原標(biāo)題：單月暴漲200萬，業(yè)主建“控盤”同盟，深圳率先開啟新一輪樓市暴擊？

　　來源：◎智谷趨勢

　　齊以和

　　最近《中國證券報》報道了一位深圳買房客的魔幻故事，這個案例像一面鏡子，映射出炒房客的心態(tài)。

　　周明（化名）看中了深圳福田區(qū)香蜜湖附近的一套二手三居室，房源掛牌價12萬/㎡。

　　考慮了一兩天，卻發(fā)現(xiàn)業(yè)主坐地起價：每平米加價8000元。

　　周明既吃驚又不忿，在委托中介看了其他同小區(qū)房源之后，發(fā)現(xiàn)業(yè)主們眾口一詞，均表示這個價格需要再談?wù)劇?/p>

　　要知道，戶型類似的房子，周明上個月看才1500萬。

　　貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，上半年實際成交價也才1200萬。目前，香蜜湖附近二手房均價在10-15萬/㎡，周明意向小區(qū)的房源掛牌價為1700萬。

　　相當(dāng)于一個月每平米漲了1萬多，這在其他一二線城市，是想都不敢想的暴漲，甚至超出了市場供需能解釋的范疇。

　　有人認(rèn)為這是中介和業(yè)主的合謀。

　　但總價相差一兩百萬，中介只能拿到很小的一部分。更精明的可能還是這些二手房業(yè)主，他們結(jié)成“同盟”，決定用提高掛牌價的方式來推高房價。

　　無獨(dú)有偶，最近像福田香蜜湖這樣業(yè)主抱團(tuán)漲價的，在深圳不在少數(shù)。

　　并且，還不局限于普通住宅。其它各區(qū)也陸續(xù)有業(yè)主呼吁集體“控盤”抬高掛牌價。

　　深圳灣豪宅片區(qū)有個恒裕濱城二期，因為得房率高、地理位置優(yōu)越，曾創(chuàng)下深圳房價的紀(jì)錄，2015年開盤價11萬/㎡，時隔四年，目前銷售均價接近27萬/㎡。

　　每年超3萬/㎡的漲幅無法滿足業(yè)主，他們組成了業(yè)主群，聯(lián)合抬高報價，甚至希望每周漲100萬。

　　下面這張圖片來自于恒裕濱城二期的業(yè)主群，一群土豪業(yè)主正在商量漲價策略。

　　據(jù)了解，恒裕濱城二期D戶型建筑面積為88平，倘若真的像這些“磨刀霍霍向豬羊”的業(yè)主所言，掛牌價達(dá)到2700萬，那算下來平均每平米將突破30萬！

　　30萬/平是什么概念？目前深圳的人均工資為9890元/月，若按這個計算，本地人不吃不喝十年，都不一定能夠買上恒裕濱城一個廁所。

　　毫無疑問，深圳的房價正在全面香港化。

　　此外，龍崗、寶安等地的多個樓盤也開始湊熱鬧，進(jìn)入瘋狂“漲價”模式，業(yè)主群內(nèi)漲聲不斷，一片熱火朝天。

　　甚至有業(yè)主制定“估值管理提升”目標(biāo)，除了自己提升掛牌價外，還聲稱要斷供低價房源，報團(tuán)把房子掛在不同的中介，統(tǒng)一定價。

　　為的不是賣房，而是把整體的房價炒起來，然后再慢慢賣。甚至有的業(yè)主，還在群里號召建立“價格攻守同盟群”。

　　這樣的統(tǒng)一護(hù)盤、統(tǒng)一控盤，這兩年還真是罕見。自然也引起了廣泛爭議。

　　住建局能插手嗎？不能，業(yè)主有權(quán)自由占有、使用、處分自己的不動產(chǎn)并獲得收益。

　　但開發(fā)商的銷售價格是需要受到政府監(jiān)管的。因此，如果開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)冒充或鼓動業(yè)主控盤、鎖盤，那就違反行業(yè)自律規(guī)定、涉嫌違規(guī)。

　　不過，業(yè)主“哄抬”房價導(dǎo)致掛牌價飆，主要發(fā)生在一些相對“熱門”的樓盤，這些樓盤大多具備區(qū)位稀缺性或?qū)W位上的優(yōu)勢，房源緊俏。

