我國(guó)空置房超6500萬(wàn)套！占用貸款10.3萬(wàn)億，哪些城市風(fēng)險(xiǎn)大？這份報(bào)告與你有關(guān)

　　來(lái)源：券商中國(guó)

　　圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

　　近年來(lái)，住房空置率備受市場(chǎng)關(guān)注，并被認(rèn)為是判斷住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)鍵因素。

　　隨著我國(guó)住房擁有率的逐年提升，住房空置率也逐年增加。研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，中國(guó)住房空置率為21.5%，僅低于西班牙和意大利，高過(guò)全球多數(shù)國(guó)家。而這些空置住房占用了超過(guò)10萬(wàn)億元的信貸資源，既浪費(fèi)了貸款資源，也蘊(yùn)含了金融風(fēng)險(xiǎn)。在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，若大量空置住房集中入市，必然對(duì)住房市場(chǎng)造成沖擊。

　　圖為：各國(guó)空置率數(shù)據(jù)匯總（來(lái)源：CHFS）

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，我國(guó)自有住房空置率較高的重要原因可能是中國(guó)家庭持有多套房的成本相比于其他國(guó)家要低很多，因此建議對(duì)空置住房直接征收空置稅來(lái)降低空置率，提高住房使用效率。此外，規(guī)范完善租房市場(chǎng)，完善房屋信息公開(kāi)機(jī)制，構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)都有助于盤(pán)活住房存量，促進(jìn)空置住房資源的有效利用。

　　值得注意的是，從各國(guó)空置稅實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，空置稅是建立在房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上的，而剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議在明年的重點(diǎn)工作任務(wù)中提出，“要推進(jìn)財(cái)稅體制改革，健全地方稅體系”，明年是否出臺(tái)房地產(chǎn)稅值得關(guān)注。

　　三線城市空置率不容樂(lè)觀

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）與研究中心的最新報(bào)告顯示，根據(jù)2017 年中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，我城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為 90.2%，其中，城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%，而城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置為21.4%。據(jù)估算，2017 年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)空置的住房數(shù)量總數(shù)為 6500 萬(wàn)套。

　　分區(qū)域看，當(dāng)前我國(guó)二線和三線城市空置情況更為嚴(yán)峻，空置率明顯高于一線城市。數(shù)據(jù)顯示，2017 年二線城市、三線城市空置率分別高達(dá) 22.2%和21.8%，遠(yuǎn)高于一線城市的 16.8%。從變化趨勢(shì)來(lái)看，2015-2017 年間二線城市空置率大幅上升，三線城市空置率略有上漲，一線城市住房空置持續(xù)下降。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，商品房的空置率在所有住房類(lèi)型中位居第一，且呈持續(xù)上升趨勢(shì)，達(dá) 26.6%。

　　圖為：一、二、三線城市空置率（CHFS）

　　對(duì)于二線城市空置率增長(zhǎng)速度超過(guò)三線城市、以及一線城市空置率下降的原因，中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）與研究中心主任甘犁指出，2015-2017 年間，二三線城市商品住宅銷(xiāo)售均大幅度上漲，但是三線城市由于棚改加速，拆遷比例明顯高于二線城市，所以二線城市空置率增長(zhǎng)速度超過(guò)三線城市。而一線城市空置率下降是因?yàn)樾略鲎》颗c人口增長(zhǎng)基本相當(dāng)，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆遷。

　　值得注意的是，一線城市戶籍家庭一線城市購(gòu)房比例逐年下降，二三線城市購(gòu)房比例上漲。甘犁認(rèn)為，這一方面源于二三線城市建設(shè)對(duì)于一線城市戶籍家庭的吸引，另一方面也反映出一線城市住房?jī)r(jià)格過(guò)高對(duì)于其家庭購(gòu)房的擠出。

　　“綜上，即使存在一線城市戶籍家庭跨線購(gòu)房的行為，但考慮到其家庭基數(shù)較小，三線城市購(gòu)房區(qū)域升級(jí)的行為將進(jìn)一步加劇三線城市住房過(guò)剩的情況。”甘犁說(shuō)。

　　房?jī)r(jià)下跌空置房更易受損

　　空置住房占用了大量的住房貸款，與無(wú)空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房負(fù)債，同時(shí)，未償?shù)盅嘿J款的平均水平和增長(zhǎng)速度更高。

　　CHFS最新數(shù)據(jù)顯示，2013 年至 2017 年，無(wú)空置住房的家庭平均未償?shù)盅嘿J款增長(zhǎng)率為 8.4%，從 23.7萬(wàn)元增長(zhǎng)到 25.7 萬(wàn)元。而有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款增長(zhǎng)了25%，從 32 萬(wàn)元增長(zhǎng)到 40 萬(wàn)元。截至 2017 年底，全國(guó)住房抵押貸款總余額達(dá)到 22.9 萬(wàn)億元，相當(dāng)于 2018 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 27.9%。據(jù)估算，2017 年，有空置住房的家庭未償?shù)盅嘿J款占抵押貸款總額的47.1%，預(yù)計(jì)規(guī)模為 10.3 萬(wàn)億元。

　　圖為：住房貸款未償余額比較（來(lái)源：CHFS）

　　甘犁指出，空置住房占用了大量的住房貸款，既浪費(fèi)了貸款資源，也蘊(yùn)含了金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，若大量空置住房集中入市，必然對(duì)住房市場(chǎng)造成沖擊。

