原標題：6月70城房價漲幅回落 下半年資金壓力或迫使房企降價

　　分析人士認為，如果資金壓力過大，下半年不排除房地產企業出現以價換量的可能，從而令房價漲勢繼續收窄，甚至下滑。

　　調控深度發酵，房價上漲乏力。

　　7月15日，國家統計局發布6月70個大中城市房價變化情況。與5月相比，各主要城市的房價雖然仍保持上漲局面，但漲幅有所收窄。其中最重要的兩個特點在于：從物業類型來看，二手房價格漲幅下滑明顯；從城市層級來看，一、二線城市房價漲幅均受到遏制。

　　這種情況并不令人意外。從今年第二季度開始，針對部分區域出現的樓市“小陽春”，監管層采取多重手段進行調控，很好地遏制了市場的非理性反彈局面。與去年同期相比，今年的商品房成交面積始終保持負增長。在交易量沒有明顯提升的情況下，房價大幅升溫的基礎也不復存在。

　　其中，5月18日住建部預警的蘇州、佛山、大連、南寧4個城市中，大連6月二手房價環比漲幅為0.5%，環比收窄0.5個百分點；南寧漲幅為0.7%，環比收窄0.5個百分點。

　　對于購房者來說，好消息還在于，監管層正收緊房企的融資閘口，大量信托資金已經無法進入房地產業。迫于資金壓力，房企仍有繼續做出價格讓步的可能。

　　二手房降溫明顯

　　盡管限價、限購、限售等調控政策會直接影響新房市場，但在6月，二手房價格的變化幅度明顯大于新房。當月，有20個城市的二手房價格出現環比下降，創今年以來新高。而同期新房價格下降的城市僅有5個。

　　平均來看，6月全國70個大中城市二手房價格環比上漲0.28%，相比4月份的0.53%、5月份的0.43%，退燒明顯。新房方面，70個大中城市價格環比上漲 0.66%，僅收窄0.05個百分點。

　　二手房由于分散、隨機的特征，往往被視為整體市場的風向標。貝殼研究院首席分析師許小樂認為，去年下半年以來，熱點城市二手房供應量明顯增多，帶動了價格出現下降。他認為，在調控的影響下，未來新房價格的走勢將與二手房趨于一致。

　　從城市能級上看，一、二線城市的房價漲幅均受到遏制。6月，4個一線城市的新房、二手房價格漲幅均有所收窄；31個二線城市新房價格漲幅持平，但仍處在0.8%的相對高位，二手房價格漲幅收窄。

　　盡管三線城市的二手房價格漲幅有所擴大，但市場人士并不擔心。中原地產首席分析師張大偉認為，今年3月以來的“小陽春”現象，主要發生在一二線城市中，目前看來，這些市場已經受到“精準打擊”。相比之下，三線城市將隨著棚改規模的縮減而出現自然降溫。

　　張大偉表示，房地產市場已經從3-4月份的“小陽春”，過渡到5-6月份的快速退燒。這其中，“一城一策”思路下的調控作用明顯。

　　根據中原地產的統計，今年4月至6月，全國出臺房地產調控政策的頻率為60次、41次、46次，月均調控頻率相當于3月的三倍以上。從手段上看，除了常規的限售、限價、限貸外，房價預警機制也開始發揮作用。4月以來，共有10個城市因房價上漲過快被住建部“點名”。

　　21世紀經濟報道記者在蘇州調研時發現，5月11日和16日，蘇州先后發布兩份調控文件，對工業園區、高新區獅山片區進行精準調控。5月24日，蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會，提出全年房價漲幅控制在5%以內、新房備案價不高于4萬、下調土地出讓指導價等多項措施。

　　這一系列“組合拳”打出后，蘇州樓市供需雙方的預期迅速出現變化，新房和二手房成交迅速放緩。到6月，蘇州市場的熱度已經明顯下降。

　　資金壓力逐漸凸顯

　　實際上，若拉長時間周期來看，今年以來的總體房價漲勢并不算夸張。上海易居研究院指出，在這一輪市場周期中，70城房價（環比）漲幅曾在2018年7月至8月進入1.0%以上的“過熱區間”，但隨后在不斷調控中回落。從2018年10月至今，70城房價平均漲幅始終處在0.2%-0.6%的區間內。

　　該機構認為，隨著市場的繼續降溫，預計下半年房價漲幅會繼續收窄，并可能墜入低于0.2%的偏冷區間。

　　大部分受訪者認為，目前房地產市場面臨的政策壓力主要來自于兩個方面。

　　一是“一城一策”持續推進。今年6月，洛陽、呼和浩特、大理、西安四城的新房價格環比漲幅超過1.5%，仍然被認為是過熱區域。其中，西安新房同比漲幅達到25.2%，位居70大中城市之首。這些城市都被認為將迎來調控政策的施壓。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出，西安的案例反映出，部分二線城市在實施人才新政后，房地產市場出現異動。這類城市也將受到政策的“重點關照”。

　　自去年12月以來，西安新房價格環比漲幅已連續7個月領跑70大中城市。由于房價漲幅過大，今年6月20日，西安曾發布調控政策，將新落戶居民的購房門檻設置為“落戶滿1年，或連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）”，同時將非戶籍居民的購房門檻提高為五年社保或納稅證明。西安還將臨潼區納入住房限購范圍。

　　另一個壓力來自于資金面的收緊。5月17日，銀保監會發文，強調針對房地產融資項目進行嚴格管控。從今年第二季度開始，監管層對信托公司的房地產項目進行摸底檢查，并要求部分公司進行控制，從此，信托資金進入房地產被嚴格管控。

　　華泰證券指出，“歷史來看，房地產行業融資政策的變化往往源于土地市場的波動。”現階段融資監管的意圖在于，通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩房地產市場銷售終端預期，降低房企未來潛在經營風險。

　　但這一舉措也將給房企帶來資金壓力，近期房企的融資渠道已轉向海外，部分企業的融資成本高達15%。分析人士認為，如果資金壓力過大，下半年不排除房地產企業出現以價換量的可能，從而令房價漲勢繼續收窄，甚至下滑。

　　此外，今年房企將迎來債務償還高峰期，可能加劇這一壓力。世聯行指出，今后三年，房地產行業共有1.8萬億的待償債務。分年度來看，2019年至2011年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元，壓力逐年增大。盡管今年的到期債務規模是三年中最小的，但仍比2018年增加近一倍。

責任編輯：張寧