原標(biāo)題：中國(guó)樓市應(yīng)是夢(mèng)醒時(shí)分

　　來(lái)源：秦朔朋友圈

　　作者：鐘偉

　　曾經(jīng)有一套房在我面前，我沒(méi)有珍惜，在失去之后，才痛悔莫及。這是個(gè)被反復(fù)提及的段子，從1998年到2017年，持續(xù)20年，這種機(jī)會(huì)始終存在，因此能夠?qū)⒕芙^買(mǎi)房的錯(cuò)誤堅(jiān)持這么多年，恐怕已經(jīng)不單純是智商問(wèn)題。

　　眾人皆知美之為美，斯惡矣。世易時(shí)移，現(xiàn)在我們可能面臨另外一種智商測(cè)試了。

　　在過(guò)去20年的大多數(shù)時(shí)期，我都是中國(guó)樓市的看多者，人口遷徙和城市化也往往使得樓市成為不勞而獲的暴富之地。但這種局勢(shì)在劇變，尤其是2016年初至今的樓市令人印象深刻。花去也，天上人間。種種跡象顯示，再用“時(shí)可失，機(jī)再來(lái)”形容中國(guó)樓市可能已不妥，也許樓市已走到了夢(mèng)醒時(shí)分。

　　跡象之一，仍是日本的鏡鑒

　　安倍執(zhí)政以來(lái)，日本經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)良好，股市樓市都有所回暖，但絕少有人會(huì)想象日本股市、樓市能收復(fù)25-30年前的失地。那些高點(diǎn)似乎永遠(yuǎn)也回不去了。

　　中國(guó)同樣有資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的問(wèn)題。面對(duì)A股，下一個(gè)5000點(diǎn)、6000點(diǎn)何時(shí)降臨？大多數(shù)人可能心下惴惴，難有答案。一個(gè)高度樂(lè)觀、高增長(zhǎng)、高發(fā)鈔和高盈利的強(qiáng)勁周期已經(jīng)遠(yuǎn)去。樓市也不會(huì)是例外，盡管中國(guó)作為中等收入國(guó)家，其城市化進(jìn)程和都市圈建設(shè)仍將延續(xù)，但將樓市作為暴富籌碼的時(shí)代幾乎結(jié)束了。

　　我相信很快我們會(huì)重新審視日本，并擺脫日本在過(guò)去30年是失敗者的陳見(jiàn)。中國(guó)目前最發(fā)達(dá)的江浙粵三省面積和日本差不多，但人口是日本的兩倍，GDP則不足日本的一半。中國(guó)獲諾獎(jiǎng)人數(shù)則不足日本的零頭。歷史上日本經(jīng)歷的老齡化以及樓市泡沫值得中國(guó)認(rèn)真反思。

　　跡象之二，是居民收入增長(zhǎng)的放緩

　　許多人熱衷討論房?jī)r(jià)收入比，一個(gè)較為實(shí)用的房?jī)r(jià)收入比公式是：

　　房?jī)r(jià)收入比=中位數(shù)房?jī)r(jià)/（動(dòng)態(tài)收入*儲(chǔ)蓄率+代際財(cái)富轉(zhuǎn)移）

　　這個(gè)公式的意思是，能不能買(mǎi)得起房，取決于父母對(duì)你的購(gòu)房資助，你現(xiàn)在掙錢(qián)多少和未來(lái)掙錢(qián)上升速率，以及你能省下多少錢(qián)這三大因素。

　　其中最有潛力可挖掘的就是你掙錢(qián)越來(lái)越快、越來(lái)越多。一個(gè)人在其25年職業(yè)生涯中，如果年薪分別以0%、5%、9%的速率增長(zhǎng)，那么25年累計(jì)掙的錢(qián)，是當(dāng)下年薪的25倍、52倍和94倍。

　　這有什么含義？這意味著，即便房?jī)r(jià)沒(méi)變，但如果你的收入增速?gòu)哪昃?%降至5%，那么房?jī)r(jià)就相對(duì)地漲價(jià)1倍；如果收入不增，那么房?jī)r(jià)相對(duì)地就上漲了4倍。

　　日本是個(gè)很好的例子，在1994年之后，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)的放緩，使得房?jī)r(jià)大跌，租金收益率持續(xù)上升，但日本年輕人仍然買(mǎi)不起房也不愿買(mǎi)房。

　　看看中國(guó)當(dāng)下約50倍的租售比，以及國(guó)際學(xué)校昂貴的價(jià)格，就不難理解為什么一線城市年輕人舍學(xué)區(qū)房而直接讓孩子海外留學(xué)。如果你看不見(jiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和個(gè)人收入增長(zhǎng)的提速，那么大致就決定了，你可憐的、可預(yù)見(jiàn)的收入，使房?jī)r(jià)看起來(lái)更高不可攀。

　　跡象之三，是京滬深榜樣力量不再

　　盡管許多人居住在三四五線城市，但仍對(duì)京滬深的房?jī)r(jià)津津樂(lè)道，并以此確定了對(duì)本地房?jī)r(jià)只漲不跌的堅(jiān)定信仰。這就是榜樣的力量。

　　但看起來(lái)榜樣在崩塌，京滬深的新房巔峰多出現(xiàn)在約2016年底2017年初，此后新房市場(chǎng)明顯萎縮。

　　一線城市，甚至包括廈門(mén)、南京，目前連二手房的交易巔峰也已過(guò)去。京滬二手房交易價(jià)格在過(guò)去兩年有約10%-20%的跌幅。不僅如此，房屋租金價(jià)格漲幅也在趨緩，今年大學(xué)生畢業(yè)季，京滬都未出現(xiàn)租金跳漲的情況。我們應(yīng)當(dāng)看到，一線城市高房?jī)r(jià)高成交的花繁錦簇，已是流水落花春去了。一線城市甚至連商辦樓宇的空置率也在悄悄上升。

