文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

　　在深圳特區建立40周年紀念日（8月26日）過去一個多月后，深圳終于迎來了中央的禮包。

　　前天傍晚，中辦、國辦印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》

　　文件共有27條利好政策，從支持土地管理制度的深化探索到資本市場的先行先試，從優化營商環境到擴大對外開放，從完善民生服務到完善環境和城市空間治理，方方面面都給予深圳更多的改革自主權。

　　禮包很大，大伙都為中央的政策打CALL，但高興之余，很多人發現，有一項政策是文件未提及，但深圳又很想要的，便是“擴容”，即擴大深圳特區面積。

　　想要“擴容”背后，深圳有什么難處？

　　深圳土地面積僅1997平方公里，不到上海的三分之一、廣州的3.5分之一、北京的八分之一。而且，深圳是丘陵地形，一半面積被劃入生態紅線保護范圍。

　　數據來源：《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規劃》

　　同時，深圳又是全球人口密度很大的“超大城市”，常住人口達1343萬人，接近廣州，超過上海的55%，超過北京的60%。

　　另據廣東移動大數據應用創新中心在2017年11月的統計，當月每天生活在深圳的人數都超過了2500萬，平均達到了2567.2萬人（含出差、路過）。

圖源：廣東移動大數據應用創新中心

　　土地少、人口多，自然就帶來“高房價”問題。今年疫情過后，深圳的房價就漲過一波，直到7月出臺了調控政策，才將火苗壓了下來。

　　據58安居客研究院監測的各城市二手房均價（掛牌價），當前深圳房價達56466元/平米，已經逼近北京（57676元/平米），超過了上海（52275元/平米）。

　　因此，關于深圳“擴容”的呼聲一直都有。

　　今年6月12日，中央黨校主辦的《學習時報》，發表了整版文章——《“三區”疊加 擴權賦能 探索建設大深圳統籌合作示范區》。

　　其中寫到，深圳要成為全球標桿城市，向外拓展、加強與周邊城市的合作成為必然選擇，探索建設“大深圳統籌合作示范區”成為最優選項。

　　文中指出，規劃中的深河（河源市江東新區）合作區預計面積434平方公里，如能再加上惠州惠陽區、東莞市，深圳擴權統籌的總面積將達到6279平方公里。

　　數據來源：《學習時報》

　　但話又說回來，這次深圳的政策并沒有提及 “擴容”，這道題又該怎么解？答案當然是有的——“擴權”，即授予深圳更大的土地管理權。

　　比如，文件中寫到：

　　◎ 將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準；

　　◎ 推進二三產業混合用地；

　　◎ 支持盤活利用存量工業用地；

　　◎ 完善閑置土地使用權收回機制；

　　◎ ……

　　那么，中央給深圳土地方面諸多的“擴權”政策，將為深圳帶去哪些切實利好？會直接影響到深圳的樓市和房價嗎？下面就來看看大頭的分析。

　　土地資源稀缺，讓深圳有強烈的“產業空心化恐懼癥”，出讓土地、舊改都以商辦、產業用地為主，住宅用地更加稀缺，造成了房價容易上漲。

　　數據顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平方米，位居103個城市中倒數第四。也就是說，至少有數十個普通地級市的住宅用地供應量是超過深圳的。

　　深圳有2000多萬常住人口，但紅本商品住宅只有200萬套左右，平均每10個人才有1套。大量人口住在城中村、違法建筑和工業區宿舍。

　　深圳福田CBD的城中村——崗廈村

　　房價太高，城市競爭力就會下降，華為終端總部遷往東莞松山湖，就是一個典型案例。任正非曾抱怨說，深圳的房地產太多，擠壓了實體經濟。其實恰恰相反，深圳土地太少、房地產開發量太少，擠壓了產業。

　　針對深圳土地資源稀缺問題，這次國家給的政策是加大深圳土地審批權。這個授權將給深圳釋放多少增量空間？據深圳商報的報道，截至2017年末，深圳耕地面積10.41萬畝（含深汕合作區4.66萬畝），永久基本農田面積5.76萬畝（含深汕合作區2.72萬畝）。

　　深圳不包含深汕合作區的耕地面積為5.75萬畝，其中永久基本農田面積3.04萬畝。這樣可以算出，深圳通過審批擴權可以釋放的、不包括深汕合作區的建設用地空間最大為2.71萬畝。

