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　　原標題：深圳學位房價格為何暴漲

　　來源：證券時報

　　就像春運時會遇到高峰期一樣，平時匹配的運力，會出現階段性緊張，學位存在空間范圍內和時間范圍內的不均。

　　余勝良

　　最近幾個月，焦慮的深圳家長生生將樓市中的一些“老破小”，買成了“高富帥”。這種情況在前幾年的北京、上海也發生過，在各個省會城市也出現過。

　　優質教育資源是稀缺品，稀缺品價格高到什么地方，大家都很難預測，取決于出得起價的那批人如何行動。深圳還有自身原因——整體年輕化，加上最近幾年持續人才引進，新生兒多，部分優質學區購房者因為積分高，將租房者攆出候選范圍。如果從這個角度推測，家長對于孩子入學問題所產生的焦慮高峰還沒到來。

　　深圳2018年新增常住人口50萬，小學生人數10年增長74%，幼兒園人數增長137%，深圳和附近的東莞、廣州小學生人數都和北京上海相當，說明三地都吸納了大量年輕人。深圳最近幾年每年都有四五十萬的人口增長，其中大概一半是引進的人才，2018年全年共引進人才超過30萬人，同比增長35.67%，這些人才平均年齡27歲，很快就會結婚生子。

　　人才引進會增加一個城市的競爭力，人才自身也有比較強的購買力。去年和前年相比，中國新生兒下降了200萬，但是大城市人口還在增加。如果將城市比喻為一個水池，如果財富在這個水池里越漫越高，如果房子沒有相應增加，就會很快表現在房價上漲上。

　　從新生兒結構上看，2012年為龍年，深圳新生兒為21.2萬人，比2011年增長16.87%，本來以為是個階段性高點，這個高點到2016年很快就超過了，2017年為24萬人。深圳教育部門預測2020年小一缺口4.95萬，公辦初一為1.06萬個。

　　全面放開二胎是2016年1月1日，現在還不到二胎上學的年齡，如果2016年就生育的話，上小學也要到2022年，才會迎來小學入學高峰。深圳需要不停擴建小學，才能接納這樣龐大的入學群體。

　　就像春運時會遇到高峰期一樣，平時匹配的運力，會出現階段性緊張，學位存在空間范圍內和時間范圍內的不均。空間范圍內的不均是，有些新小區建起來后，集中入住一批婚房購置者，生育時間一致，上學時間一致，形成一個高峰期，過后可能會有所下降。

　　整體上看，關外新建社區比較集中，關內老社區比較多，關外教育資源少，關內資源豐富，這是整體的錯配。比如關外龍華紅山片區，學位房已是天價，很多入學者卻要被分流出去，就是因為新建小區集中，生育時間集中。最近龍華新區高薪聘請老師，這就是大背景。

　　深圳關內一些比較好的學校覆蓋的小區，業主多年未變更，生育高峰早就過去，甚至會生源不足，靠租房的積分就能上學。如果學校覆蓋學區都是大戶型，能買得起的人不多，換手率低，那很可能出現生源荒，還有一些大戶型區域，因為業主購買力特別強，他們將孩子送入私立學校，或者購買學區房，反而使本區域缺少優質生源，久而久之惡性循環。

　　關內普通學校很少出現學位緊張，就是因為關內業主普遍年齡較大，過了生育高峰，但是有一些優質學位房覆蓋區域，情況不一樣，其他區域的適齡人群會過來填補。以前這些區域因為居住環境一般，很多業主都搬到其他地方住，家長只要過來租房子就能上學，求學成本并不算高，等孩子畢業了再搬回自己家。

　　問題的關鍵其實就是這樣的區域，情況有了一些變化，一部分家長因為怕孩子將來沒辦法上去而購入優質學區房，或稍微優質學區的學位房，只要有一部分這樣的購買者出現，就能將租戶擠出該學區，買房的目的是為了上學，當然是資金越少越好，所以總價較低的小戶型受到青睞。一旦出現這種情況，就會引起家長恐慌性購買。

　　這兩年，在一些關內老小區已出現這種情況，而在相當長時間內，這種趨勢不會逆轉。

責任編輯：覃肄靈