意見領袖 | 郭施亮

　　前二十年，國內房地產市場經歷了一輪黃金發展階段，但隨著房價的非理性上漲，房子的居住屬性卻不斷減弱，房子的金融屬性卻顯著提升，這顯然偏離了“房住不炒”的初衷。近年來，與房地產市場有關的政策措施陸續出臺，房產投機者明顯感到了壓力，但從系列房產政策的引導措施來看，對剛需住房以及改善性住房頻吹暖風，意在滿足剛需及改善住房的實際需求。

　　全面實現不動產統一登記，最直接的影響是實現信息有效銜接，并逐漸改變過去不動產登記比較分散的內部體系，并從本質上提升信息透明度以及執行效率。

　　全面實現不動產統一登記，是否意味著房地產稅即將到來？

　　這些年來，關于房地產稅的消息有不少。可以這樣理解，全面實現不動產統一登記，或為房地產稅的征收奠定了基礎。隨著不動產統一登記的不斷成熟、不斷完善，未來在住房信息聯網等環節，將會提供更全面的數據支持，待相關工作準備就緒，房地產稅的征收時機也就成熟了。

　　不動產統一登記，并不局限于房屋本身。在實際操作中，全面實現不動產統一登記，從城市房屋到農村宅基地，并涵蓋了所有不動產物權的不動產統一登記。通過建立起成熟的不動產統一登記制度，未來不動產登記數據庫將覆蓋全國，并實現實時更新的功能，對提升資源資產利用效益、提升執行效率具有積極性的影響作用。

　　不動產統一登記制度的全面實現，對房地產市場并沒有明確性的利好或利空的影響。從政策措施的建立分析，意在明確不動產權利的歸屬，并提升不動產交易的效率。隨著不動產登記制度的全面實現，未來將會更好推動住房信息的聯網，房叔房姐們的房產信息也就一目了然了，自然牽涉到不少利益群體的切身利益。

　　全面實現不動產統一登記制度，并加快住房信息的聯網，將會是推動房地產稅落實的重要前提條件。一旦房地產稅正式落地，未來很可能會影響到房地產市場的走向，尤其是對房產投機者、囤房囤地的炒家構成不少的影響。

　　無論是不動產統一登記，還是房地產稅的落地，對房價的影響會比較深刻，但并非預示著房價會大幅下跌。對房地產市場來說，影響它的投資邏輯，主要取決于貨幣政策環境、土地供應狀況以及市場實際需求等因素。

　　不動產統一登記或更傾向于完善數據庫信息，并提升資源資產的利用效益，從實際影響分析，未必會對房價構成沖擊影響。但是，如果配合住房信息聯網、房地產稅以及遺產稅等措施的出臺，那么對房價的沖擊影響也會顯著增加。

　　近兩年，國內房企上市公司的走勢存在明顯的分化跡象，房企洗牌速度顯著提升。或者，從未來房地產市場的發展趨勢分析，或更傾向于頭部化、專業化，掌握大量現金流、凈負債率較低，且回款能力強的房企，可能更具有競爭的優勢。經歷一輪大洗牌之后，優秀房企的市場占有率可能會更高，但對現金流不佳的普通房企來說，未來可能會存在被洗牌的壓力。

　　在房地產市場處于加速洗牌的過程中，資本市場對房地產股票的估值定價會更加保守謹慎，部分房企也面臨著轉型的壓力。即使今年以來房貸利率成本有所下降，但面對房產投資回報預期的下降，房地產市場的投資需求還是有待提升，需求量不足、回報預期不高，也很難獲得資本市場給予較高的估值定價水平。

　　(本文作者介紹：獨立財經評論員，財經作家)