　　由于深汕合作區距離深圳較遠，因此那邊釋放的土地基本不會影響市區。能影響市區的，只有這2.71萬畝，大約18.1平方公里。

　　如果25%用來建設住宅，按照4.5倍容積率計算，可以建設20萬套100平方米的住宅（相當于惠州全市一年的供應量）。但這些土地會分年供應，如果5年內建設完成，每年可以增加4萬套住宅，并不算多。

　　所以，從長遠看，深圳還是需要擴容。深圳實際管理了2200萬人口，目前超過85%的家庭在深圳沒有住房，深圳不新增兩三百萬套住宅，還是解決不了問題。

　　如果深圳不擴容，未來只能壓縮生態紅線保護范圍，全面增加土地開發強度。

　　深圳東部紅樹林生態區

　　雖然這次政策沒有提到擴容，但深圳擴容只是時間問題。通過行政區劃增加中心城市的承載能力，也是基本國策。過去幾年，合肥、成都、濟南、長春都實現了擴容。其中長春今年擴容之前，面積是10個深圳，擴容之后是12個深圳。

　　最佳方案，是深圳、東莞、惠州三個城市合并。其實，深圳+東莞+香港的總面積，都沒有上海大。

　　文件寫到：將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。即深圳擁有了更自主的建設用地審批權。

　　這個特別權限有什么用？現行制度下，對于城市主政官來說，建設用地指標是首要關心的東西——它意味著一座城市的施展空間，也意味著滾滾財源（稅收與土地出讓金）。

　　產業、公共配套與居住，都需要建設用地指標。現在，除了永久基本農田不能動，深圳不需要經廣東省審批，也不需要去國務院審批了。

　　或許你會說，即便深圳擁有這個特別權限，建設用地也還是不夠。這就涉及到深圳最想要的愿望了：擴容。

　　為什么沒給？2019年濟南吞并整個萊蕪地級市，成了；2011年合肥吞并整個巢湖地級市，也成了。為什么深圳擴容就這么難？

　　深圳財政是不直接上繳廣東省的。如果深圳擴容到周邊的東莞或惠州甚至中山，那差不多相當于深圳在廣東省身上割肉。

　　濟南與合肥不存在這個問題，它們再怎么吞并周邊地級市，也沒有割走山東省或安徽省的肉——肉都在一個省的鍋里。

　　但是不用太失望。這一切，中央懂，廣東也懂，但還需要時間，來慢慢抹平抵觸情緒。

　　現在的深圳姑且先如此：向內，現在只能更講究建設用地的“畝產論英雄”；向外，再多輸出（或溢出）一些產業，給廣東省多做一些貢獻。

　　貢獻值積到天花板上時，一切就會水到渠成。

　　深圳土地資源十分緊缺，這點不用多說大家都懂。

　　除了面積不足，深圳更大的問題在于土地供給的結構性失衡。

　　過去很長時間，深圳一直將稀缺的土地資源傾斜到了商業用地上，試圖以此吸引企業入駐，發展總部經濟，增加稅收。

　　本身這種方式沒毛病，但對深圳這樣面積十分有限的城市，寫字樓供應太多，必然會壓縮工業用地和住宅用地的空間，造成兩個后遺癥。

　　第一，對制造業造成擠壓。華為把手機終端的制造和研發環節都遷到了東莞，不就是深圳沒有工業用地供應嗎？

　　第二，對人才造成擠壓。由于深圳的住宅用地供給特別不足，導致房價特別貴，實實在在嚇跑了一些年輕人才。

　　土地已經日趨成為困擾深圳發展的瓶頸，高層也意識到了這一點。于是有了“支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整問題”。

　　想象一下，一般工廠長什么樣子？是不是占地很大、層高很矮，空間利用率自然有限。

　　工業用地效率低是中國城市的通病。數據顯示，中國工業用地平均占城市總用地面積40%-50%，高于發達國家20%-30%。這意味著，工業用地集約高效利用是提高中國土地利用率的關鍵之一。

　　未來，深圳實行二三產業混合用地，便能打破現行的一宗地只有一種用地性質的城市用地管理模式，可以在一宗地上同時建設多種功能的建筑物。比如說，一棟樓，第一層設置成十二米高，作為生產液晶顯示器的工廠，第二層以上則是正常的辦公樓，用于發展科技金融產業。

　　這個創新有利于深圳提高規劃建設用地建筑“容積率”，在單位面積內產生更多的經濟和社會效益。

　　而且，辦公樓建在工廠上頭，可以減少對工業用地和住宅用地的擠壓，最終或能釋放出一些住宅用地的空間。

　　住宅用地供給的增加，對穩住深圳的房價必將產生一定的積極作用。

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責任編輯：李思陽