來源：地產八卦女

　　2008年，中國發生了三件大事：汶川地震、北京奧運、房價下跌。5月12日，汶川發生里氏8.0級大地震。這是1949年建國以來發生的破壞性最強、波級范圍最大的一次地殼震動，其強度超過了1976年的唐山大地震。69227人遇難，374643人受傷，17923人失蹤。8月8日，當林妙可的《歌唱祖國》從位于北四環的鳥巢傳來時，13億中國人，終于圓了百年奧運夢。不過，要等到十年后，人們才知道，原來在林妙可背后，還站著一個缺了幾顆小牙齒的楊沛宜。20天后，當全國人民從奧運的盛宴之中夢醒時，北京的二手房東們突然發現，兩個月前掛出去的房子，殘奧會都結束了，卻連一個買家都沒有。

　　2008年，北京的房價整體下跌了10%。這是1988年中國有商品房以來，20年里北京房價第一次出現實質性的下跌。那一年，當時還未成名的情感樓市博主“某上海”，還蝸居在松江的“老破小”，認真地翻閱著《中國富婆通訊錄》。要等到兩年后，他才通過“摁倒靜安拆遷妹，順利住進黃埔大平層”。

　　之后，居食無憂的“某上海”終于靈感激發，喊出了他的成名曲——“京滬永遠漲、一印解千愁”。

　　01

　　2008年9月23日，北京奧運會已經閉幕一個月，當大多數人依然沉浸在盛世體育的宏大回憶之中時，剛從汶川歸來的溫總，已經行色匆匆，踏上了赴美的客機，下榻在紐約曼哈頓的華爾道夫酒店。如果說1971年訪問中國的基辛格是中國人民的老朋友的話，那1897年就和中國人結下不解之緣的華爾道夫酒店，則是老朋友中的老朋友。1897年，清政府直隸總督兼任北洋大臣李鴻章赴美考察，下榻的酒店，正是一年前新建的華爾道夫酒店B座。李鴻章也成為歷史上入住華爾道夫酒店的第一位華人政要。

　　回國后，李鴻章開啟了北洋海軍的“二次混改”，勵志要把北洋水師打造成亞洲第一艦隊。為此，他甚至還專門聘請了一個畢業于斯坦福土木工程專業的美國小伙胡佛作為顧問，希望他能幫忙治理水患。胡佛給出的建議是，水患之所以難以根除，是因為違反了自然規律以及貪污腐敗，請總督大人拿出懲治貪腐的勇氣和決心，否則，清國將會因此而被推翻。李鴻章在給胡佛支付了一筆豐厚的咨詢費后，將他的報告付之一炬。30年后，這個小伙成為了美國歷史上第31任總統，而大清也換做了中華民國。

　　1942年11月18日，受蔣介石委托，宋美齡從陪都重慶乘坐專機秘密啟程，輾轉非洲、南美洲，最后抵達紐約，代表國民政府爭取美國對中國抗日的支持，她下榻的酒店，也是華爾道夫。四年后，二戰結束，也是在華爾道夫酒店頂層塔樓的一個套間里，美、英、法、蘇4個戰勝國代表，撇開中國秘密簽訂了《世界和平協議》。同為戰勝國、聯合國五常之一的中國，不明不白地就被盟友給賣了。2014年10月6日，一個姓吳的浙江溫州商人，帶領其一手締造的萬億保險帝國，以19.5億美元（約合120億人民幣）的總價，7.3萬每平米的單價，宣布收購這家和中國有著百年淵源的華爾道夫酒店。

　　68年后，在四巨頭簽署《世界和平協議》“賣掉”中國的華爾道夫酒店，就這樣被中國人給買了回來。對于這次收購，《華爾道夫酒店：鍍金的美國夢》一書作者的評價是：“這是一個時代的終結，毫無疑問。”而吳先生回答則是：天上掉了個餡餅。只是，5年后，華爾道夫酒店，又默默地掛在了這家保險公司長長的境外資產出售名單上。餡很軟，餅太硬，噎住了主人。

