從上海虹橋機場出發，往西南方向驅車半個多小時，就來到了泗涇。
泗涇處于松江老城和上海市區的中間位置，是當地人熟知的“睡城”——白天，人們離開泗涇外出上班；到了傍晚，下班的人們才回到這里。
有巢泗涇國際公寓就在9號線泗涇站兩公里外的地方，5座高樓，沿街的底商整整齊齊。它同時也是首單市場化機構保租房REIT——華夏基金華潤有巢REIT的底層資產之一。
華夏基金華潤有巢REIT最近披露的一季報顯示，一季度現金分派率高達5.3%，遠高于預期。近日，中國證券報記者走訪了位于上海市松江區泗涇的有巢國際公寓，實地探訪它的運營情況。
出租率高達97%
“您好，我們想來咨詢一下租房。”一個工作日的下午，兩位年輕人走進有巢國際公寓前臺，其中一位指著旁邊的朋友說：“我是住在這里的，我朋友也想來看看。”
這座位于上海市松江區泗涇的公寓，是華潤置地2018年開發的保障性租賃住房項目。項目里一共1264套公寓，其中1226套都租了出去，出租率高達97%。住戶大多都是這樣的年輕人——在上海沒有住房，在松江區或地鐵9號線沿線工作。泗涇有巢國際公寓同時也是首單市場化機構保租房REIT——華夏基金華潤有巢REIT的底層資產之一。
圖片來源：有巢提供泗涇有巢國際公寓每棟樓有17層，從二層開始，每層設有16-17間公寓。這些公寓分為三種戶型，開間、一室一廳和兩室。房間內部都配有現代簡潔的成套裝修，洗衣機、空調等基礎家電。據工作人員介紹，一間35平米的開間，月租金為2450元，這一價格和市場價持平。記者搜索租房軟件發現，附近30平米左右開間租金多在2400-2700元之間。
泗涇有巢國際公寓圖片來源：記者拍攝不過，與很多長租公寓不同，泗涇有巢國際公寓整個項目的所有戶型都是朝南采光。工作人員介紹說：“這在上海其實是比較難得的。上海很多住宅都是中間一條走廊，兩邊都有房間，所以會有一半的房間采光不是特別好。”除此之外，小區西側、南側的底商還有快餐店、便利店，小區里也設有公共休閑區和健身房，能夠滿足居民的基本需求。
小區內的健身房圖片來源：記者拍攝派息率高達5.3%
從國外成熟市場的經驗來看，美國公寓REITs的平均派息率在2.5%到3.5%之間，美國最大公寓REITs——EQR的平均派息率也在3.7%到4%之間。最近披露的一季報顯示，華夏基金華潤有巢REIT的一季度現金分派率高達5.3%，不僅遠高于預期，也超出了EQR的派息率。
據工作人員介紹，部分原因在于，一季度期間底層資產的收支兩端運營情較為理想。在收入端，租金、出租率大幅超過預期。在成本端，運管機構通過精細化管理，使得項目整體成本得到了有效的節約。
其中一項舉措是面向全體租客的“有巢APP”，有巢住房租賃（深圳）有限公司總經理陳嘉介紹，“有巢APP”，可以實現房間的線上簽約、繳費、換房、增值服務預約及退房，方便租戶的同時，也降低了一線門店運營成本。同時，面對企業客戶，搭建了“巢企薈”平臺，為企業租戶一站式解決員工的租住需求，截至2022年底已擁有超過300家簽約企業租戶。
擴募儲備豐富
從資產特點來看，保障性租賃住房具有出租率高、現金流穩定、持續經營能力強等特點，與公募REITs對于基礎資產的要求具有很高的適配性。而作為市場上首單市場化機構保租房REIT，華夏基金華潤有巢REIT的穩定運營，是中國住房租賃全鏈條資管模式的創新探索，也是以市場化方式盤活存量資產的關鍵一步。
該REIT的底層資產——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，分別是上海松江區“001號”、“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發展的重要示范項目。
“目前兩個園區出租率比招募書預測的90%及91%已分別提升了2.4%和6%，東經項目的出租率未來可能繼續上升。”華夏基金基礎設施與不動產業務部聯席行政負責人莫一帆說。
雖然泗涇、東經兩地距離市中心較遠，但陳嘉表示，這對兩處有巢國際公寓的業績并無影響。他介紹說：“上海城市的發展并非是攤大餅的外擴模式，而是以區域產業為導向的多中心發展模式。盡管兩個項目距離上海的城市中心有一定距離，但項目租客大多屬于地鐵沿線及項目周邊‘產住一體’的就業人群。”
未來隨著大量的產業園區建設落地，位于長三角G60科創走廊核心區域的松江區，將成為上海科技創新的產業龍頭聚集地。因此，松江區會源源不斷產生大量的人才租住需求，保證了項目未來客源的穩定性。
截至2023年3月末，有巢已累計進駐全國15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間。在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區布局，后續擴募儲備豐富。
據陳嘉透露，目前華潤有巢已經按招募書披露，從持有的保租房項目中選定了計劃擴募項目，待相關項目達穩定經營狀態且符合監管要求后，將盡快啟動擴募。同時，華潤有巢未來投資重點將聚焦于一線及強二線人口凈流入城市的可擴募資產，目前已圈定了一批擴募儲備。
責任編輯：石秀珍 SF183
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