原標題：三問消聲的城市③ | 70城房價20城降，擠泡沫時代買房怎么挑城市？

　　來源：90度地產

　　小暑已過，大暑將至。年中盤點，接近尾聲。

　　從七月開始，房企陸續公布了半年財報的數據。據和訊房產統計，在銷售金額TOP50房企中，超6成房企目標完成率未能過半，還有6家房企完成率不及4成。

　　7月15日，國家統計局公布了《6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，全國20個城市二手房價格環比下降，降價城市占比接近3成，數量創下年內新高。

　　各種數據，釋放的都是同一個信號：房住不炒、房價企穩已成定局，樓市再無普漲，分化持續加劇。

　　在“三問消聲的城市”系列前兩篇中，深瞳大數據重點分析了C位城市和消聲城市的特點、成因及未來。本篇將聚焦重點城市的樓市走向，解讀不同城市的買房策略。

　　19個城市群選哪個？ 要學孔雀東南飛

　　截止2019年2月，國務院共先后批復了10個國家級城市群。城市群的發展，已經從國家戰略層面逐步落地。有觀點認為，未來19大城市群，將集聚全國74%的人口，創造占比90%的GDP。

　　中國城市化戰略格局示意圖

　　圖片來源：《全國主體功能區規劃》

　　聚焦核心城市群，可以最大程度獲得城市發展紅利。來自中國指數研究院的數據顯示，2018年占國土面積11%的五大城市群（見下圖）經濟規模占全國54%，商品房銷售面積占比為46%，是我國經濟增長的重要引擎和新房開發的核心區域。

　　全國重點城市群基本面分析

　　圖片來源：中國指數研究院

　　百度百科將“城市群”的概念定義為：城市發展成熟的最高空間組織形式。要實現空間的高效組織和連接，必須要有發達的交通網絡來支撐。城市之間的往來，主要看高鐵的分布。

　　從當前高鐵的分布來看，北上廣、南京、杭州、武漢等經濟發達的中心城市，高鐵通車班次已達到較高的頻次。高鐵的聯通，有助于這類城市吸聚更多周邊的資源與人口。

　　圖片來源：原鐵道部繪制

　　隨著全球化、城鎮化的推進，人口流動的規模和頻次越來越高。官方數據顯示，2015-2018年，中國流動人口的總量長期保持在2.4億以上。與此同時，人口集聚效應，也越來越明顯。

　　從2010年以后全國人口流動趨勢來看，東部發達城市人口吸引力較強，中西部人口增長以核心城市為主，未來人口將主要聚集在環渤海、長三角、珠三角和中西部城市群一帶。

　　2011-2018年全國常住人口年均增量分布圖

　　圖片來源：中國指數研究院

　　人口是判斷城市價值的基點，產業是城市發展的底層動力。根據不同的發展階段，未來東部城市群將逐步向創新驅動轉型，中西部則有望在承接產業轉移的同時，實現產業轉型升級。

　　綜上，通過對城市群基本面，以及交通、人口、產業的分析，可以得出在選城市群時，往東南部發達城市走更有持久力的結論。這一點，在對過去十年京津冀、長三角、珠三角和中西部房價及租金走勢的觀察，也能得到印證。

　　數據來源：云房數據研究中心

　　660多個城市往哪兒買？ 盡量選大城市

　　城市的分化，不僅發生在不同地域之間，也發生在不同量級城市之間。wind資訊金融終端數據顯示，在2013年之前，不同量級城市之間的房價差別不大，指數均在1.0附近；2013年-2014年，房價出現一輪大漲行情，一線城市與二三線城市的差距開始拉開；2015年年中開始，一線城市房價大漲，將二三線城市的房價遠遠甩在了身后。

　　和2011年相比，2019年一線城市的房價指數在1.9附近，接近翻倍；二線城市房價在1.5附近，漲幅接近50%；三線城市房價指數在1.3附近，相當于價格僅上漲30%左右。這意味著十年前同樣的投入，在不同量級的城市產生的收益天差地別。

　　根據發達國家城市發展脈絡和人口遷移軌跡來看，大城市一旦形成規模，就會始終存在。并且隨著時間的推移，人口、資源、產業還會繼續向大城市遷移，出現強者恒強的局面。

　　因此，在買房選城市時，盡量往大城市走。選人口凈流入、高素質人才集中的地方；選就業機會多、收入水平高的地方；選高鐵發達、城市軌道密集的地方。這些城市雖然房價會比較高，但在城市分化加劇的背景下，從長期發展前景考慮，依然值得入手。

　　圖片來源：南京本地寶

　　注：南京地鐵通車里程378公里，僅次于北上廣

　　而對那些沒有人口流入、靠資源或低端產業支撐的城市，則要保持一定的警惕。這類城市雖然當前房價便宜，但未來資產保值、升值空間堪憂。

　　如果想在三四線城市買房，盡量避開中西部城市，去長三角或者珠三角。這兩個城市群梯級完備，城市間發展較為均衡，聯動也較為密切。百強房企的扎堆拿地，也側面說明了對其前景的看好。

　　數據來源：克而瑞數據研究中心

　　此外，2019上半年官方發布了251次樓市調控，調控力度有增無減。未來比房價更重要的，是房子的安全性和流動性。將資產一股腦壓在房子上，甚至加杠桿炒房，已不再適用。

　　4種物業如何選？ 先看投資回報率

　　在同一個城市，不同房地產物業形態的投資回報率也不盡相同。通常情況下，商業的投資回報率要高于住宅，住宅的保值、增值功能要比商業穩定。

　　近日，云房數據聯合和訊房產發布了《2019上半年中國房地產投資回報率調研報告》，在對重點城市靜態租賃回報率、長期租賃回報率和5年租賃轉售回報率系統分析的基礎上，得出了不同城市的投資策略。

　　普通住宅方面，靜態租賃回報率大多分布在1.1%-2.5%之間，僅有銀川、沈陽、大連、長沙靜態回報率超出2.5%。鄭州非常適合投資，重慶適合長期持有，北京、上海、廈門、天津適合短期持有售出，寧波、青島則不宜投資。

　　高端住宅方面，靜態租賃回報率在0.8%-2.2%之間，略低于普通住宅，僅沈陽、重慶、大連、成都、福州、西安跑贏了一年定存。北京最適合投資，西安、重慶適合長期持有，廈門、福州可以短期持有后售出，寧波、青島依然不宜投資。

　　注：高端住宅樣本的選取標準為面積大于144㎡，價格高于同片區價格的1.5倍。

　　寫字樓方面，靜態租賃回報率為3.9%，整體較為穩定。一線城市中，僅廣州回報率上漲，21個城市中，大連降幅最為明顯。武漢、長沙、北京的寫字樓最適合投資，西安的寫字樓適合長期持有，鄭州、天津的可以短期持有后售出，杭州、寧波、福州的寫字樓不建議買。

　　商鋪方面，靜態租賃回報率表現較為穩定，整體收益水平高于寫字樓，分城市漲跌幅度均控制在1%以內。北京、上海的商鋪最適合投資，鄭州的商鋪適合長期持有，深圳的商鋪可以短期持有后售出，廈門、石家莊的商鋪不建議購買。

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責任編輯：趙慧芳