疫情對武漢房價的影響，最多持續5個月？戰“疫”之下，服務業和零售業的反彈式暴增何時出現？新浪理財大學邀請中國發展研究院執行院長、上海交通大學特聘教授陸銘為您解讀！

　　疫情過后，房價會跌還是漲？

　　來源：《財經國家周刊》記者 胡雯

　　別指望大規模的房地產刺激或者救市，房價不具備大漲大跌的基礎。

　　一場突如其來的疫情，讓樓市幾近“冰封”。

　　“春季的返鄉置業、年后的小陽春，基本都沒了。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖說。

　　按照慣例，每年這兩三個月，樓市都會有一波購房小高峰，特別是三四線城市的樓市，受益于返鄉潮，會涌現出不小的購買力。

　　但中原地產研究中心的數據顯示，自2020年1月下旬開始，大部分開發商的成交量比往年跌去近90%。

　　一時間，房企動作頻頻，市場熱議紛紛——

　　“恒大這種大房企都在降價了？”“七五折力度不小，據說極限優惠能有六四折？”“如果其他房企跟進，那不是要打價格戰了嗎？”

　　一方面，對房價的下跌產生預期，購買人士陷入觀望情緒；另一方面，央行釋放流動性、房企仍在不斷拿地，似乎又透露出房企的殷實家底和良好的市場預期。

　　這種又漲又跌的矛盾如何理解？疫情過后，歷經數年的房地產調控是否會有所松動？房價到底會漲還是會跌？

　　房企扛不住？

　　這段時間，繼恒大之后，大部分房企都早早搞起了花式營銷，直播售房、無理由退房和大手筆折扣……轟轟烈烈拉開了陣勢。

　　是什么讓他們如此緊張？

　　其一，銷售回款少。

　　全國打響疫情防控攻堅戰之后，除了餐飲、旅游、影視等行業，房地產也受到了顯著影響，至少有60個城市的售樓處暫停開放。

　　實際上，春節之后的北京、廣州等地，房企已經陸續開放線下售樓處，但據《財經國家周刊》記者了解，目前看房需要嚴格預約，實際到訪的人數非常少，成交的也大多是節前意向很明確的老客戶。

　　而房企所謂的線上售樓，也是雷聲大雨點小，真正能轉化多少也要打個問號。

　　“來到直播間的粉絲幾乎沒有客戶，多是同事捧場。”一位剛剛“下線”的置業顧問說，與網紅相比，他們缺少主播經驗，無法與用戶形成共鳴，直播渠道又是自家小程序，說得天花亂墜，但實際沒太大用。

　　這也是大多數房企直播售樓的狀態。

　　房子賣不出去，銷售業績和現金流自然要受影響。

　　以全聯房地產商會調研的某家房企為例，春節期間單月銷售減少80億元，以往每月可獲貸款40至60億元，如今貸款金額也遭腰斬，單月資金缺口將達到100億元以上，這還不算企業人員工資、待支付工程款、利息費用等其他剛性支出。

　　其二，債務壓力大。

　　2020年，中國房地產行業處于債務的集中兌付期。

　　克而瑞報告顯示，今年95家房企年內到期債券將超過5000億元，較2019年上漲45%。從利息支出情況來看，統計的70家房企每月利息總支出將超過350億元。

　　不同于其它行業，房地產公司大部分都是高負債比例，每天的利息最多能以億為單位計算。“不能銷售、不能開工，但是貸款利息不會少，沒有回款就沒錢還利息。”一位中型房企的財務負責人表示。

　　具體來看，融資成本高、凈負債率較高、短債占比高的房企，受疫情的影響較大，比如榮盛發展、奧園、融創等。

　　還有另一類房企，影響也較大，即在湖北地區土地儲備規模比較高，特別是湖北當地的民營房企。

　　這兩大因素，構成了未來一段時間房企降價最大的動力。

　　58安居客房產研究院分院院長張波認為，不少企業現金流都很緊張，中小房企會面臨破產重組，建議能賣一套是一套。

　　他說，“這一波較量之下，掉隊的、周轉回款跟不上的房企就會滑落下去，業內分化將更為明顯。”

　　陽光城集團執行副總裁吳建斌說，房企現在要“狠抓現金流”，特別是注意盤活一些歷史“內存”，重點聚焦在應收款的催收、監管資金的盤活等方面，銷售上能賣多少賣多少，同時，運用好政府的各項“紓困”政策。

　　“賣房子很講究時機，特別是在市場變化的轉折點。”一位房企的營銷部門負責人說，“早一步行動（打折、優惠），就能鎖定更多的客戶，也為后期生產恢復和業績穩定，提供重要保障。”

　　政府會出手？

　　與房企打折營銷相對應的是，放松限購、調整銷售規則、恢復市場流動性……隨著地方政府開啟“調整”，“樓市會漲一波”的輿論開始在市場上流傳。

　　這一觀點有哪些支撐？

　　其一，調控政策松動。這也是市場認為影響最大的因素。

　　樓市是政策市。近期，為了應對疫情影響，各地房地產和金融政策的確出現一些松動跡象。

　　我們選擇三個典型城市，分析一下可能產生的影響。

　　首先是第一時間出手的蘇州。

　　2月19日，蘇州宣布住宅（商住）地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價；超過市場指導價的，不統一要求項目工程結構封頂后申請預售許可，等等。

