人群，房企們仍心有余悸。在接受北京商報記者采訪時，房企們普遍表示，目前仍在調研階段，還未形成應對方案。不過可以肯定的是，區域利好終將釋放，以何種姿態熬過去，這將是一場持久戰。

　　大地主的矛盾

　　老鄧是一家一線房企海南區域的負責人，對于這一輪海南調控的落地，老鄧坦言“意料之內”，“內心矛盾”。

　　意料之內，一方面源于海南房價在過去兩年間的急速升溫。2015年輪調來海南的老鄧，眼看著海南房價的又一次起飛：“以海口為例，觀瀾湖這樣的新區每平方米從5000元左右到現在的1.5萬元左右，就用了不到兩年。”與之相對應的，是本地需求的匱乏。“海口本地人收入并不高，一般職員月收入也就兩三千元的樣子。”

　　巨大的收入與房價間的落差，造成了海口甚至海南大部分地區的新房均為外來人口消化。以老鄧目前手上操盤的幾個項目來看，除了海口還有20%-30%的本地需求外，其余區域幾乎100%是投資。

　　另一方面，房企們也提前感受到了國家給與海南大禮包形成的利好預期，去年是各家最拼的一年，都在瘋狂地搶地。最晚進入的碧桂園，去年僅靠收購，成了名副其實的海南地主；與港資房企關系密切的恒大，左手從新世界地產手中接過數個海南海口、三亞等優質地段的成熟項目，右手獨立填海開發儋州的海花島。  

　　老鄧告訴北京商報記者，想要在公開市場獲得處女地的可能已經破滅，只能通過企業本身的實力在二級市場并購。“最開始大品牌企業的談判空間還是可以的，但這兩年的難度越來越大，畢竟各家企業在海南的并購有時是‘不惜代價’。”

　　老鄧分析，各家開發商不惜代價，確實有一定道理，限制或者禁止新增建設用地開發，早已經是中央和海南當地政府的共識，可開發資源就那么多，市場預期又不錯，政策紅利即將下落，誰能搶到誰就是贏家。

　　放緩節奏

　　和老鄧一樣，方先生也預料到了海南樓市即將面臨的調控，但面對全島限購這樣的高壓態勢還是感覺意外。4月22日晚間，海南省發布全域限購政策，且同步實施限貸、限轉讓等措施。

　　方先生回憶道，在最新調控政策出臺前一個小時，該公司旗下樓盤還在全速推盤，但等到限購生效后，項目便進入啞火狀態。“目前企業還處于各個項目的調研和評估階段，尚未形成特別具體的應對措施，”方先生如是介紹。

　　北京商報記者實地探訪發現，布局海南的房企可以被分為幾類：第一類為土地儲備較大的企業。以上述提及的碧桂園為例，該公司在海南區域的總可售建筑面積為512萬平方米。尤其是對于強調高周轉的碧桂園而言，如何在調控之下，將海南的土地儲備迅速變成貨值，是目前的挑戰之一；第二類企業則是那些熱衷合作開發的房企。例如融信，這些公司進入海南較早，在拿地成本上存在優勢，一旦有風吹草動可以采取轉讓等靈活方式提前變現；第三類房企就是沒有整體運作實力的小型開發商。因為缺乏資金實力，無法承擔財務和時間成本。

　　在采訪中，老鄧和方先生不約而同地表示，不論是何種企業，面對此輪海南調控，都要做好持久戰的準備，“放緩節奏是當務之急，如果現金流緊張，就要考慮與其他開發商合作或者出售項目”。

　　壞消息中的好消息

　　但讓老鄧欣慰的是，這一輪的調控，雖然對C端購房者進行了包括購買套數、資格等方面的限制，但并沒有以“打擊”的姿態限制開發商。此前政策要求停止批準套型建筑面積在100平方米以下的商品住宅建設。“這對于大開發商來說，就算是壞消息中的好消息。”

　　而在方先生看來，調控使得購房門檻顯著提高，但是從長遠來看，在房地產二級市場，無論是住宅還是相關的商業、辦公、酒店、度假等產品，銷售景氣仍有向上的空間。一方面海南建設用地總量受限，住宅相關產品供給相對穩定；另一方面，需求持續增加，海南自由港的經濟產業發展勢必帶來更多的從業人口，也會持續提升常住人口的收入水平和產品品質訴求。“先行進入的房企肯定是受益的。未來可以通過產品重新定位和調整，為企業提供業績支撐。”方先生如是判斷。

　　另有位不愿具名的房企人士則看到了調控中的另一處表述：即“在已經出讓但尚未開發的商品住宅用地的利用方面，鼓勵這些項目轉型用于發展其他產業或者共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等”。他認為：“預計未來一些海南項目將從以往的快進快出向長期經營的思路轉變。”

　　當然，早有開發商嗅到了市場變幻的氣息，大舉進軍海南布局大健康、養老等項目。以恒大為例，今年初該公司布局的國際醫院便已在博鰲亮相。

　　北京商報記者 董家聲

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