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朱寧：房地產稅不只為打壓房價 更是為緩解地方債務危機
8號樓工作室/出品
邱慧/文字
劉洋/編輯
房地產行業從來不缺話題。從2010年國務院和財政部三次發文推進房地產稅至今，房地產稅為什么征收、如何征收、由誰征收等問題仍能刺痛一批人的神經。在清華大學五道口金融學院教授、國家金融研究院副院長朱寧看來，房地產稅應該由地方政府征收，以此來體現出臺房地產稅的初衷“緩解地方債務危機。”
朱寧認為，房地產稅之所以在國內備受爭論，不僅是因為實施技術上的難度，也跟一些有房地產資源集團的利益有關，“推出這個稅相對比較敏感，我們很難說對房地產進行大規模的調控，而不影響整個經濟發展的速度。”
房地產稅初衷是為地方政府緩解債務危機
房地產稅作為新稅種，由誰征收的問題一直是多年以來爭議的點。朱寧認為，房地產稅應該由地方征收。他指出，出臺房地產稅并非外界片面理解的打壓房價，或是抑制房地產的投資。他指出，當前困擾中國經濟另一個重要的原因就是，地方政府的債務問題。而地方政府出現債務問題則很大程度上來源于當地沒有一個穩定的、可持續的稅基。朱寧說，“這是一個考慮房地產稅的初衷。”
2011年1月，上海、重慶兩地成為房地產稅推行的試點城市。2018年9月18日，億翰智庫發文稱，從上海和重慶兩市房地產稅的試點情況來看，每年房地產稅征收總額占地方一般公共預算收入的比例維持在3%的范圍內。文中稱，從數據來看，房地產稅對地方財政收入的貢獻作用不大。
朱寧分析，房地產比較大的矛盾是中央政府和地方政府之間政策的協調和匹配。房地產稅推出之初是希望能讓地方和中央政府之間的關系相對平衡，但是隨著政策逐步落地，可能會出現不同地方政府之間的政策競爭。“一定的稅收優勢會對地方的人才、資金等經濟發展問題有所幫助。”他指出， 在推進房地產稅出臺合理化的過程中，政府應先搭好大的征稅框架，給地方一定的稅率動態調整區間，來保證地方的靈活性。
朱寧表示，房地產稅在一定程度上起到了財富重新分配的作用。他以美國征收房地產稅的州為例，“房地產稅越高的州，整體房價漲幅越慢。（房地產稅）能一定程度遏制房地產投資和投機需求，對平穩房價起到貢獻作用。”而就地方來說，朱寧稱，這對于地方政府積極地推動地價，積極推動土地出讓，可能會形成一定的壓制，從而減小地方政府賣地的沖動，對平抑整體房地產泡沫有一定幫助。
租房才是真正的剛需
2018年7月以來，以北京為首的城市房租大漲現象引發關注。中國房價行情網數據顯示，過去1年，全國的一二線城市中有13個城市的房租漲幅超過20%，其中，成都上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%。
在朱寧看來，短期可能會因供求不平衡導致房租上升，但結合居民家庭的可支配收入來看，“房租不可能超過整個家庭可支配收入的一定比例。”朱寧分析，房租不會無限地漲下去。
而此前我愛我家原副總裁胡景暉提到的“政府應當出臺房租指導價”的觀點在朱寧看來有些片面，但他認同其中提到的政府干預行為。他指出，“租房市場是一個剛需市場，不是一個完全市場化的行為，應是一個有政府干預的不完全市場。” 其中的“干預”并非只是租金指導價，“應該從法律保護的角度，調節房東和租戶之間的關系。”朱寧補充道，這就是此前政府推行的“租購并舉”政策。
朱寧認為，只有租房的需求才是真正消費的需求，而大量買房的需求更多是投資和投機的需求。在他看來，如何穩定預期，擠掉這些投資和投機的需求，是整個房地產長效機制要達到的最核心目標。 （發自天津）
責任編輯：梁斌 SF055
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