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　　舊改之王的風光與風險

　　來源：叁里河

　　董事會主席滯港不歸，深圳項目鎖盤……

　　作者 | 小昱

　　近日，陽光城發布公告稱要與佳兆業合作積極推進在粵港澳大灣區的房產開發。去年銷售額百強榜排名第14位的陽光城投入45億拉攏排名在30強外的舊改大戶佳兆業合作，目的就是仰仗佳兆業在大灣區充足的資源分食舊改的大蛋糕。

　　截至2018年底，佳兆業在全國持有土地儲備項目占地面積約3000萬平方，99 %位于大灣區，對應119個項目，深圳就有81個，廣州則有12個，這些項目貨值大約為1.8萬億。

　　在一二線城市核心地段很難有新增建設用地供應的背景下，頭部房企萬科、遠洋、保利、恒大等都積極參與城市舊改項目，想通過舊改的方式獲取低成本土地。

　　即使是有頭部房企的競爭，佳兆業在舊改的地位依舊無法撼動，被稱為“舊改之王”的佳兆業和其他房企不同，其發家于爛尾樓，又通過舊改曾經成為行業黑馬，多年來一直在舊改中深耕，可以說佳兆業的立身之本就是舊改。

　　早年在潮汕一帶從事貿易及工業生意的郭氏家族三兄弟，中國房改后看到了新的生財路，1999年，郭氏家族涉足房地產行業，成立了深圳佳兆業地產。

　　佳兆業第一個項目是接手的深圳市龍崗區布吉鎮龍泉一別墅用地項目，當時這個項目不但位置偏僻，而且還是爛尾狀態。佳兆業收購該項目后將其規劃成自帶開放式主題公園的住宅項目，并命名為“桂芳園”，2000年第一期發售時將購房目標群投向香港市場大獲成功，隨后該項目繼續加推，桂芳園成為一共有8期的大型住宅社區。

　　佳兆業成功將爛尾項目打造成熱銷樓盤，讓其名聲大噪，并迅速將業務從深圳關外拓展進關內。此后佳兆業又將位于深圳市委對面區位極其優越卻爛尾十年的子悅臺花費兩年的時間重新包裝成高檔公寓。2005年佳兆業收購爛尾樓業務從深圳走向廣州，接手“中國第一爛尾樓”中誠廣場。

　　爛尾項目對地方政府來說是影響城市形象的頑疾，對銀行來說是造成壞賬風險的黑洞。佳兆業在收購處理爛尾項目的過程中解決了地方政府和銀行的“大麻煩”，還能夠和當地政府建立良好的關系，擺脫困境的銀行后續也會給予其一定的融資便利。

　　2009年底深圳頒布《深圳市城市更新辦法》，在深圳新增土地供應逐年遞減下，鼓勵舊住宅區、城中村及舊屋村等進行重建。且新政規定“舊城、舊商業及舊村改造土地不需要招拍掛，可按公司發展自主申請”。

　　前期因為收購爛尾樓項目佳兆業與地方政府建立的良好關系在這一政策的助推中，為其打開通過舊改快速上升的通道。因為舊改項目非常復雜需要專業的人才參與，佳兆業還成立了國內首家專業城市更新公司。

　　到2013年，舊改為佳兆業合約銷售額貢獻了約30%，同年，佳兆業時任集團副主席譚禮寧曾表示舊改的毛利率相當高，平均可超過50%。

　　高收益一定伴隨高風險，2015年佳兆業遭遇董事會主席郭英成滯港不歸，深圳所有開發項目被政府鎖盤，30幾家金融機構提前追債的系列危機，讓外界一度認為這個通過舊改快速發展的行業黑馬可能要破產了。

　　不過在中信銀行300億資金的援手中及被鎖房源紛紛解禁后趕上房價翻倍，佳兆業從危機中解套。即使是剛渡過危機，佳兆業名下的位于深圳前海的佳兆業前海廣場雖然周邊房價已漲至5萬多一平，但兆佳業仍以一年前3.5萬/平的價格與認購客戶簽約。

　　業主蔣先生在接受房產報采訪時表示：“有點出乎意料，330政策后深圳房價漲了很多，按現在的價格，購房成本會增加近兩百萬，佳兆業在困難時仍按去年原價簽約，確實挺讓人感動的。”

　　2015年危機開始佳兆業停牌了727天直至2017年3月才復牌，在這兩年多的時間里佳兆業可以說錯過了這一階段行業黃金期，恒大、碧桂園、萬科在這一時期跨過銷售額3千億大關，銷售額超過千億的房企就有12家。佳兆業2016年全年的銷售額僅有317億，復牌后的佳兆業開始“買買買”，先是億7.5億收購南太地產以獲得其名下位于深圳的估值約為135億的土地資產，又通過資本市場收購上市公司股權進行多元化布局。

　　2018年佳兆業通過合作開發、收購及城市更新購入30幅土地，主要位于一二線，并且其拿地平均成本為4750元/平，平均售價卻高達18261元/平。

　　佳兆業2018年業績發布會上其董事會主席郭英成先是談起舊改的艱巨性：“舊改當然是比較難，特別是在政策不明朗的情況下、社會變化的情況下舊改是很難的。”不過他也表示在深圳廣州這樣的城市不靠舊改來獲取土地儲備，是會面臨更多的挑戰。

　　郭英成還表示舊改項目的完成周期在五年左右，不過根據深圳官方的說法舊改項目周期在十年左右。因為舊改項目投入周期太長，也讓佳兆業2018年的凈負債率即使同比降低64個百分點后依舊高達236%，處于行業高位，并且其借款總額就有1090億元，且加權平均融資成本也上升至8.42%。

　　相比增長57%的營收，毛利率僅有1.5%的增幅。重倉持有舊改項目加重公司負債等問題是靠這一模式發展不得不面對的風險，但是更大的風險來自舊改項目涉及原業主、政府等多方利益，在與原業主的拆遷補償中談判難度大，還可能因為部分原住戶抵制拆遷導致項目難以推進。而各地對舊改的政策不同，且政策變動較大也可能給開發企業造成損失。

　　就是舊改專家兆佳業也在舊改項目中吃過虧，在其向西北挺進的首個項目就層出現問題。2018年底佳兆業在西安的王家棚舊改項目就因為開發管理權歸屬爭議，被當地企業西安興正元地產開發有限公司組織的四五百人攜帶鏟車、挖掘機的隊伍沖進佳兆業王家棚舊改項目進行破壞，佳兆業西安分公司董事長及多名村民受傷。

　　佳兆業已經在該項目投入十幾億，卻因為西安舊改政策不斷改變，啃上了西安舊改這個硬骨頭，不但和當地房企對簿公堂，還遭到項目部被惡意破壞，甚至前期的投資可能全部打水漂的境地。

　　雖然舊改項目處處是風險，但是佳兆業在占據粵港澳大灣區土儲優勢下，還是持續加碼舊改項目，起碼其在存量市場的爭奪已經穩穩走出了第一步。

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責任編輯：萬露