　　02

　　進入2008年下半年，受美國金融危機影響，國內經濟在保持了連續多年的兩位數增長之后，急速下滑，二季度末一度探底到6.4%。習慣了高速增長的中國經濟，突然陷入混沌迷茫甚至帶著些許恐慌。經濟誓保8%，成為那一年一眾專家教授、學者商人喊出的最悲壯的口號。當然，嗓門最大的，還是地產公司的老板和券商機構“御用”的經濟學家。北師大董藩教授通過嚴謹的論證得出：房地產是最大的實體經濟；表演藝術愛好者、SOHO中國董事長潘石屹補充說：救房地產，就是救中國的經濟。而更為激進的是謀少將提出的極其煽情的口號：救美國就是救中國。

　　救市，也順理成章登上了那一年年度十大熱詞榜之首。降準、降息、寬信貸、強刺激，杜絕系統性金融風險、防止房地產崩盤的各種建議，像雪片一樣通過各種渠道遞給高層。2008年9月24日下午，剛抵達紐約的溫總在下榻的華爾道夫酒店與美國金融界人士舉行座談。參會的美方代表有：紐約聯邦儲備銀行行長蓋特納，花旗集團董事長、美國前財長魯賓，美中貿易全國委員會主席、陶氏化學公司董事長利偉誠，哥倫比亞大學教授斯蒂格利茨，美國外交關系委員會主席哈斯。座談中，魯賓憂慮地說：美國當前的危機是長期低估風險造成的，這是一場信心危機。利偉誠補充道：實體經濟出現波動，不穩定因素增多，人們開始失去信心。面對普遍失去信心的美國金融界精英，溫總用斬釘截鐵的聲音說到：在經濟困難面前，信心比黃金和貨幣更重要。

　　2008年四季度，“四萬億”一攬子救市計劃出臺，當年的經濟也成功實現了保8%的預期目標，達到9.7%，而拉動最大的，還是房地產。接下來的一年，北京房價實現了翻倍上漲。后來，“信息比黃金重要”和“開發商也應該流著道德的血液”“有決心管控好房價”一起，成為人們討論最多的三句話。03在到底是美國的股市有泡沫，還是中國的樓市更高估的不休爭論中，時間的鐘，悄然撥到了2019。志玲姐姐已經結婚，大強子的人設已經崩塌，馬老師也功成身退。而最近北京出售二手房的房東，也普遍感覺到市場比歷年的冬天都要冷。

　　鏈家網上，北京二手房掛牌量超過9萬套。據此推算，保守估計整個北京市場的待出售二手房，超過10萬套。北京也成為了繼重慶、武漢、成都、杭州之后，第五個二手房掛牌量突破十萬套的城市。當然，這也是北京樓市第一次出現二手房待售量超過10萬套的現象。

　　業內人士坦言：早些年進入北京樓市獲利頗豐，希望高位套現離場者明顯增多。一邊是大量二手房“上架待售”，另一邊卻是需求端的“明顯不足”。從2016年北京開始執行最嚴人口控制政策開始，2017年，北京戶籍人口減少了4萬；2018年減少6萬。不出意外，2019年，北京的戶籍人口依然是負增長。從幾家“中”字打頭的央企2019年分配到的戶籍名額來看，指標較2018年基本都是攔腰砍。初略預計，2019年北京戶籍人口將減少10萬。戶籍人口減少的同時，北京的常駐人口也在同步萎縮。

　　2019年12月14日發布的《北京市人口藍皮書．北京人口發展研究報告（2019）》顯示：2015年以來，北京常住外來人口呈現逐年遞減的趨勢：2015年是822萬人，2016年是807萬人，2017年是794萬人，2018年是764萬人。2018年一年，北京外來常住人口較2017年減少30萬。而過去的三年，北京外來常住人口累計減少58萬。2019年，在各大城市洶涌的搶人、給錢、送房政策下，多家機構預計，北京常住外來人口將會減少大約40萬。四年時間，北京累計實現人口減少100萬的控制目標，當然，這也意味著北京擠掉了100萬的潛在購房需求。二手房成交難，和新房尤其是限競房跑步入市有著密不可分的關系。

