長租品牌公寓風波愈演愈烈，誰才是房租飆升的推手？

　　作者：格隆匯·陳肖

　　我愛我家副總裁胡景暉高調(diào)隔空炮轟長租公寓市場亂象引發(fā)的大地震愈演愈烈。

　　從網(wǎng)友的紛紛發(fā)帖吐槽，到媒體跟進深挖事件原委，到政府介入約談，再到各品牌公寓接連陷入口水內(nèi)斗，這一場關于誰推高房租和誰對誰錯的輿論風波簡直停不下。

　　胡景暉曾在電話會議中稱，自如、蛋殼等長租公寓運營商推漲房租，“資本大幅進入長租公寓”是主因之一。他還放出危言，“長租公寓爆倉的危害性不亞于P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。”這話的分量不亞于一顆威力巨大的炸彈，長租公寓到底有什么樣的黑幕，他們的資本運作方式究竟有什么問題會成為不亞于P2P帶來的危害？誰才是房租的飆漲背后的推手，而那些作為最早的房租承擔者的無辜租戶們，他們又能怎么辦？

　　一、租金海嘯洶洶來襲

　　這次長租公寓輿論大漲，主要是水木論壇上出現(xiàn)的一則帖子引發(fā)的。

　　7月中旬，在北京市里還有套房子的陳先生（化名），將目前閑置在天通苑西二區(qū)的一套120平三居室掛在58同城網(wǎng)站，打算出租，未料到引來一場令人哭笑不得的“中介搶房大戰(zhàn)”……

　　陳先生向記者表示，他的預期價位原本在7500元每月，而自如和蛋殼兩家中介在經(jīng)過三輪抬價之后，該房子原地暴漲 3300元，直達10800元每月。

　　據(jù)陳先生表示，當時蛋殼公寓的中介表示，不管自如出多少，他們都追加300元。

　　該帖子一出，立即便有一大堆網(wǎng)友在帖子下面跟上了自己相似的經(jīng)歷。大多數(shù)都是房租在這2年飆漲特別厲害，尤其是一些品牌公寓介入后，直接把房租炒高了。很快，關于長租品牌公寓哄抬房租的全面大討論火速引爆，矛頭直指國內(nèi)幾大長租公寓品牌。

　　據(jù)（鏈家）貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年7月，北京每平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%。我愛我家集團研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月上漲2.9%。中房協(xié)實時數(shù)據(jù)顯示，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環(huán)比上漲1.58%，同比上漲19.78%。上述機構(gòu)的同比增幅數(shù)據(jù)皆在20%左右。

　　一線城市的房租整體漲勢非常明顯。據(jù)中信證券，2018年7月以北上廣深為代表的一線城市房租增速處于過去五年高位，尤其在過去一年來，其平均租金漲幅達到20%。其中，北京2018年7月份房租環(huán)比上漲2.63%，同比上漲21.89%；廣州市2018年7月房租環(huán)比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處于過去五年間的較高水平。環(huán)比方面，今年7月，某些熱點地區(qū)房租整體漲幅甚至超過10%，如北京五六環(huán)、深圳福田區(qū)等地。而這些數(shù)據(jù)僅是表面可查詢到的平均數(shù)據(jù)，在熱點區(qū)域的房租事實上早已飆升了至少3成以上。

　　比如在深圳，有6成左右的打工族居住在城中村。在近一年前，市內(nèi)城中村的小單間也就在1200元-1800元左右，但近這幾年來，隨著萬科等龍頭企業(yè)對深圳城中村的舊改推進，帶動資本發(fā)展各類所謂的品牌公寓，大肆通過高價從一二手房東手上拿到房源在翻新裝修，這些小單間轉(zhuǎn)身一變加上了某某公寓的稱號，普遍增加了800元-1500元的甚至更高的租金。現(xiàn)在2000元以下的稍微有點光線的小單間已基本絕跡。