　　CHFS數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)前房?jī)r(jià)下，現(xiàn)值低于購(gòu)買(mǎi)成本的空置住房比例為 5.6%，略高于非空置住房比例的 5%。如果房?jī)r(jià)下跌 5%，空置住房遭受損失的比例將加速上升到 12.2%，而非空置住房遭受損失的比例僅上升到 7.8%。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，遭受損失的空置住房比例將會(huì)加速攀升，明顯高于非空置住房遭受損失的比例。隨著房?jī)r(jià)下跌 50%，約 42.3%的空置住房將遭受損失，比非空置住房遭受損失的比例高出近14.7 個(gè)百分點(diǎn)。

　　圖為：房?jī)r(jià)下跌不同程度房產(chǎn)價(jià)值受損比例（來(lái)源：CHFS）

　　甘犁還指出，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌幅度小于 20%時(shí)，空置住房資不抵債比例接近于非空置住房的比例，最高不超過(guò)6.7%，情況不是特別嚴(yán)重。然而，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò) 20%時(shí)，住房資不抵債的比例會(huì)迅速上升，空置住房的上升速度也會(huì)比非空置住房更快。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌 30%時(shí)，空置住房和非空置住房的資不抵債比例將分別上升到 13.6%和 10.7%。隨著房?jī)r(jià)下跌 40%，空置住房和非空置住房資不抵債的比例將加速上升到 23.5%和 18.7%。

　　圖為：房?jī)r(jià)下跌不同程度房產(chǎn)資不抵債比例（來(lái)源：CHFS）

　　值得注意的是，2013-2015 年間住房?jī)r(jià)格下調(diào)期間，擁有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎兩倍，對(duì)市場(chǎng)造成的下行壓力更大。

　　圖為：家庭 2013 年住房空置情況與 2013-2015 年間售房比例（來(lái)源：CHFS）

　　征收空置稅降低空置率

　　對(duì)于我國(guó)自有住房空置率較高的原因，甘犁認(rèn)為，與其他國(guó)家相比，中國(guó)家庭持有多套房的成本很低，這可能是我國(guó)自有住房空置率較高重要原因。我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，其免稅范圍大，私人住房一般無(wú)需繳稅。國(guó)際現(xiàn)行房地產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)的征稅體系中，主要包括不動(dòng)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅等，其稅收水平為房產(chǎn)價(jià)值的 1%-3%。

　　CHFS通過(guò)分析美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2010-2017年的城市數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)越重的地區(qū)，空置率越低。回歸結(jié)果顯示有效房產(chǎn)稅率上升1個(gè)百分點(diǎn)，空置率顯著下降 2.46個(gè)百分點(diǎn)。回歸結(jié)果顯示房產(chǎn)稅占家庭收入負(fù)擔(dān)比上升1個(gè)百分點(diǎn)，空置率顯著下降 0.61個(gè)百分點(diǎn)。

　　圖為：對(duì)影響住房空置各因素的邊際效應(yīng)估計(jì)（來(lái)源：CHFS）

　　在 2017 年的調(diào)查問(wèn)卷中，CHFS詢問(wèn)了如果房產(chǎn)稅出臺(tái)，家庭的售房意愿變化。數(shù)據(jù)顯示，多套房家庭售房意愿增加比例高，同時(shí)擁有空置房家庭的售房意愿增加比例更高。擁有三套及以上住房家庭中，無(wú)空置房家庭中15.4%表示開(kāi)征房產(chǎn)稅其售房意愿會(huì)增加，有空置房家庭該比例更高，為18.6%。

　　圖為：2017 年家庭住房空置情況與售房意愿（來(lái)源：CHFS）

　　不過(guò)，甘犁認(rèn)為，由于房產(chǎn)稅是對(duì)持有的住房存量征稅，對(duì)空置住房直接征收空置稅是一種更直接的方式。目前，實(shí)施空置稅的國(guó)家及地區(qū)包括法國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞及中國(guó)香港。

　　對(duì)于各國(guó)空置稅實(shí)踐對(duì)我國(guó)有何可借鑒經(jīng)驗(yàn)，甘犁指出：

　　首先，空置稅是建立在房產(chǎn)稅基礎(chǔ)上的，目前征收空置稅的幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)都征收房產(chǎn)稅。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收使得政府對(duì)該地區(qū)房產(chǎn)的地理位置、屬性、權(quán)屬有清晰的了解，這是政府識(shí)別空置房的基礎(chǔ)；房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估在房產(chǎn)稅征收中的應(yīng)用，有利于空置稅稅基和稅率的制定；房產(chǎn)稅的征收和繳納管理為空置稅的征管創(chuàng)造了條件。

　　其次，從各國(guó)或地區(qū)實(shí)踐來(lái)看，空置稅可看做是二套房或多套房稅。

　　第三，在稅基和稅率設(shè)置上，除以房屋價(jià)值作為稅基外，可考慮將預(yù)估年租金收入作為空置稅稅基。同時(shí)，對(duì)家庭空置的第二套房和多套房可實(shí)施差異化和遞增的空置稅稅率。最后，從空置稅的推進(jìn)方式上看，可考慮首先設(shè)定在住房資源緊缺的地區(qū)，有助于盤(pán)活存量，緩解租金及房?jī)r(jià)上漲壓力。

　　此外，甘犁還認(rèn)為，規(guī)范完善租房市場(chǎng)，完善房屋信息公開(kāi)機(jī)制，構(gòu)建房屋大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)都有助于盤(pán)活住房存量，促進(jìn)空置住房資源的有效利用。

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責(zé)任編輯：張恒