　　2019年前11個月，北京新建住宅供應大約為8萬套，其中限競房4.8萬套。限競房占比接近六成。雖然有些限競房位置偏遠，但是不少限競房在明顯的價格優勢面前，依然稱得上是高性價比。前段時間，位于豐臺區公益西橋附近的一處限競房上市后，少數原本搖擺不定的房東心態逐漸失衡，導致二手房掛牌價在大行情中已經下降了百分之十幾之后，再次下調了5%。

　　04

　　在供應端“大量拋盤”，需求端“萎靡不振”的同時，是北京樓市調控政策的持續高壓。進入下半年，深圳、上海、廣州等一線兄弟城市紛紛舉著“房住不炒、因城施策”的大旗放松調控的時候，北京在政策上依然看不見有什么大的動作。目前，北京的住房貸款利率和首付比例，依然是四大一線城市中最高的，限購也是全國最嚴的，沒有之一。

　　同時 ，2017年“317新政”以來，北京關于“普通住宅”和“非普通住宅”的價格劃線一直沒有調整。導致眼下北京5環以內，哪怕是三十年前的老破小區域，也基本遍地是“豪宅”。首套首付4成，二套首付8成。按照賣一套500萬的房子，置換一套800萬的房子測算，一賣一買兩次交易下來，各種稅費和中介費用的摩擦損失，約占總房款的10%，也就是80萬。無論是剛需還是改善，購房成本皆高昂。供應、需求、限購、限貸等多重因素影響下，北京樓市整體成交價格持續走低，十一月，北京將二手房價格全國第一的位置，拱手讓給了大灣區的扛把子深圳。

　　位于東三環和東四環之間的神仙盤，太陽公元，一百八十平米的大戶型成交價已經從歷史最高點的15萬一平，降到11.8萬，單套降價接近600萬。東四環邊上的陽光上東小區，220平米的戶型，從最高峰的8.8萬元，降到目前的5.9萬元，降幅超過30%。這些大幅降價的業主，不排除個別是因為急于用錢而拋售的特殊情況，但北京二手房總體議價空間逐漸放大已經是既成事實。從鏈家、我愛我家等中介機構獲悉，目前超過9成的北京業主都接受降價出售手中的房產。進入十二月，當深圳的業主們在忙著“抱團哄抬房價”而遭到相關部門嚴肅處罰的時候，北京的業主們，更多的是感到寒意陣陣，相互打氣，熬過冬天，就是春天。而在這個冬天最難熬的，還是2017年高位入手的純投機者。從目前的市場看，2017年高位進入北京樓市的人，以單筆交易而言：一半左右的人從賬面上計算的話，面臨30%的損失。

　　2017年初，一位“某庫論壇”的堅定信仰者，按照北京三年一輪行情的既往規律，通過首付貸、信用卡、快貸等多種方式，以兩成首付的杠桿在北四環購入一套總價780萬的房子，如今同樣戶型的最低報價，已經跌到625萬。算上交易稅費、中介費、快貸利息、月供支付的利息，兩年半下來，其賬面虧損已經超過220萬。如果明年3月之前，北京樓市未有四成以上的漲幅，其首付款將徹底爆倉。目前他的快貸、信用卡無以為繼，他的心態，可以用接近繳械、臨近奔潰來形容。

　　05

　　2019年前三季度，官方公布的國內GDP增速為6.2%。對于全年增速，中國銀行研究院發布的《2020年度經濟金融展望報告》預計，將在6.1%。趨近6。對于明年走勢，圍繞經濟是否需要保6，是否能夠保6的討論異常激烈。要求降準、降息的呼聲，也再次甚囂塵上。內外局勢，一轉眼，恍惚又回到了2008年的那個秋天。十年一輪回，中國經濟，再次走到了“考驗信心”的十字路口。而北京樓市，依然如斯。

　　參考資料：1．米宅北京：《這個城市連續三年外來人口負增長，租金跌至兩年來最低水平！》2．真叫盧俊：《北京樓市，至今還沒緩過來》3．攸克地產：《二手房血流成河》

免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。

責任編輯：張恒星 SF142