　　在深圳的南山區(qū)的一些城中村或小區(qū)，經(jīng)過品牌公寓介入后同樣地段的房價，同樣大小的個人月租房和品牌公寓的價格相差一般在2000元以上（如下圖，作為安選的公寓和個人民房的實際圖片和大小均為虛構(gòu)，現(xiàn)實落差會極大，兩者的實際價格也遠比圖中的高）。

　　事實上，國內(nèi)一線城市的房租飆漲跡象從2016年便開始有抬頭了，當時只是在北上廣深的熱點市區(qū)的公寓漲價比較快，非熱點的市區(qū)年度漲幅一般在10%-15%左右。不過經(jīng)過品牌公寓參與之后，房租飆升的速度被大大激化了。

　　二、瘋狂崛起的品牌公寓

　　自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，近兩年來在資本市場大受垂青，關于“資本推漲房租”、“壟斷房源”的質(zhì)疑也不絕于耳。

　　公開資料顯示，今年1月份，自如宣布完成40億人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構(gòu)領投，華晟、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構(gòu)跟投。其估值逾200億元，刷新中國長租公寓行業(yè)單筆記錄。今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環(huán)球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本跟投。此前，蛋殼公寓于2月底完成1億美元B輪融資。

目前市場上已有近20家房企成功發(fā)行了住房租賃資本化產(chǎn)品，規(guī)模千億元。

　　資本加持作用顯而易見。自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商開啟規(guī)模戰(zhàn)，正向一二線城市加速布局。比如，目前自如已經(jīng)進入北京、上海、深圳、杭州、武漢等九個城市。熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標是突破100萬間。7月31日，自如（深圳）城市總經(jīng)理郭偉提出，未來3年在深圳總運營達30萬間的新戰(zhàn)略目標。

　　而2015年1月成立的蛋殼公寓，到2018年6月已經(jīng)進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規(guī)模為12萬間；融資之后，蛋殼公寓計劃加快布局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。這就意味著蛋殼公寓在半年時間內(nèi)要拿下18萬個房間，保守估計6萬套房源。

　　三、不惜一切代價爭搶房源的背后

　　自如的規(guī)模擴張與業(yè)務拓展依賴于投資者的真金白銀，但并非所有接受投資的長租公寓運營商都能擁有好運氣活得長久，租金回報率低、回報周期長、盈利模式模糊等難題至今仍未“解套”。根據(jù)公開資料，自如自2011年成立以來，僅在北京實現(xiàn)微利，我愛我家旗下也只有長租公寓品牌“相寓”為盈利狀態(tài)。

　　目前所有的長租公寓品牌都否認資本推動房租上漲的說法，原因是本身從房東手里拿房成本就不低，加上裝修、運營、維護等成本，基本無利可賺。

　　但業(yè)內(nèi)人士稱，品牌公寓無利可賺的說法實際上并非成立，首先如果真是虧錢的生意，他們?yōu)楹卧敢馊绱似疵踔脸霈F(xiàn)同行之間惡性競爭的行為都要搶著去做，而且規(guī)模擴張都如此迅猛？

　　其次，這種說法其實是一個錯覺，短期規(guī)模擴張確實可能賺不了什么錢，但不代表長期規(guī)模擴張形成壟斷拿下房租定價權后，不會賺錢。

　　長租公寓運營商究竟采用何種方式擴張規(guī)模？其實與商品房套路差不多：以高價取勝，想盡一切辦法從一二手房東手中搶購房源，最快最大限度擴大規(guī)模，只有不斷變大才能在市場獲得主動權、定價權、利益權。

　　事實上，長租品牌公寓的資本的運作方式與房地產(chǎn)開發(fā)商一樣，堪稱一本萬利：將杠桿引入租房市場，獲取大量廉價資本——不惜一切代價爭搶房源——面粉比面包貴，即從房東手中收過來的價格高過租出去的價格——受債券收益率驅(qū)動，開始哄抬房租以此獲利——租金暴漲，泡沫隱現(xiàn)。

