21城樓市恢復狀況調查：成都最快，武漢墊底

　　來源： 丁祖昱評樓市

　　隨著國內新冠疫情得到了初步控制，房企全面復工，3月以來各地房地產市場均在穩步復蘇，樓市熱度逐漸上升，新房成交的同比跌幅由2月的7成收窄至3成。

　　因疫情影響程度、各地市場信心重建快慢等情況各不相同，加劇了各城市之間的分化，整體表現出“幾家歡樂幾家愁”的現狀。

　　CRIC重點監測的21個二線城市整體經濟恢復較快，半數以上城市經濟活躍度評測值已經超過70，成都、杭州、蘇州位居TOP3。而武漢、大連和鄭州經濟活躍度評測值在21城中墊底，成交依然處于低迷狀態，武漢和鄭州跌幅仍在50%以上。

　　本文將從經濟活躍度、樓市熱度、地市熱度三個維度切入，全面分析全國21個重點二線城市恢復情況。綜合各項指標，我們對21個重點二線城市房地產市場復蘇程度進行排序，其中，成都、杭州、合肥、南京、西安位列TOP5，武漢、鄭州、天津、長春、大連、濟南、重慶、青島、沈陽和蘭州則為目前復蘇最慢的TOP10城市。

　　01/ 經濟活躍度

　　半數以上二線城市評測值超70

　　春節后第11周（4.13-4.19），受出行指數回落影響，全國大部分城市經濟活躍度均出現回落，但隨著城市有序復工，21個重點二線城市整體經濟恢復較快，半數以上城市經濟活躍度評測值已經超過70。

　　經濟活躍度TOP3城市分別為成都、杭州和蘇州，其中成都最高，經濟活躍度評測值達到80.42。此外，西安、昆明和南京經濟活躍度也相對較高，TOP6城市經濟活躍度評測值相差不大。

　　經濟活躍度最低的是疫情重災區的武漢，活躍度僅為60.08。評測值小于70的城市有8個，分別為武漢、大連、鄭州、天津、長春、沈陽、青島和重慶，這些城市主要集中在中西部和東三省，經濟復蘇進程相對較慢。究其原因，主要是受到了本地和輸入型疫情擴散風險的影響，加上城市本身產業結構的影響，復蘇程度遠不及東南沿海城市。

　　圖：21個二線城市2020年春節后第11周經濟活躍度排行

　　備注：經濟活躍度評測為正向指標，當某一城市評測至接近或高于100時，書名目前經濟恢復較佳，已經進入了正常運行范疇。

　　數據來源：網絡公開資料，CRIC整理

　　02/ 樓市熱度

　　21城成交同比降幅收窄至3成

　　據CRIC監測數據，3月21個重點二線城市總成交僅1388萬平方米，同比下滑3成，降幅顯著縮窄。

　　分城市來看，成都、長沙、合肥和杭州四個城市成交量已高于去年同期。其中，成都3月商品住宅成交面積為160萬平方米，同比增長29%，位列第一位；長沙、合肥和杭州商品住宅成交面積分別同比18%、9%和6%。

　　除了上述四個城市之外，其余17個城市仍然不及去年同期。其中，武漢、鄭州、寧波和重慶四大城市成交量同比仍下跌超50%，樓市復蘇相對緩慢。一方面由于新冠疫情對樓市的負面效應還在持續；另一方面，這些城市前期需求透支嚴重，重慶、寧波、鄭州等城市在2019年下半年基本都進入了成交低迷期，因而疫后復蘇進程也將相對緩慢。

　　表：21個二線城市3月商品住宅

　　成交面積和同比變化情況（單位：萬平方米）

　　數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

　　截止4月26日，通過對12個核心城市的周度數據對比，多數城市4月成交表現都好于3月，不過同去年同期相比，城市間分化差距依舊巨大。

　　成都、寧波、青島、杭州、南京等城市14-17周（3.30-4.26）成交面積基本都已超越2019年4月，而福州、武漢、大連等城市4月以來的周度累計成交量還不及去年4月的50%，樓市成交表現相對慘淡。

　　表：12個二線城市4月以來

　　商品住宅周度成交面積（單位：萬平方米）

　　數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

　　03/ 地市熱度

　　半數二線城市溢價率超20%

　　在土地層面，不同能級、地域之間的城市也表現出分化現象。自土地恢復出讓以來，部分二線城市宅地成交溢價率居高不下，但另一部分城市則持續底價成交，地市表現較為冷淡。

　　21個重點二線城市中半數城市的平均溢價率達到20%以上。西安和寧波熱度較高，近一個半月來平均溢價率高達40%；地價最高的TOP4城市分別是蘇州、杭州、福州和南京，也是平均樓面價破萬元的城市，其中，蘇州平均樓面價已達到14014元/平方米，21個二線城市中排在首位，其次是杭州，平均樓面價為13036元/平方米，福州和南京平均樓面價分別為11846元/平方米、10145元/平方米，平均溢價率分別為9%、20%、31%和27%。

