原標題：房企中報讀樓市|長租公寓“確實有壓力”，只有愿景還沒業績

　　2016年前后，長租公寓市場風口正盛，開發商摩拳擦掌相繼進入，然而經過三年的發展，盈利難、監管施壓以及不斷曝出的租賃亂象正讓這個曾經的“風口”逐漸消退。“是進是退”也成為擺在房企面前的選擇題。

　　萬科、龍湖：長租公寓作為主航道業務之一

　　“既然是我們選定的主航道業務，我們就會長期堅持做下去”，萬科總裁、首席執行官祝九勝在今年8月21日召開的中期業績推介會上如是說。

　　嗅覺靈敏的萬科成為早一批布局長租公寓的房企之一。盡管在推進過程中有所波折，租賃住宅作為萬科的核心業務之一，萬科仍明確長租公寓是萬科的主航道業務之一。

　　萬科旗下擁有青年長租公寓品牌“泊寓”，針對長租公寓業務，萬科提出：提升已獲取項目的開業效率與經營質量的同時，提升萬科租賃住宅品牌影響力是租賃住宅業務的基本盤。

　　萬科企業股份有限公司（000002.SZ）半年報顯示，今年上半年新開業101個項目，總計2.06萬間。截至6月30日，長租公寓業務已覆蓋35個主要城市，累計開業8.2萬間，其中74%位于北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，開業半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%。

　　今年上半年，“泊寓”也獲得2018-2019中國集中式長租公寓年度十佳運營商稱號。

　　為拓展資源獲取渠道，萬科也在局部城市開展萬村項目探索。截至2019年6月30日，萬村項目改造完工的房間數約2.4萬間，已交付開業的項目出租率良好。部分項目由于開展難度高于預期，集團基于自身的經營安排進行了相應調整。

　　和萬科一樣，自2017年以來，龍湖也將長租公寓作為四大主航道業務之一。

　　龍湖集團（00960.HK）半年報顯示，今年上半年，龍湖集團旗下長租品牌“冠寓”實現租金收入4.3億元。

　　對于長租公寓，在8月26日召開的中期業績會上，龍湖集團CEO邵明曉表示，長租公寓是龍湖主航道業務，并披露上半年已經開業6萬間，全年開業8萬間的目標不變，同時維持全年收入10億元的目標。

　　與其他房企相對謹慎的態度不同，邵明曉給出了盈利的時間表，“中長期來看，這個業務還是非常能賺錢的業務。大概的規劃，明年會微利，后年開始毛利率在12%左右。”

　　在邵明曉看來，目前，龍湖集團已經基本在長租行業做到頭部領域，再往前走有希望做到完全的領先或者處于第一、第二的位置，會堅定按照自己的節奏走。未來重點還是在質量，會把選址運營，用戶以及底層的系統全面強化，提升出租率。

　　朗詩綠色：回歸地產主航道，剝離長租公寓

　　有房企激進，也有房企保守，宣布剝離旗下長租公寓，安安穩穩發展“地產主業”。

　　困于多元化業務的拖累，宣布更名為“朗詩綠色地產有限公司”的朗詩綠色集團有限公司（00106.HK）在今年5月宣布剝離虧損的長租公寓業務以及其他4項非地產業務至控股公司朗詩集團。

　　朗詩綠色解釋，作為一個創新類業務，朗詩寓仍處于培育期，預計未來兩年將持續虧損，日后將產生持續資本開支，剝離至控股股東朗詩集團，可以將朗詩寓發展成為專業化租賃業務公司，推動長租公寓業務健康發展，亦可減少朗詩寓虧損對公司業績的影響。

　　朗詩綠色集團有限公司官網顯示，朗詩寓為朗詩綠色集團旗下長租公寓品牌，以白領公寓為主，精品公寓為輔，青年公寓、服務式公寓為補充的四條產品線。

　　朗詩寓已在北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、蘇州、西安、無錫、寧波、合肥、佛山、重慶等城市獲取超過100個項目，獲取房量4萬余間，在營房量1.3萬間，業務規模位列全國集中式公寓運營企業前五。

　　按照年報數據，長租公寓業務在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元。

　　半年報顯示，于2019年6月已成功將長租公寓及設計等非地產開發相關業務剝離至控股集團。

　　長租公寓“經營確實有壓力”

　　曾被稱為“億萬藍海市場”的長租公寓，經過幾年的洗牌，長租公寓市場正加速淘汰。

　　2018年，一大批長租公寓企業不斷被爆出暴雷、跑路，宣告終結：GO窩公寓、Color公寓、愛公寓、鼎家公寓等，今年8月初，號稱在全國擁有5萬間房源的樂伽公寓也因“高收低租”模式不可持續而以“倒閉”收尾。

　　除了租賃運營商，同樣布局長租公寓的房企如今也是如履薄冰。

　　據克而瑞公布的《2019年上半年房企長租公寓房源規模排行榜》，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓排名前三。

　　即便如此，萬科長租公寓業務在推進過程中同樣夾雜著“推高租金”、“暫停簽約新房源”等聲音。祝九勝在今年業績會上仍坦言，“長租公寓在經營上確實有壓力，但依舊會作為萬科不動產運營的能力之一。”

　　旭輝集團（00884.HK）也表示會放緩步伐，多注重效益。旭輝領寓CEO張愛華表示，“旭輝領寓現階段是規模和效益并重的一個階段，去年確實是規模優先，但今年來看，積累到了一定的規模以后，還是需要先穩住市場地位，提高企業的經營質量，從而來保證未來企業健康長遠的發展。”

　　多數企業目前只有愿景，未披露當前業績

　　從各家涉足“長租”的房企來看，多數房企在半年報中并未披露長租業務的推進情況，不過目標已明確。

　　拿碧桂園來說，旗下長租品牌“碧家國際社區”在2017年12月亮相之初就宣布，力爭三年內建設300萬套長租公寓。

　　旭輝則將其長租公寓“領寓”作為集團籌備上市的板塊。

　　今年5月，旭輝領寓CEO張愛華在參加活動時表示，領寓目前已拓房源規模已經突破5萬間，2018年底完成1.5萬間開業。

　　對于領寓的發展目標，早在2018年中期業績會上，旭輝控股（集團）有限公司執行董事兼行政總裁林峰就明確，未來3-5年間達到20萬間的規模，爭取處在長租公寓行業第一梯隊。

　　保利則于2018年8月成立長租公寓專業運營公司——保利公寓管理有限公司，宣布正式進軍長租領域。按照保利此前下定的戰略目標，至2020年公寓管理規模達30萬間，成為以運營為核心的租住服務資產管理公司，國內領軍的租賃住房投資運營商。

責任編輯：鮑一凡