　　目前長租融資在金融系統(tǒng)的口子一直是開著的，只要掛上長租公寓的噱頭，都可以募集巨量低成本的資金，基本想要多少有多少。比如中介長租公寓鏈家自如發(fā)行的5億元ABS（資產(chǎn)支持計劃）、創(chuàng)業(yè)型公寓新派公寓發(fā)行的2.7億元ABS、開發(fā)商保利近期發(fā)行的保利一號16.7億元ABS。

　　于是，到2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計達300多個，管理房間數(shù)量超過200萬間，自如對外公寓的已開業(yè)房源數(shù)量近50萬間、我愛我家約40萬間、萬科約8萬間、魔方約4.35萬間、世聯(lián)紅璞約3萬間。最可怕的是，資本家有充足能力吃下北上廣深新放出來的所有房源，直接推高租金和租售比。

　　巨頭用這種方式搶奪市場中的剩余房源，收割新客戶，同時謀取市場壟斷地位，真形成壟斷的時候就會開始收割老客戶。

　　更重要的是，通過資本運作方式，讓做大做強后的品牌平臺上市，賺得高于資產(chǎn)數(shù)倍甚至數(shù)十倍的估值溢價后套現(xiàn)，成為資本方心照不宣的套路方式，這才是最有可能是賺大錢的方式。比如虧本上市的拼多多或尚未上市的滴滴，雖然目前業(yè)務尚未來賺錢，但不妨礙其創(chuàng)始人和投資人成為百億甚至千億身家的富豪。

　　而那些租房的年輕韭菜們，只有乖乖等待被割的命。

　　四、誰才是房租飆升的推手？

　　雖然我愛我家、鏈家等品牌公寓高管紛紛發(fā)聲稱，導致近期房租上漲的原因是多樣的，CPI、供需矛盾、人口對租住品質(zhì)需求提升、傳統(tǒng)的暑期租賃旺季和違規(guī)建筑、群租房等被清理等是房租上漲的重要原因，跟長租公寓方?jīng)]關系。

　　但真是這樣嗎？

　　不可否認，以上因素確實是有可能導致房租上漲的原因，但這不可能是房租短期快速飆漲過半乃至近倍的推手。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，資本大量涌入長租公寓市場，但租賃市場并沒有多少是新增供應量，只是通過升級或者分割獲得投資溢價，這種輕資產(chǎn)模式很容易出現(xiàn)局部區(qū)域壟斷，并疊加對同區(qū)域普通租賃業(yè)主定價的影響，長租公寓搶占房源行為就放大了這種緊張現(xiàn)象，這相當于多了一道關口賺取租金差價。以北京為例，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了幾十萬套分散式長租公寓，局部區(qū)域占比甚至高達40%。

　　在這種背景之下，分散式長租公寓租金比房東直租普遍高出30%以上，疊加對房東直租的心理影響，分散式長租公寓規(guī)模擴張對房租上漲具有放大效應。

　　有人稱，目前的長租市場還相對分化的份額格局，房租價格變動仍然只是市場行為，中介不可能控制得了，但這種說法可能也站不住腳。

　　事實上，在剝削無力反抗的并且足夠大的剛需蛋糕時，資本從不會相互妥協(xié)禮讓，只要一方上調(diào)價格，另一方必然也會跟著上調(diào)，更多時候他們往往會形成一致行動默契。

　　同時，看上去市場規(guī)模很大資本也沒有足夠能力能左右市場價格，但在一致行動默契以下，只要局部重點小區(qū)房源宣布漲價，接下來所有周邊房東會喜聞樂見的組團漲價，根部無需資本的出手。

　　即時是資本方硬要控制房價，事實上也有足夠的能力：

　　當前北京約有17000套房源在出租，就算資本家（手持資本的巨頭）全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000漲到7500計算，年租金總額也不過15.7億元，單單是自如便在今年融了40億，并且還完全可以通過項目資本化發(fā)債來融得更多的資金，僅是其一家，就完全有能力推高房租了。

