自如“前院”著火，業(yè)主不降租就解約，誰該為虧損買單？

　　時代財經

　　問題不斷的長租公寓再起波瀾。近日，多名自如業(yè)主爆料，被自如要求減租，否則將單方面解約，自如將賠償業(yè)主兩個月房租，但同時業(yè)主需要賠償自如改造房子所支付的裝修及家電費用。

　　多名自如業(yè)主向時代財經證實了上述情況，這些業(yè)主絕大部分來自北京區(qū)域，有的從2月份就開始接到通知，有的則是6月中下旬，而減租幅度也不盡相同，少的幾百，多則幾千。

　　針對業(yè)主們的不滿，自如在6月28日回應稱，目前所有業(yè)主都在按時打款；確有個別合約在和業(yè)主友好協(xié)商溝通優(yōu)化，也是受疫情空置、商區(qū)變更等因素，出現(xiàn)了收出倒掛的趨勢，但都會最大程度保障業(yè)主權益，按照合同約定友好協(xié)商。

　　自2018年鼎家爆雷以來，長租公寓的爭議聲及壞消息就沒有停止過，前有喔客、樂伽、寓見、安閑居等相繼出現(xiàn)資金鏈斷裂，后有青客屢傳破產、自如坐地漲價等爭議。二房東這門生意并不好做，一場突如其來的疫情，更是讓原本就脆弱的長租公寓雪上加霜。

　　有業(yè)主被要求直降近三千租金

　　陳麗（化名）從2月開始就接到自如的減租通知。她有一套116平方米位于北京海淀清河的房子，因為平時工作忙沒時間打理，從2019年5月就交給了自如托管，租期為五年，第一年租金為8300元/月，此后每年遞增3%。

　　今年2月份，自如以“疫情加上北京政府禁止打隔斷，收入受到影響”為由首次向陳麗提出減租要求?？紤]到疫情期間大家都不容易，陳麗答應了自如的要求，并提出租金降至7500元/月的建議，但前提是自如承諾疫情一旦過去，生意恢復正常后要把房租恢復到原定水平。

　　“疫情過去后恢復原租金”的建議沒有被自如采納。不到一周，陳麗再次接到自如的來電，對方表示租金還要大幅下調，5800元/月是能給到的最高價格。從8300元/月大幅降到5800元/月，這一次輪到陳麗無法接受了，她拒絕了自如的要求。

圖片來源：自如業(yè)主

　　把通州房子托管給自如的王新（化名），減租幅度雖比不上陳麗，但同樣令他覺得無法接受。王新于2018年3月跟自如簽約，租期三年，首年租金4875元/月，同樣是每年遞增3%。

　　按照規(guī)定，王新從今年3月開始租金漲到了5171元/月。4月份開始，王新就持續(xù)接到自如的來電，要求王新將租金減至3500元/月。自如給出的理由是租金要回歸到市場價，但這個理由無法說服王新。

　　王新稱，他查了周邊房子的出租價格，距離最近的一個小區(qū)--翠屏北里整租的價格約5000元/月，合租的話一個房間也得2500元/月左右?！拔业姆孔咏档矫吭?500元，明顯是低于市場價的，我當然不同意?！?/p>

　　劉華（化名）也深受其擾，他告訴時代財經，6月20日開始自如就以每天一個電話的頻率跟他溝通減租事宜。“一開始想到今年疫情確實影響租賃市場，同時也為了響應國家號召，我跟自如那邊的對接人說過同意減租5%，但對接人很明確地一口回絕了?！?/p>

　　自如給劉華的選擇是減少20%。劉華在2018年9月9日與自如簽訂合約，托管一間位于北京南三環(huán)57平方米的房子，租期五年，首年租金4900元/月，按照每年遞增3%計算，劉華的房子目前租金為5047元/月，減20%即減少1009元/月。但據(jù)劉華透露，目前同小區(qū)同戶型對外報價也有5000元/月。

　　肖明在北京西三旗的房子則被要求從5941元/月最少降到5300元/月，自如給出的理由是疫情嚴重、租金回落，房子租不出去維護成本高，公司虧損等?！白匀鐝?月14號開始給我打過三次電話，沒有一次說清楚具體的減租依據(jù)，也沒有具體的文件，自如跟業(yè)主間的交流完全看人下菜，你態(tài)度強硬降幅就小點，否則降幅就大?！?/p>

　　時代財經財經采訪的多位業(yè)主均對自如的做法不解?！白饨鹕蠞q的時候，業(yè)主的收益是沒有變化的，現(xiàn)在虧損了，卻要業(yè)主來分擔，這并不合理。”另外，不少業(yè)主跟陳麗一樣擔憂，自如無法給出疫情過去后恢復原租金或者后期不再減租的承諾，這將讓他們始終處于被動。

