作者： 亓寧

　　[ 考慮不同時期、不同區域房貸利率定價方式和下限執行政策存在差異，不同階段發放的存量房貸利率需要區別看待。 ]

　　首批答疑之后，存量房貸利率迎來實質性調整方案。

　　9月7日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行等發布相關公告，對存量房貸調整時間、調整范圍、調整規則、申請方式和渠道等重點問題作出回應。此次方案公布后，存量首套房貸借款人基本可以確定自身利率可以降到什么水平。

　　上述銀行公告內容均表示將自2023年9月25日起，與存量個人住房貸款客戶就貸款執行利率進行協商調整。有部分銀行表示會主動進行批量調整。第一財經記者就前期未明確的具體調整規則和申請方式等進一步總結梳理。

　　分階段、分城市對號入座，

　　最低可降至LPR-20BP

　　考慮不同時期、不同區域房貸利率定價方式和下限執行政策存在差異，不同階段發放的存量房貸利率需要區別看待。

　　一、2019年10月7日（含）前發放、已按央行相關要求轉換為LPR定價的存量首套個人住房商業性貸款

　　各銀行表示，此類存量貸款最低可調整至原貸款合同期限對應的LPR，即LPR+0BP。

　　值得注意的是，除建設銀行外，工商銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行均做了補充，相關說法依然有待明確。大意是，原貸款發放時，所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行，合同利率按相應LPR加點幅度執行。

　　存量貸款在LPR轉換后的利率水平，不高于LPR，或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

　　從各央行各分支機構9月1日公布的各地首套房貸利率執行下限政策來看，多數城市僅公布了2019年10月LPR改革之后的利率下限政策，只有上海、深圳、湖北、福建（更新至2018年1月1日）、江西（更新至2018年）等少數地區披露了2019年10月之前的利率下限情況，其中上海2019年10月前首套房貸利率下限為基準利率九折，深圳、湖北為基準利率的七折。

　　根據央行數據，2018年1月1日至今，一年以內（含一年）貸款基準利率為4.35%，一年至五年（含五年）貸款基準利率為4.75%，五年以上貸款基準利率為4.90%。

　　根據《中國人民銀行公告》（公告[2019]第15號），自2019年8月20日起，LPR按新的形成機制報價并計算得出，最新數據為一年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為4.2%。此前可查數據顯示，2019年1月至2019年7月，一年期LPR為4.31%，2019年8月為4.25%；5年期以上LPR自2019年8月起可查，當月為4.85%。

　　二、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發放的，執行LPR定價的浮動利率存量首套個人住房貸款

　　各銀行明確，此類存量房貸利率水平最低調整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR（+0BP）。

　　貸款發放時，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行；原貸款利率水平不高于LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。簡單理解，即此類存量房貸調整后的貸款利率，不低于LPR和發放時當地首套房貸利率政策下限中孰高者。

　　根據央行各分支機構9月1日公布的各地首套房貸利率執行下限政策，在2022年5月14（含）之前，多數城市的首套房貸利率執行下限與全國下限水平一致，即為LPR。

　　但也有部分城市執行高于LPR的利率下限，包括北京（LPR+55BP）、上海（2021年7月24日至今為LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、吉林長春（LPR+5BP）、河南鄭州（LPR+5BP）。

　　三、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發放的貸款）

　　各銀行明確，此類存量房貸利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR-20BP。

　　貸款發放時，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行；原貸款利率水平不高于LPR-20BP或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。

　　簡單理解，此類存量房貸調整后的貸款利率，不低于LPR-20BP和發放時當地首套房貸利率政策下限中孰高者。

　　根據央行各分支機構9月1日公布的各地首套房貸利率執行下限政策，在2022年5月15日（含）至2023年8月31日，多數城市執行LPR-20BP或更低的利率下限政策，當地存量首套房貸利率最低均可降至LPR-20BP。

　　但北京（LPR+55BP）、上海（LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、廣州（LPR+0BP）、廈門（2022年5月18日至2022年8月23日為LPR+10BP）、西藏（2019年至今均為一般類商業性貸款利率）等地首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP，當地在此期間發放的存量首套房貸，貸款利率調整空間較小。

　　批量統一調整，

　　幾類情況需主動申請

　　9月25日起，存量房貸利率調整開始，對于具體申請和調整方式，各行也分情況處理。但各行均明確，新的利率水平于調整當日生效，此前利息均按原合同利率水平計算，此次調整不溯及過往。

　　多家銀行表示，變更貸款利率和新發放貸款置換兩種方式，調整的結果一致，但從操作便利性來看，后者所需流程較多、時間較長，因此主要采取變更貸款利率方式。

　　一、無須借款人主動申請的情況：

　　原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸。

　　工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行：將于2023年9月25日集中批量調整合同貸款利率，無須客戶申請。

　　二、需要借款人主動申請的情況：

　　1．原貸款發放時執行二套房貸利率標準，當前已符合所在城市首套房貸利率標準的存量房貸，即“二套轉首套”的存量房貸；或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸

　　工商銀行、農業銀行（未明確提及不良貸款）、中國銀行、建設銀行、交通銀行：2023年9月25日至2023年10月22日（含當日）前完成申請的，將于2023年10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整。申請時需提供相應材料（以各行通知為準），申請渠道包括線上、線下（以各行通知為準）。

　　2023年10月22日（不含）后申請的，工商銀行將逐筆進行人工審核，審批通過后次日起按新的利率水平執行；農行將在10個工作日內完成認定，對符合條件的，及時予以調整；中國銀行對集中調整后申請的，將逐筆審批，審批通過后即時進行調整；建設銀行將于2023年10月25日開始審核，于確認符合條件后的當日調整；交通銀行未明確承諾此類申請具體辦理時間。

　　2．固定利率或參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款

　　各銀行明確，此類存量房貸需先申請轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按相應調整規則調整貸款利率。未申請轉換的，或仍選擇繼續執行固定利率或采用基準利率定價，則本次無法調整。

　　農業銀行表示，在2023年9月22日（不含）之前向貸款經辦行提出書面轉換申請的，納入2023年9月25日批量調整范圍；之后提出轉換申請，將于2023年9月25日（不含）之后及時辦理轉換手續，并下調定價水平。2023年9月25日起，農行將提供線上轉換申請服務。

　　對當前實際住房情況符合所在城市首套住房標準且需進行定價基準轉換的，需在提出首套認定申請時一并申請定價基準轉換，認定通過的，利率定價基準轉換與貸款利率水平調整同步進行。

　　固定利率貸款轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日為次年1月1日，重定價周期為12個月；參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，轉換為以LPR為定價基準的浮動利率貸款，重定價日和重定價周期與原合同保持一致。定價基準轉換僅進行一次。

　　3.2023年8月31日（含）前已簽訂合同但未發放的首套房貸，或存量首套房貸中涉及貼息方案及分階段還款等情形

　　交通銀行：可于2023年9月25日起向貸款經辦機構申請，經審核確認后，可按相關規定進行調整。

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責任編輯：李桐