意見領袖丨任澤平團隊

　　導讀

　　房地產(chǎn)是周期之母，近期國家出臺了系列穩(wěn)樓市措施，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)小陽春但后勁略有不足，進入4月后環(huán)比放慢，對市場不宜盲目樂觀，需要實質(zhì)有力措施推動樓市復蘇延續(xù)，在堅持“房住不炒”前提下，提振市場信心，這事關中國經(jīng)濟復蘇進程和化解房地產(chǎn)金融風險。

　　3月5日，兩會政府工作報告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

　　4月10日，住建部部長霓虹指出，住房和城鄉(xiāng)建設領域承擔兩個支柱產(chǎn)業(yè)，一個是建筑業(yè)，2022年增加值占GDP6.9%；另一個是房地產(chǎn)業(yè)，2022年增加值占GDP6.1%，兩個支柱合起來占13%。把兩根柱子穩(wěn)住，對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤有重要意義。

　　4月25日，自然資源部部長在全國自然資源和不動產(chǎn)確權登記工作會議上宣布，我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　我們認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是收房地產(chǎn)稅的必要非充分條件，后續(xù)若要收稅還得走立法流程。但是，熱點城市試點可能會先行，比如廈門、深圳等。考慮到當前經(jīng)濟復蘇初期，房地產(chǎn)市場還未走出困境，建議房地產(chǎn)稅試點應暫緩，服從全力拼經(jīng)濟的大局，當務之急是把發(fā)展放在首要任務。待經(jīng)濟全面恢復之后，再探索試點開征房地產(chǎn)稅，事有輕重緩急。對當前房地產(chǎn)市場而言，最重要的還是提振樓市信心和建立新模式。

　　房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)、防風險。

　　房地產(chǎn)小陽春出現(xiàn)，但恢復基礎不牢，4月環(huán)比放慢，當務之急是提振樓市信心。

　　從銷售看，2023年1-3月，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，累計降幅較1-2月收窄1.8個百分點；其中住宅銷售面積增長1.4%，累計同比由負轉正，走出連續(xù)12個月負增長狀態(tài)。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，累計同比由負轉正；其中住宅銷售額增長7.1%，較1-2月漲幅繼續(xù)擴大3.6個百分點。

　　從房企資金看，2023年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9.0%，累計降幅較1-2月收窄6.2個百分點。按資金來源看，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款累計降幅均有不同幅度的收窄。

　　從投資看，2023年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，累計降幅與1-2月基本持平；其中，住宅投資19767億元，下降4.1%，累計降幅相對1-2月收窄0.5個百分點。

　　但進入4月，樓市持續(xù)復蘇動力略顯不足，環(huán)比放慢。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，4月1日-4月25日，49個樣本城市新房成交套數(shù)10.4萬套，環(huán)比下降25.8%，同比2022年同期增長3.5%，但與2019-2021年同期平均成交19.7萬套的表現(xiàn)差距仍然較大。其中，一線、二線、三線城市環(huán)比分別下降10.9%、28.3%、32.9%，一線城市同比增長109.5%，主因去年同期低基數(shù)；二線、三線同比分別下降3.1%、31.9%。

　　樓市復蘇持續(xù)的關鍵在于市場信心恢復、供給出清和銷售回款。可以考慮七大措施：下調(diào)二套房首付比以支持改善型需求，下調(diào)首套房貸款利率以支持首套剛需，對低收入家庭和應屆畢業(yè)生的租房支出給予適當補貼，放開二線城市的外地首套購房限制，降低交易稅費，改變此前過嚴的限購限貸限價措施、恢復到正常市場狀況，支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”等便民善政。同時，通過“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購并舉”等構建新發(fā)展模式，促進長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　當前并不是簡單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時，發(fā)揮其實體經(jīng)濟和支柱產(chǎn)業(yè)屬性，避免其金融屬性死灰復燃。實現(xiàn)既能通過短期措施推動樓市持續(xù)復蘇，又能通過長期制度建設促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　正文

　　一、短期穩(wěn)房市措施

　　1、適當降低人口流入地區(qū)限購門檻，增強市場信心。我國人口流入?yún)^(qū)域，如北上廣深等城市應充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律，適當降低落戶和購房門檻，如適當降低本地及外地戶籍購買房屋的社保繳納年限標準等。

　　根據(jù)我們在《中國人口大遷移》中的研究，我們發(fā)現(xiàn)人口持續(xù)向一、二線流動的趨勢沒有改變，人口集中度繼續(xù)提高，產(chǎn)業(yè)帶來的機會仍然對人口的移動仍有著較大的驅(qū)動，五、六線城市的人口則維持流出態(tài)勢。