　　而其他大部分區(qū)域的二手房當(dāng)前價格穩(wěn)定，目前掛牌價較上半年上漲平穩(wěn)。

　　整體來看，深圳樓市呈現(xiàn)出一片欣欣向榮之象。

　　今年最典型的，還是老豪宅香蜜湖片區(qū)的深業(yè)中城。只推出192套房源，卻認(rèn)籌了2794個，中簽率6.8%。前后5天，每人500萬的誠意金，總凍資高達(dá)139億元；開盤8小時，總價近50億元的千萬豪宅全部售罄。

　　可謂是有錢也買不到。

　　作為對樓市政策特別敏感的城市，一點(diǎn)政策利好就能點(diǎn)燃深圳樓市的熱情。

　　從2月大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要發(fā)布，到8月先行示范區(qū)的出臺，一系列大禮包朝深圳砸來：前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)和蛇口自貿(mào)片區(qū)“雙擴(kuò)區(qū)”、豪宅稅減免、公寓取消限售等政策……

　　哪怕只是微調(diào)，也足夠給敏感的深圳樓市添一把柴火，維持市場溫度。

　　比如減免豪宅稅之后，深圳二手房銷售后勁更足了。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手住宅成交8013套，為2016年5月以來首次突破8000套，環(huán)比上升11.8%，同比上升91.9%。交易放大之后，價格開始抬頭向上。

　　市場的樂觀情緒可見一斑。

　　拿國家統(tǒng)計局昨天公布的11月70城房價數(shù)據(jù)來說，有近一半城市（33城）的二手房房價呈下降趨勢，能逆勢上漲的，大部分也只是小幅地微漲。

　　而深圳的二手房價漲得最多，環(huán)比漲了1.4%，這是全國領(lǐng)漲，漲得最多的。同比增長了6.4%，放在一二線城市里也是遙遙領(lǐng)先的。上個月深圳二手房均價甚至超越首都，成為國內(nèi)第一城。

　　今天全國人民都在買深圳的房子，尤其是大灣區(qū)對800萬港澳人放開限購后，深圳的房子更加香餑餑。

　　全國的資金正在進(jìn)入深圳，將來，全世界資金進(jìn)入深圳也是極有可能的。

　　經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與人口增長的同時，土地供應(yīng)和住宅供應(yīng)卻相對不足，2018年深圳竣工的住宅商品房面積為廣州的14.4%、上海的7.22%、北京的17.08%。

　　一邊是旺盛的購房需求，一邊是僅占廣州三分之一的土地面積。這樣的城市容量進(jìn)一步放大了房子的稀缺屬性。

　　于是，深圳樓市一枝獨(dú)秀也就不稀奇了。擔(dān)憂樓市繼續(xù)上漲的剛需自主客，和動輒千萬資金游走在數(shù)個豪宅盤的投資客，構(gòu)成了深圳樓市火爆的重要底色。

　　獨(dú)一無二的區(qū)位位置、政策利好，和科創(chuàng)引領(lǐng)未來的經(jīng)濟(jì)基本面，則成為樓市走強(qiáng)的動力，造成了深圳樓價居高不下且再現(xiàn)上漲的趨勢。

　　這在當(dāng)前“房住不炒”的大背景下，是尤其特殊的。

　　深圳的領(lǐng)漲，也不由讓人想到上一輪周期，2014年底到2015年那陣，深圳房價率先覺醒，在全國樓市去庫存的宏觀政策下，成為超級發(fā)動機(jī)。深圳上海漲完了以后，才是北京、廣州，才是其它二三線城市，四五線縣城。

　　那么，這個先行示范區(qū)會不會重新成為發(fā)動機(jī)？

　　顯而易見的是，深圳在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技創(chuàng)新方面仍然是強(qiáng)勁的發(fā)動機(jī)，先后超越廣州、香港后，已經(jīng)成為灣區(qū)最有話語權(quán)的中心城市。

　　但在房價上，深圳的發(fā)動機(jī)可能沒有幾年前那么強(qiáng)悍了。這不是深圳的問題。因為樓市嚴(yán)控背景下，樓市必定是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。 

　　畢竟，當(dāng)前經(jīng)貿(mào)磋商也轉(zhuǎn)入良性發(fā)展，“夜壺”論就可以放一放了。短期內(nèi)，也很難出現(xiàn)國家主張去庫存的超級刺激政策。

　　所以深圳樓市依然是獨(dú)一份的，成不了太有澎湃動力的房價發(fā)動機(jī)。

　　參考文章：

　　中國證券報《單月暴漲200萬，業(yè)主微信群建“控盤”同盟，樓市驚現(xiàn)“魔幻”漲價模式！》

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