　　要么減租，要么解約賠償

　　在自如與業(yè)主頻繁溝通減租的同時，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，即使自己考慮到疫情影響愿意減租，但最終租客也無法受益。被要求租金從每月7500月降到5000元的何月（化名），是自如的一名業(yè)主，同時也是自如的租客。

　　為了孩子上學方便，何月選擇把自己的房子托管給自如，再另租了一套自如的房子，可疫情發(fā)生至今，她從來沒有收到自如的通知說可以減免租金。而她租住的房子即將于7月25日到期。若跟自如續(xù)約，租金也沒有因為市場不好而有所降低。

　　劉華也曾向身邊租住自如房子的同事咨詢過，今年的房租有約5-15%的漲幅，并沒有降價。

　　實際上，自如也曾在今年2月被爆出趁疫情期間租客不便搬家換租，肆意哄抬租金，包括武漢地區(qū)租客在內，續(xù)租租金普遍增長10%-30%。若租客不再續(xù)租，此前交付的押金將不予退還。

　　除了沒有充足減租依據(jù)之外，更讓業(yè)主們氣憤的是，自如單方面解約的話，業(yè)主需要賠償自如改造房子所支付的裝修及家電費用，這被業(yè)主視為“霸王條約”。

　　上述業(yè)主向時代財經透露，目前自如給了他們兩個解決方案：一接受減租；二自如解約，自如賠償業(yè)主兩個月房租，業(yè)主支付裝修、家電等款項。

　　根據(jù)業(yè)主提供的合同條款，合同提前解除，甲方均應向乙方支付裝修及新配置設施的損失費。

圖片來源：自如業(yè)主

　　時代財經采訪的多位拒絕減租的業(yè)主均表示，盡管自如以解約威脅，但溝通多次都無法告知到底要賠償多少裝修費。王新是少有的獲得大概數(shù)字的一位?！白匀缯f我的房子裝修投入了10萬，現(xiàn)在提前解約，還剩一年左右的租期，我需要賠償3萬多的裝修、家電費?！?/p>

　　但在王新看來，裝修費跟減租依據(jù)一樣，都是自如說了算，業(yè)主根本無從考究。根據(jù)合同3.4條，自如也明確無法為標的資產裝修及新配置設施提供單獨票據(jù)。

　　關于裝修費用賠償?shù)臈l文，幾乎所有受訪業(yè)主都表示，在此之前沒有留意到。“簽約的時候，一般都只關注租金和違約部分，所以很容易忽視。但現(xiàn)在是自如單方面要求解約，最后還要業(yè)主賠償，這分明就是霸王條約?！?/p>

　　不過，從法律專業(yè)角度來看，業(yè)主的忽視可能也不是理由。廣東深和律師事務所王亞中律師認為，簽合同不看清楚是有問題的，除非該條款不合理，否則要按雙方約定執(zhí)行。

　　北京金誠同達（深圳）律師事務所鄭緒華律師也表示，合同是雙方意愿的體現(xiàn)，除非業(yè)主方可以證明自己是在欺詐、威脅等情況下簽署的合同，否則還是要按合同約定來履行。

　　目前來看，盡管大部分業(yè)主都無法與自如就減租一事達成一致，但自如并未真正走向解約一步，接受采訪的業(yè)主向時代財經表示，自如目前仍按時給業(yè)主打款，還沒出現(xiàn)逾期未付房租的現(xiàn)象。

　　由于資金沉淀大，回報周期長，長租公寓的經營壓力一直都存在。來自房東東的數(shù)據(jù)顯示，2019年，因經營不善導致資金鏈斷裂的長租公寓平臺為53家，倒閉跑路共有45家，被收購的有4家，拖欠未付房租的有4家。

　　2020年，疫情沖擊之下，長租公寓的日子雪上加霜?！皣鴥乳L租公寓第一股”青客4月份被傳出資金鏈出現(xiàn)問題。

　　自如此次大面積要求業(yè)主減租的北京區(qū)域，由于是疫情防控的重要陣地，加上新一輪疫情的抬頭，租賃市場恢復速度亦較其他城市慢。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，即使在需求明顯回升的4、5月，北京的整體租金仍差于去年。其中4月份北京租賃住房平均租金為80.8元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%，同比下降6%；5月份平均租金水平為84.33元/平方米/月，環(huán)比上漲4.2%，但同比仍下跌2.7%。

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責任編輯：梁斌 SF055