　　2月21日，蘇州相城區又出臺規定，放寬全日制本科以上學歷落戶限制和高技能人才的購房限制。

　　后一項政策過去一年很多地方搞過，從實際反饋來看，很少會給樓市帶來特別大的波動。

　　前一項政策對于購房人來說，直接相關性不大，但對于房企來說，力度很大，分別從土地流動、部分放松限售，安撫了市場情緒，意在恢復樓市流動性，提振信心。

　　富力地產蘇州公司總經理龔敏能認為，蘇州的“新政”一方面減少了房企拿地的顧慮，穩定了土地市場的供需；另一方面，也緩解了高價地項目的壓力，規避了此類項目可能的隱患。

　　其次是率先提出降低首付的駐馬店。

　　2月21日晚，駐馬店提出降低公積金購買首套房首付比例、提高公積金貸款額度、給予購房補貼等17條政策。

　　業內分析人士認為，降低首付，重在刺激市場需求，看起來是在救市，似乎更是在救企。并且，這會鼓勵其他城市效仿。

　　果然，兩天之后，南寧就發布通知，宣布購房者在購買第二套房時可以使用公積金貸款。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，南寧新政體現了對改善型購房需求的支持，能夠刺激剛需和意向改善型客戶積極入市，在短期內有效提振市場信心。

　　其二，融資利率走低。

　　貨幣政策方面，2月20日，央行宣布一年期LPR下調10個基點，5年期下調5個基點。如果照基準利率計算，100萬元商業房貸，等額本息償還30年月供，降息后每月減少30.18元。

　　易居企業集團CEO丁祖昱預測，考慮到今年一季度的經濟形勢，政府大概率會出臺一系列如降息、降準等政策，房企的融資成本會出現明顯下降。

　　實際上，房企借錢，確實也更便宜了。

　　統計顯示，僅僅在2月5日至2月11日期間，就有多家房企發行短融、中票進行融資，融資利率較2019年第四季度、2020年1月份都有明顯下降，以招商蛇口為例，其2月11日發行10億元的超短融債券，利率僅為2.7%。

　　另一個表現是最近北京、上海土地市場的火熱，老牌英資怡和洋行在上海拍出310億元的地塊，北京8天出讓9宗地進賬363.89億元……

　　協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為，這也是因為近期國家釋放出大量的貨幣和流動性，利好部分房企特別是國資背景的房企進行融資，提高了拿地積極性。

　　穩是基調，別指望大漲大跌

　　房價上漲和下跌的動力，究竟哪個能占上風？

　　這就需要理解地方政府“救市”的出發點和本意。

　　從本質上看，部分城市放松調控的目的，其實不是救市，而是在“穩”市場。

　　疫情之下，各行各業都需要一定的支援，只不過樓市作為支柱產業，獲得了先于其它行業的便利政策。

　　俗話說，會哭的孩子有糖吃，房地產行業就做出了很好的“表率”，許多行業協會在第一時間就開始大力“吆喝”。

　　“2018、2019年，國家已經定調了，不要期待房地產業占用更多的資源，這一點不會因為一次疫情而改變。”陽光城集團執行副總裁吳建斌提示說。

　　此外，“因城施策”和“因時施策”的原則下，適度微調樓市調控政策，僅限于針對企業的便利，并不具備推漲房價的因素。

　　從各地的政策來看，目前，地方政府主要是針對受疫情影響的開發企業給予一定的扶持，主要針對供給側，對于需求側，還沒有政策出來。

　　而且如果長期觀察樓市，會看到一個非常有規律的現象，市場預感房價會因為現階段的調控放松而上漲的時候，各級政府和各個管理部門都會出面，重申樓市“房住不炒”以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

　　這些都說明，大規模的房地產刺激或者救市是不會出現的，房價上漲過快的地方大概率是會被約談的。

　　除此之外，還有一點是肯定的：房價大跌的可能性也不大。

　　其一，利率下調和政策松動的“托底”像一張安全網，幫助房地產市場在疫情過后進行恢復和反彈，累積的購房需求只會滯后而不會消失，“平穩”從來都是近些年政策強調的關鍵詞。

　　其二，樓市從來都是“買漲不買跌”。對開發商來說，價格降一些，房子會更好賣，但降太多，反而沒人敢接盤了。

　　哪一次降價不是引來老業主的激烈維權？更不用說，房價牽著整個國家的金融系統、信用體系乃至經濟體系，房價急劇跳水的連鎖負面反應，是很難承受的。

　　往年的信貸刺激，讓一些人形成強烈的路徑依賴，認為凡有風吹草動、經濟遇挫就會信貸放水，最后流入樓市推高樓價，這當然是一種誤解。

　　從最近多次的情況來分析，現在央行放出的水，都流向了哪里？流向實體企業，流向中小微企業，流向受這次疫情沖擊較大的餐飲、交通、住宿等行業……

　　對于剛需購房者來說，還是那句老話，需求點到了，經濟條件允許了，該買還得買；至于那些盼望放水刺激樓市，希望抄底大賺一筆的投機客，還是清醒些為好。

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責任編輯：孫劍嵩