6月17日，五大深圳房產中介機構——中原、鏈家、Q房、樂有家和美聯物業聯合發布聲明，堅決抵制“全民經紀人”營銷模式。

　　所謂“全民經紀人”模式，是指不管身份是職業經紀人、老業主還是社會普通人，均可充當“房產經紀人”，通過向開發商提供客戶信息，在房屋成交后賺取傭金。

　　從房企的角度來看，“全民經紀人”模式成本低，幾乎是零門檻。而部分房企內場銷售甚至與房產中介經紀形成心照不宣的“默契”——走私單，也就是繞過中介機構達成交易，傭金直接結賬至個人手上。

　　這對于以傭金作為收入來源的房產中介來說，猶如一拳重擊。五大房產中介的聯合聲明無疑透露著針對走私單行為的抗議。

　　但據新浪財經了解，房產經紀人通過走私單操作所得的傭金，實際上與中介機構分成的傭金相差無幾，但個人卻要面臨罰款或被列入行業黑名單等諸多風險，何故還要為之？背后的行業誘因值得深究。

　　走私單的誘惑：結傭快半年，傭金相差無幾

　　五大房產中介在聯合聲明中指出，“全民經紀人”的營銷模式，導致了行業內各種違法違規以及走私單現象泛濫，因此將堅決不接受任何“全民經紀人”等模式的分銷合作，并堅決打擊公司經紀人個人以所謂“全民經紀人”營銷模式的各種走私單行為。

　　顯而易見，這份聯合聲明關乎的，還是房產中介機構的“奶酪”。

　　在傳統的三級銷售渠道代理模式之下，鏈家、中原、美聯物業等房產中介機構會與開發商簽署代理合同，這些房產中介旗下的個人經紀人再通過平臺向開發商報備帶客，成交后開發商會與房產中介按一定比例進行傭金分成。

　　而房產中介旗下經紀人走私單的行為，無異于是繞開中介平臺，卻拿著平臺的資源和客戶私下促成交易來“賺外快”，這樣對于房產中介機構無疑是一記重拳。

　　根據深圳某家房產中介員工陳宇（化名）的介紹，房產中介從開發商處拿到傭金后，會再和中介銷售人員按一定比例分成，一般是“五五開”，有些規模較大的中介占的傭金比例則會更多。

　　而對于陳宇這些職業經紀人來說，通過走私單到手的個人傭金，可能與公司分成后給到的相差不了多少，這是他們愿意鋌而走險走私單的原因之一。而另一個更為重要的原因，則在于結傭周期的問題。

　　陳宇告訴新浪財經，開發商給房產中介的結算傭金的方案是多變的，有的開發商網簽后會先給10-50%，有的網簽即結傭，有的則會滯后半年至1年，但給到個人的傭金，大概7天至1個月就能到賬。

　　“房產中介沒有收到開發商傭金之前，是不可能墊傭給我們的，而有些開發商拖傭金的時間甚至比1年更長”，陳宇說。

　　根據新浪財經的了解，房企一般會根據樓盤位置、銷售行情等因素，選擇性地與房產中介達成聯動合作。

　　某TOP10房企的華南區銷售經理黃強（化名）對新浪財經表示，“位置好的項目，不需要做聯動，購房者都會自己摸上門來。委托房產中介幫忙帶客的話，一般是賣得不好的時候。中心區域的樓盤哪怕合作，時間一般也就1-2個月，而郊區樓盤往往會有長期合作”。

　　至于房企給到房產中介的傭金返點比例，則要看房企規模和樓盤位置。黃強稱，如果是龍頭房企或者市中心樓盤，傭金返點往往較低，大概是1個點，而如果是本地開發商或者郊區樓盤，那傭金就會比較高，返點區間在3至9個點左右。

　　聲明無用？“全民經紀人”或將繼續強化

　　實際上，對于房地產行業來說，“全民經紀人”的營銷模式已不是新鮮事物。早在2014年，萬科就曾因“全民經紀人”的營銷模式遭到中介及代理行業的討伐。

　　而因為肺炎疫情的影響，今年一季度，全國各地的銷售中心與房產中介機構悉數關閉，房企為了推動新房銷售復蘇，紛紛著力推廣線上賣房，繼而又掀起了一波“全民營銷”、“全民經紀人”的浪潮。

　　從開發商的角度看，樓市持續下行趨勢之下，“全民經紀人”不失為一種低成本的營銷渠道。而在某些沒有和房產中介合作，但有做“全民經紀人”營銷推廣的樓盤里，走私單早已是開發商與房產中介經紀人心照不宣的行業潛規則。