　　具體來看，2000-2010年一線、二線城市常住人口年均增長率分別為3.4%、2.7%，2010年-2020年分別放緩至2.4%、2.7%。三線、四線城市從1.3%、0.6%小幅上升至1.5%、0.7%。而2010-2020年五、六線城市人口年均增長率為-0.4%、-0.8%，人口呈流出趨勢。目前，除北上廣深四大一線城市外，我國南京、武漢、濟南、重慶等二線城市近期紛紛降低限購門檻、調(diào)整限購區(qū)域。2022年12月東莞、佛山更是取消了核心區(qū)域的限購政策，進入了全域不再實行商品住房限購政策，政策出臺后30日期間，兩地商品住宅銷售面積分別環(huán)比提升8.5%、29.4%。

　　2、下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。目前，我國眾多城市下調(diào)房貸首付比，比如，2023年1月，湖南金融運行形勢新聞發(fā)布會提出，湖南合理確定各市州個人住房貸款首付比下限。湖南全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；一個限購市（長沙市）的首付比政策下限，首套30%，二套降至40%。4月，泉州住房公積金管理委員會繼續(xù)降低貸款首付比例發(fā)布關于繼續(xù)實施住房公積金階段性支持政策的通知，首次申請住房公積金貸款購買首套住房的，首付款比例調(diào)整為不低于20%，第二次申請住房公積金貸款或購買第二套住房的，首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　貨幣政策直接影響購買力。房地產(chǎn)短期看金融，首付比例下調(diào)直接影響房地產(chǎn)購買意愿和購買力。把該降的首付比降下來，才能大力提振剛需人群的購房信心，同時合理支持購買第二套住房人群的改善需求，才能在保證“房住不炒”下，精準滿足人民群眾對美好生活的向往。

　　3、下調(diào)首套、二套房貸利率，加快貸款審批。通過降低購房成本，可提振剛需群體的購房需求。貨幣政策直接影響購買力。房地產(chǎn)短期看金融，貸款優(yōu)惠利率同樣直接決定房地產(chǎn)購買意愿和購買力。下調(diào)房貸利率將有利于減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，促進正處于觀望階段的購房者入市，提振購房者市場預期。

　　2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制以來，根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，截至3月末，在96個符合放寬首套房貸利率下限條件的城市中，有83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，有12個城市取消了首套房貸利率下限。2023年3月，全國新發(fā)放個人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個百分點。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月百城首套主流房貸利率平均值4.01%，較上月下降1BP，同比回落116BP；二套主流房貸利率平均值4.91%，和上月持平，同比下降54BP。

　　4、推行便民政策，如支持銀行降低存量房貸利率、“帶押過戶”，此類善政未來值得推廣。老百姓排隊提前還房貸，不是因為手里錢多，而是此前的存量房貸與新增房貸之間利差過大，大部分是提前還貸后重新申請貸款，以降低房貸利率和還款成本。

　　提前還房貸現(xiàn)象遭熱議，說明政策仍需調(diào)整以反應民眾呼聲，可以考慮出臺措施引導銀行適度降低存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本，降低居民房貸負擔，解決居民排隊提前還款難問題。這有利于降低居民負擔，提振消費者信心，擴大內(nèi)需，促進中國經(jīng)濟復蘇，是利國利民的善政。

　　類似的，“帶押過戶”也是善政，可以優(yōu)化二手房交易流程，縮短交易周期、降低交易成本，對激發(fā)二手房市場交易活力有積極作用，更好促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　5、對于二孩以上家庭，給予房貸利率、首付比、住房補貼等支持，在提振市場的同時提振生育率。根據(jù)我們發(fā)布的《中國生育成本報告》，全國家庭0-17歲孩子的養(yǎng)育成本平均為48.5萬元；0歲至大學本科畢業(yè)的養(yǎng)育成本平均為62.7萬元。除上述直接費用外，育齡家庭養(yǎng)育孩子還需付出時間成本和機會成本。國際養(yǎng)育成本比較，撫養(yǎng)一個孩子至18歲所花成本相對于人均GDP的倍數(shù)，中國是6.9倍，幾乎是全球最高，高于澳大利亞的2.08、瑞典的2.91、德國的3.64、美國的4.11、日本的4.26。

　　參考發(fā)達國家經(jīng)驗，如德國自2018年起，為緩解房屋市場上房價與房租快速上漲為家庭帶來的額外負擔，政府為居住條件欠佳、收入普通的家庭提供每孩12000歐元的住房兒童金（Baukindergeld）。我國可以考慮出臺全國層面減輕育齡家庭生育成本的政策，具體包括對二孩及以上家庭發(fā)放購房現(xiàn)金補貼、房貸利率下調(diào)、購房首付比例下調(diào)等。一方面降低多孩家庭購房門檻，促進房地產(chǎn)市場回暖，另一方面對多孩家庭實施“特惠政策”，降低生育成本，提振育齡家庭生育率。