　　何況推高房價并不需要資本家把出租房源全吃下去，市場上只要有大買家溢價采購了15%的房源，就已經(jīng)能成功帶動房租上漲。

　　正如胡景暉曾爆料所言，自如、蛋殼等長租公寓運營商推漲房租，“資本大幅進入長租公寓”是主因之一。

　　但中介哄抬房價，并非是本輪房租上漲的唯一原因，事實上，供給端與政策端的傳導作用同樣值得關注。

　　在過去幾年中，北京“拆除違法建設”之行動力超乎想象：

　　2015年拆違任務量是1500萬平米。

　　2016年拆違完成量是2979萬平米。

　　2017年拆違完成量是5985萬平米。

　　2018年計劃4000萬平米，前4個月就完成了1640萬平米，占比41%。

　　北京的房屋建筑總面積為8.82億平方米，一年拆掉近6000萬平米的違章建筑，相當于每年拆掉了全市1/14以上的房子。

　　2017年底，北京為了疏解非首都功能開始大整頓，新增房源數(shù)量在大幅減少。而在整頓了隔斷間、群租屋后，大量的藍領、基層白領被趕到了更為狹小的租房市場中，需求量激增。從2017年8月到2018年2月，鏈家平臺新增租賃房源套數(shù)連續(xù)7個月環(huán)比下降，租賃新增供給僅為2017年高峰的50%。

　　造成供需面突然失衡，3個人爭一套房變成了8個人爭，房租上漲成為必然。深圳的城中村改造、上海的群租屋整頓，都是這個玩法。

　　還有人說，今天中國城市的租金北上廣深租金回報率皆不達2%，全球墊底。因此相對于房價，房租有上漲的空間。

　　但這也是一個偽命題，結(jié)合從北上廣深極為靠前的房價收入比可以得知，這些城市的過高的房價才是導致的租金收入比過低的根本原因。對此跟本就不用展開討論。

　　五、打工族已淪為房租奴隸

　　據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年全市居民人均可支配收入為57230元，比上年增長8.9%。即月人均可支配收入為4769元。另據(jù)58同城和趕集網(wǎng)發(fā)布的報告，2017年北京人均月租金為2795元，同比上漲14%。

　　按照上述兩數(shù)據(jù)粗略計算，北京租房者的房租收入比，已驚人地超過58.6%。此外，人均月租金漲幅，已超過人均可支配收入漲幅。

　　據(jù)中國國際技術智力合作公司發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年本科畢業(yè)生起薪平均水平4854元，其中北京本科生為5200元。另據(jù)《2017年應屆生租房價格報告》，84.2%的應屆畢業(yè)生需要租房，北京應屆生租房開支占到月均工資收入的67%。

　　那些滿懷憧憬留在北京的年輕人，還未體會到求職、求婚、為子求學、求醫(yī)等接踵而來的人生壓力，就先感受到了來自真實世界和經(jīng)濟學原理的第一輪惡意。通著全國最長時間的勤，把工資六成交給房東，眼看房租還要漲……房租，或?qū)⒊蓧嚎迥贻p人的第一根稻草。

　　上廣深甚至其他城市也一樣，房租的漲幅遠遠超過了通脹和收入的漲幅，目前的租金水平對租房者已經(jīng)不能再高，漲租金僅是一個無奈的犧牲和壓縮其他方面開支作為代價，如果再漲下去，必然會導致租客離開。

　　現(xiàn)在，對于很多打工族來說，到大城市打工討生活每月一半左右的收入給了房東，剩下的大半寄回去給老家的老人孩子生活開支，剩下的只夠應付自己日常的開銷，現(xiàn)在更可怕的是，他們每年工資收入增幅越來越跑不贏物價通脹和日漸高漲的房租，又不知道能怎么辦，這簡直就是一個淪為給房主打工的奴隸時代。

責任編輯：李彥麗