　　黃強表示，“在開發商的立場，跟房產中介合作，給的傭金高，跟個人合作，給的傭金少。我們明明知道中介手上有客戶，客戶也是要來看房的，因此也就默許一些中介機構員工充當個人經紀人，將原本在公司里的客戶介紹到樓盤”。

　　在黃強看來，哪怕房產中介聯合發聲抵制“全民經紀人”，但短期內“全民經紀人”模式并不會消失。但他也坦言，“全民營銷真是會重傷中介”，“大家都知道全民營銷，還有誰會跟中介買新房？除非中介返傭?！?/p>

　　王龍國律師與黃強持有相似的觀點。他表示，如“全民經紀人”銷售模式一直存在且大范圍鋪開，則將會改變現主要以房產中介機構代理銷售為模式的銷售格局。

　　地產行業分析師嚴躍進則認為，相關房企若是鼓勵此類全民經紀人業務，其實也使得中介公司難以和全民經紀人競爭，而且很多房企營銷部門也比較認可此類模式，當前房地產市場行情降溫的大環境下，此類模式或會繼續強化。

　　“后續對于‘全民經紀人’的模式，是否廢除，或還需要探討。但是不規范的業務撮合，尤其是違法違規的操作，自然是需要抵觸的。如何構建更和睦的經紀生態業務，也是需要行業協會、中介機構、房企等積極參與和思考”，嚴躍進表示。

　　“房產中介機構的優勢主要還是在二手房買賣，尤其是在一線城市”，黃強指出，二手房買賣的“技術”含量更高，一手新房則相對容易，“無非就是尋找客戶，帶客戶去現場，買了就賺傭，不買就帶下一個，不需要特別專業。”

　　“我們發表聯合抵制聲明，是為了引起全行業的重視，我們不排除視事態發展情況，進一步采取聯合行動的可能”，五大中介機構在聲明最后寫道。

　　走私單背后風險：或面臨罰款，被列入黑名單

　　聯合聲明指出，從相關法律法規而言，“全民經紀人”營銷模式既不符合從事房地產經紀業務必須是專業房地產經紀人的要求，也不符合房地產經紀人必須在具有獨立法人資格的經紀機構執業的規定。

　　作為本次聯合聲明代表方之一，深圳中原董事總經理鄭叔倫指出，開發商啟用經紀人個人承接房地產經紀業務，如果持有牌照的經紀人是在合法合規的房地產經紀公司任職，那就涉及開發商沒有經過相關房地產經紀公司同意，私下引誘經紀人合作的情況。

　　“利用經紀公司的資源來成交，并且中間涉及金錢報酬，這樣的走私單行為，會不會違反法律法規呢？會不會涉及行賄呢？這部分私下支付給私人的報酬，到底有沒有交稅，是否涉及偷稅漏稅？”鄭叔倫直言。

　　針對走私單是否違反相關法律法規，律界從不同的角度給與了解釋。北京市東元律師事務所合伙人李松律師認為，房產中介經紀人走私單行為違反了《房地產經紀管理辦法》的相關規定。

　　根據《房地產經紀管理辦法》第十四條，房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取，分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。

　　新浪財經查詢該《管理辦法》發現，如若房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的，將由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產經紀人員處以1萬元罰款；對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　　另一方面，在上海申宜律師事務所合伙人王龍國律師看來，“全民經紀人”模式可能會導致偷逃稅收現象嚴重，“因為個人從事經紀業務收取中介費如果不主動申報納稅，則可能導致稅收流失。”

　　此外，從勞動法角度來看，王龍國律師還指出，走私單行為違反勞動法的規定，也可能違反勞動合同的約定和用人單位的規章制度。

　　“房地產經紀從業人員和房產中介機構之間一般是勞動關系，二者之間應該按照勞動法和勞動合同的約定，履行各自的權利和義務。如勞動者嚴重違反用人單位規章制度，給用人單位造成損害的，則應予賠償用人單位的經濟損失”，王龍國律師表示。

　　此外，深圳市房地產中介協會華洪接受媒體采訪時也表示，對于經紀人走私單，協會是有相關行業自律規范予以禁止的，一旦經機構反饋，查實屬實，將被記入不良信息記錄，嚴重的甚至會吊銷星級，甚至被列入行業黑名單。（新浪財經 徐苑蕾）

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責任編輯：霍琦