　　6、降低土地增值稅、二手房交易的契稅和個人所得稅等。財稅政策直接影響市場供應。稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，營業(yè)稅、個人所得稅、契稅的優(yōu)惠減免，對增加房地產(chǎn)供應有直接影響。土地增值稅的征收和計算，也直接影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏。

　　比如，2022年9月財政部、稅務總局，明確支持居民換購住房有關的個人所得稅政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。利用稅收工具，可以通過合理降低房地產(chǎn)在建設、交易環(huán)節(jié)的稅費負擔，使房地產(chǎn)稅制度更合理、公平的同時，減輕老百姓的購房成本，對提振房地產(chǎn)市場信心也有益處。

　　二、長期住房制度建設

　　根據(jù)我們對美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為五大支柱構建長期住房制度構建長期住房制度。

　　1、推動都市圈城市群戰(zhàn)略。根據(jù)對世界上幾十個國家上百年的人口大遷移研究發(fā)現(xiàn)，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。符合國際規(guī)律，中國人口持續(xù)向珠三角、長三角城市群集聚。近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產(chǎn)業(yè)結構單一，呈現(xiàn)人口流出趨勢。

　　長期以來，在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的小城鎮(zhèn)派思路錯誤影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是導致一二線高房價、三四線高庫存的根源。

　　2、以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應。未來應堅持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當前土地供應模式。如東北和西部地區(qū)售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部用地指標大量浪費的問題，以及東南沿海用地指標短缺的問題。可以支持人口流入多、房價漲幅大的城市如杭州、深圳與人口流出、城鎮(zhèn)建設用地指標富裕城市如哈爾濱、蘭州“結對子”，進行農(nóng)業(yè)用地指標與城鎮(zhèn)建設用地指標的動態(tài)交易。

　　根據(jù)我們在《哪里的房價控制得好：長沙篇》中的研究，全國大部分一二線城市房價大漲的背景下，長沙的房價、房價收入比、漲幅在主要城市處較低水平。2021年長沙二手房均價1.1萬元/平方米，低于武漢、鄭州、南昌等二線城市；近10年長沙商品住宅年均漲幅低于9.4%，低于大部分二線城市。長沙房地產(chǎn)調(diào)控得好的原因在于，長沙是典型多中心組團空間結構，土地供應量大，并且嚴格限制土地成交溢價率，設定商品房“成本+利潤+稅金”價格構成，既確保房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩(wěn)定。

　　3、保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。根據(jù)我們在專著《全球房地產(chǎn)》中的研究，“房地產(chǎn)過度金融化”是風險之源。實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機性需求。規(guī)范房企融資用途，防止過度融資，同時支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機會，即自身債務自清。

　　從德國看，中性穩(wěn)健的貨幣政策與住房金融體系，是德國房價長期穩(wěn)定的住房制度“三支柱”之一。二戰(zhàn)后，德國央行首要目標是保持物價穩(wěn)定，嚴格自律不超發(fā)貨幣；德國M2增速與經(jīng)濟增速基本匹配，貨幣供應水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要發(fā)達國家中處于中等水平，低于歐元區(qū)126.2%的平均水平。在穩(wěn)健貨幣政策和溫和通脹水平背景下，德國房價和物價基本保持長期穩(wěn)定，1970-2020年名義房價指數(shù)上漲185%，CPI指數(shù)上漲162%，遠低于同期美國、英國等發(fā)達國家。

　　4、穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。隨著大開發(fā)時代結束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。

　　4月25日，自然資源部部長在全國自然資源和不動產(chǎn)確權登記工作會議上宣布，我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。

　　 我們認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是收房地產(chǎn)稅的必要非充分條件，后續(xù)若要收稅還得走立法流程。但是，熱點城市試點可能會先行，比如廈門、深圳等。考慮到當前經(jīng)濟復蘇初期，房地產(chǎn)市場還未走出困境，建議房地產(chǎn)稅試點應暫緩，服從全力拼經(jīng)濟的大局，當務之急是把發(fā)展放在首要任務。待經(jīng)濟全面恢復之后，再探索試點開征房地產(chǎn)稅，事有輕重緩急。對當前房地產(chǎn)市場而言，最重要的還是提振樓市信心和建立新模式。

　　5、租購并舉，對低收入家庭和應屆畢業(yè)生的租房支出給予適當補貼。黨的二十大報告強調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租房問題是重大民生問題，住房租金補貼是構建租購并舉住房保障體系重要舉措之一。對低收入家庭和應屆畢業(yè)生的租房支出給予適當補貼，能夠讓更多城鎮(zhèn)中低收入家庭實現(xiàn)“住有所居”、“住有宜居”。其中，公共租賃住房租金補貼能有效緩解已配租公租房家庭的租金壓力，市場租房補貼能夠解決公租房房源少、輪候時間長等問題，讓符合條件的住房困難群體通過市場租賃解決住房困難問題，緩解租房的經(jīng)濟壓力，降低居住成本。

　　(本文作者介紹：經(jīng)濟學家)