　　這種情況在日本已上演過(guò)，日本房?jī)r(jià)見(jiàn)頂之后的20多年，即2016年日本人口才出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而中國(guó)人口峰值出現(xiàn)在約2040年。目前東京都市圈的周邊房?jī)r(jià)都在下跌之中。

　　在中國(guó)也需要分清楚城市群和都市圈，長(zhǎng)三角是上海為核心，蘇杭為接續(xù)，寧波南通蘇州嘉興為基礎(chǔ)，輔之以龐大的百?gòu)?qiáng)縣，群體的、有機(jī)互動(dòng)、互為補(bǔ)充的城市群。珠三角也類(lèi)似。但京津則屬于典型的雙城記。我們不得不考慮，你是繼續(xù)相信以極限通勤居住在都市圈邊緣？看得見(jiàn)繁華但享用不到繁華，還是退而優(yōu)居二三線核心區(qū)？京滬深榜樣的坍塌，甚至還未曾被廣泛意識(shí)到，房?jī)r(jià)信仰的根基在動(dòng)搖，大都市邊緣蟻?zhàn)鍖⒖焖偻顺薄?/p>

　　跡象之四，大多數(shù)人都更節(jié)儉了

　　目前中國(guó)居民的債務(wù)負(fù)擔(dān)率超過(guò)50%的國(guó)際警戒線，比10年前的約20%有了明顯飆升，同時(shí)居民債務(wù)相當(dāng)于可支配收入的77%，這顯示出居民部門(mén)加杠桿趨勢(shì)明顯。存錢(qián)見(jiàn)漲不多，欠錢(qián)大漲不少，這對(duì)樓市意味著什么？

　　分因素去靠：

　　因素之一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏善可陳，經(jīng)濟(jì)泡沫此起彼伏，這種搭配不尋常。2015年和2018年的股災(zāi)、互金泡沫、新能源泡沫等每個(gè)泡沫都逾萬(wàn)億，使居民財(cái)富有所縮水；

　　因素之二是居民部門(mén)似乎在減稅降費(fèi)的陽(yáng)光之外，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，12萬(wàn)元以上年收入的個(gè)稅綜合納稅，以及欲說(shuō)還休的房地產(chǎn)稅都在不遠(yuǎn)處等待著中國(guó)家庭。如果考慮到中國(guó)居民巨大的貧富差異，那么大多數(shù)人的投資和消費(fèi)行為將日益謹(jǐn)慎和節(jié)儉，幾乎不存在買(mǎi)一套房，躺著掙錢(qián)的可能性了。

　　投資易損、掙錢(qián)易稅，債務(wù)易增，將導(dǎo)致國(guó)人暴發(fā)戶行為只是曇花一現(xiàn)，買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)模式已經(jīng)終結(jié)。許多人曾說(shuō)，在中國(guó)囤房和儲(chǔ)蓄具有可替代性，殘酷的現(xiàn)實(shí)是，儲(chǔ)蓄在減少，債務(wù)在增加，囤房也逐漸只是個(gè)念想。

　　跡象之五，涉房政策不為所動(dòng)

　　2017年3月以來(lái)，史上最嚴(yán)厲的“五限”政策出臺(tái)并延續(xù)至今，政策定力堅(jiān)持了兩年多且不為所動(dòng)。政策約束將使得處于歷史中長(zhǎng)期頂部的樓市更快地向下調(diào)整。

　　2019年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)投資還穩(wěn)定在約10%的增速，但上半年?yáng)|部樓市銷(xiāo)售量為負(fù)增長(zhǎng)，中部為零增長(zhǎng)，西部稍有增長(zhǎng)。樓市強(qiáng)弩之末的特征明顯。隨著房地產(chǎn)融資政策和環(huán)境的進(jìn)一步收緊，樓市下半年由平庸轉(zhuǎn)為疲弱是大概率。

　　這種政策氛圍并不令人意外，如果你是五零后官員，那么1998年房改前后大約是縣處級(jí)，至今有可能享受了多次福利分房，因此60歲以上的老年群體對(duì)商品房的感性認(rèn)識(shí)并不多，房?jī)r(jià)信仰也不強(qiáng)烈，但對(duì)實(shí)業(yè)實(shí)體的興趣濃厚。其群體性地對(duì)涉房政策持續(xù)偏緊也在情理之中。迄今為止，還看不見(jiàn)樓市調(diào)控有任何松動(dòng)跡象。

　　關(guān)于中國(guó)樓市，這個(gè)音符已經(jīng)奏響并逐漸消散了，這朵浪花已卷起并已破碎了。你還在留戀什么？你所留戀的都將成為過(guò)去。

　　如果人們對(duì)樓市所處的歷史階段逐漸有了理解和認(rèn)同，那么，作為低流動(dòng)性、低收益和高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)，要在兜售潮逐漸出現(xiàn)之后，全身而退的難度也很大。同樣地，中國(guó)地產(chǎn)界不會(huì)再有也不會(huì)再需要任何大炮式神話了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期已經(jīng)動(dòng)搖，任志強(qiáng)先生更多地將作為舊體陋習(xí)直言不諱的抨擊者的角色，而被人提起和懷念。

　　我們應(yīng)當(dāng)在燈火闌珊處，應(yīng)斷舍離，樓市也已到夢(mèng)醒時(shí)分。

　　作者為北京師范大學(xué)金融研究中心主任，長(zhǎng)沙銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

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