　　從城市分布來看，長三角區域二線城市熱度更高，除蘇州溢價率為9%以外，平均溢價率都在20%以上。而鄭州、武漢、天津、濟南、蘭州、青島、大連和長春8個城市的平均溢價率不足5%，蘭州、青島、大連和長春不但成交均價較低，且基本都是底價成交。

　　地市表現冷淡的城市表現出一個典型特征，即市區核心地塊無出讓。典型如長春，出讓地塊主要位于農安縣、凈月開發區，城區內核心地段無地塊出讓；青島成交地塊大部分位于即墨、膠南、膠州等地；蘭州也以榆中縣、城關區青白石片區的地塊為主，少數城區內地塊的位置條件也較為一般。在房企投資態度整體保持謹慎下，這些城市地塊條件普通，難以吸引多家開發商積極參拍。

　　圖：21個二線城市2020年3月以來

　　涉宅地塊平均溢價率和樓面價（元/平方米）

　　數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

　　04/ 復蘇程度排名

　　成都位于榜首，武漢墊底

　　綜合21個重點二線城市經濟活躍度、樓市熱度、地市熱度3項主要指標，對各個城市房地產市場復蘇程度做出判斷，并將21個重點二線城市房地產市場復蘇程度進行排序，整體來看各大城市房地產市場正在加快復蘇。

　　目前，復蘇程度最快的TOP5城市分別為成都、杭州、合肥、南京和西安。

　　復蘇最慢的TOP10城市，分別為武漢、鄭州、天津、長春、大連、濟南、重慶、青島、沈陽和蘭州，以中西部和環渤海城市居多。

　　圖：21個二線城市房地產市場復蘇程度排序

　　數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統

　　我們將重點研究復蘇最慢的TOP10城市，依據不同城市在經濟活躍度、樓市熱度、地市熱度差異化表現，我們可以將這些城市劃分為三大類。

　　第一類：復蘇進程最為緩慢，三項指標表現均處于中下游。典型代表為武漢、鄭州和天津。

　　首先，三城的經濟活躍度偏低，武漢、鄭州主要受到疫情的負面影響，經濟恢復相對緩慢。其次，從樓市成交熱度來看，武漢目前仍處疫后恢復期，1-3月武漢商品住宅成交量僅為131萬平方米，同比減少61%，3月幾乎無成交，同比減少99%，4月略有復蘇，不及去年同期。而鄭州和天津則是疊加疫情以及2019年下半年以來成交低位波動的影響，3月同比跌幅仍然保持在40%以上。受此影響，武漢、鄭州、天津土拍市場也相對低迷，涉宅用地多以底價成交居多，平均溢價率均在3%以下，房企拿地依舊非常謹慎。

　　第二類：復蘇進程好于第一類城市，三項指標中有兩項短板。諸如長春、大連、濟南、重慶、青島。

　　其中，長春、大連、濟南、青島屬于樓市成交熱度已經恢復，但是春節后11周的經濟活躍度和3月以來土地市場成交狀態相對不佳；重慶則表現出土地市場大熱，平均溢價率為20%，不過經濟活躍度、樓市成交尚屬低位。

　　第三類：復蘇進程相對中等，三項指標中僅有一項短板。沈陽、蘭州較為典型。

　　對比來看，沈陽的短板在于經濟活躍度偏低，春節后第11周經濟活躍度評測值僅為68.7，樓市成交熱度相對較高，；蘭州經濟活躍度相對較高，但地市成交相對平淡，從CRIC監測數據來看，雖然土地成交量較去年增長顯著，但是平均樓面價僅為898元/平方米，且地塊多為底價成交，房企的拿地態度還是趨于保守。

　　事實上，城市的恢復程度也影響到房企投資的積極性，疫情有效控制后，房地產市場復蘇迅速的城市值得加速布局，尤其是人口集聚較突出、需求支撐性較強的成都、杭州最值得關注。

　　房地產市場復蘇最慢的二線城市TOP10中，作為疫情核心重災區的武漢，雖然經歷了較長一段時間的“暫停”，但“重啟”后市場有望快速恢復，就房地產市場而言，2019年武漢商品住房成交規模高達2346.5萬平方米，穩居全國第一，需求規模巨大，隨著武漢復產復工的重啟，土地供應方面也將逐步恢復，未來的拿地機會更多。

　　而沈陽、長春、濟南、重慶、鄭州等城市成交情況在2019年下半年便已顯露出“疲態”，步入下行周期，新冠疫情無異于“雪上加霜”，使得疫后恢復更加艱難，因此，房企在投資此類城市時需要綜合考量，審慎拿地。

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責任編輯：孫劍嵩