原標題：香港住宅自有率之迷：月薪3萬僅43%，月薪4千元者自有率最高！

　　舒時 | 文

　　作者：舒時，港漂，博士，資深另類投資者。曾任中資資產管理基金經理及投資總監等職。新著《重新定義金融：加密貨幣與數字資產》。

　　周末和一個港漂朋友交流香港的房價問題。

　　朋友很想在香港買房，奈何不是永久居民，要比當地居民多花1倍印花稅買房。他頗為感慨地說，內地港漂同樣交稅給港府，但卻不能享受同等的購房條件，很不公平。他認為，香港本地人實際上住宅自有率很高，港府沒必要過度呵護。

　　對于港漂族的不公平，我也有同感。但對于香港的住宅自有率，我倒沒有確切數據。作為一個嚴謹的另類投資人，我決定周末做點功課，看看香港的住宅自有率到底是什么情況，到底香港月薪多少才能買得起房子。

　　一查，發現幾組數據令人吃驚：

　　事實一：過去15年，香港住宅自置率在不斷下跌。從2004年54.3%一路跌至2019年的49.8%。在全球主要發達經濟體中排名倒數第一。

　　事實二：在中國香港，并非越有錢的人住宅自有率越高。月薪低于4000港幣住宅自有率最高。

　　事實三：香港家庭收入增長遠落后于房價增速。2004~2019年，有房家庭的月入中位數只上升了78%，而房價漲幅卻是391%！

　　如何解釋這三組數據？我接下來，會用香港立法會秘書處2021年3月公布的一個資料研究簡報做簡單說明。

　　香港住宅自有率下跌之迷

　　香港的住宅自有率經歷了一個急劇上升到緩慢下跌的過程。從1997年（46.7%）急劇攀升至2004年的高位54.3%，隨后開始下行，直至2019年跌至49.8%的近年最低值，到2020年4季度才反彈至51.2%。

　　放眼全球，中國香港住宅自有率排名倒數。歐盟、英國和美國的住宅自有率是69%、65%和63%，均高于中國香港。在亞太地區，新加坡和中國臺灣的住宅自有率高達90%和85%，澳大利亞、日本、韓國分別是63%、61%和59%，均大幅領先中國香港。

　　造成中國香港住宅自有率下跌的原因有很多，這里僅摘要最重要的幾點：

　　首先，是港府對住宅供應的政策發生重大逆轉。1997年7月港府作出每年85000套的單位供應承諾，并對公屋住戶推出租者置其屋計劃（租置計劃），允許公屋住戶以折扣價購買政府公屋。港府希望到2007年，能有70%的居民擁有自己的房子。

　　但這些政策在2002年被廢除。港府不再把提升住宅自置率當作政策目標，而且停止租置計劃等協助居民“上車”的計劃。

　　其次，港府的樓宇供應嚴重不足。2002年一度停止拍賣土地、縮減填海和土地開發計劃。一直到2010年才開始恢復房屋供應，開始開發新土地、重啟資助居民購買居屋的計劃。但由于土地規劃和開發至少需要11~14年，另外建樓還要3~5年，因此導致實際的房屋供應量急劇暴跌。從1997~2004年的年均62300套跌至2011~2019年的年均29500套。

　　最后，金管局在2009~2019年期間先后推出8輪的收緊房貸措施，令居民上車難度大大提升。

　　從2011~2019年，香港的樓價上升了110%，但金管局為了防范所謂的銀行按揭風險，限制居民房貸，導致按當時的標準，普通家庭需要積蓄15年，才夠得上一套40平方米的小型單位的首付款。

　　一個重要的證據是，在這段時間，香港自置居所的戶主的年齡出現了急劇的變化——在1997年，35歲以下年輕人占自置戶主的22.1%，到2019年，這個比例縮至只有7.6%；而且首置業的戶主的平均年齡推至44歲。

　　月薪4000港元以下自置率最高

　　根據香港自置物業的業主的收入分布來看，月薪低于4000港元的最底層住戶自置率高達69%，而如果看香港業主的每月就業收入中位數25000港元的情況，其住宅自置率僅43%，比底層住戶反而差了一大截。

　　這個奇怪的現象，事實上是反映了香港人口老齡化的嚴重性。

　　數據顯示，從1997~2019年期間，自置居所的60歲以上老人數量倍增，占業主群體的比例，從21.4%勁升至41.2%。香港普通老百姓基本上沒有任何退休保障，那些沒有工作收入來源的老年人更愿意持有物業，作為退休的一種保障。

　　然而，這些做了業主的老人似乎并沒有過上更好的生活——就2019年的數據統計顯示，有20%的年長業主，其生活水平處于貧困線以下。看來，手持物業并沒有給這些老人帶來生活質量的改善。

　　除了月入4000港元以下人群，香港月薪5萬港元以上的人群自置物業的比率也很高，約67%。但收入在1~5萬港元之間的人群，自置率則是從30%至52%不等——這個數據分布，充分說明了香港中產購房的艱難。事實上，在業主群體中，月薪2~3萬港元的群體中，其名下持有物業的人僅占43%，即還不到一半的人可以實現置業夢。

　　從立法會的數據來看，買得起房子的中產有以下幾個特征：

　　（1）教育程度高。37.8%是大專以上人群，租戶中大專以上的僅25.1%。

　　（2）職位較高。33.4%的業主群體是經理及專業級別的人士，租客群體中這一比例僅21.6%。

　　（3）月均收入高。業主群體的月均收入中位數是35000港元，而租客群體是23000港元。

　　收入增速低于房價增幅

　　香港的住宅自置率不斷下行，且與發達經濟體的距離較大，除港府政策上的失誤，還有一個重要原因是香港家庭收入過去15年來增速遠沒有跟上房價升幅。

　　這里有幾個數據，大家可以體會一下：

　　1、根據立法局的數據，2004~2019年，有房家庭的月入中位數只上升了78%。

　　2、根據香港統計局的數據，香港2人家庭、3人家庭或是4人家庭的月收入中位數，在2004~2019年期間的漲幅接近2倍。

　　3、在2004~2019年期間，香港平均房價漲幅是391%，即升了近4倍！

　　簡單來說，香港社會的普通收入增長幅度高于買房一族，但仍遠遠低于房價漲幅。

　　一方面是居民收入增長跟不上房價漲幅；另一方面，卻是香港政府迄今無法拿出一個有效的房屋政策，以及足夠滿足社會需求的房屋供應量——根據2020年12月港府發表的《長遠房屋策略》最新進度報告，截至2030~2031年的未來10年，私人住宅的目標建成量僅每年12900個單位，比過去10年的約13500個實際年均建屋量還要低，足見供應仍然緊絀。

　　照上面這些種種數據來看，未來相當長的時間內，香港的住宅自置率仍將難以獲得實質性提升。

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責任編輯：蔣曉桐