前兩天，北京的老趙被一則新聞吸引住了：因為害怕被征稅，房東不讓租客申報個稅中的住房租金專項扣除，否則就要漲房租。雖然有一套房子對外出租，老趙最開始并沒有在意，但隨著鋪天蓋地的新聞襲來，他也犯起了嘀咕：“難道以后出租房子真的要納稅？”

　　出租房子并取得收入要依法納稅，早就是明文規定，但由于征收難度大、信息不健全，真正納過稅的房東寥寥無幾，一些地方雖然簡化稅種、降低稅率，也收效甚微。雖然短期內是否征稅仍未可知，但中新經緯調查發現，已經有房東想借勢漲價了。

　　文：薛宇飛

　　01 租客減稅 房東煩惱

　　幾年前，老趙一家搬到了北京朝陽區大望路附近，而老趙的另一套房子——位于朝陽區五環外的兩居室開始對外出租，由于臨近地鐵，房子很容易出租，雖然租金不多，但幾年下來也獲得一些收益。

　　“和很多搬出來的老鄰居一樣，房子都是掛在網上直租，雖然與租客簽有協議，但沒有去政府備過案，也沒有繳過稅。”老趙說，雖然知道出租房屋要繳稅，但沒人查，也不影響征信，自然不會去申報。

　　根據新實施的個稅專項附加扣除，北京等城市的租客每月可以扣除1500元的住房租金專項附加。若假設租客扣除三險一金后的月薪為1萬元，在沒有專項附加扣除、個稅起征點為5000元的情況下，每月需繳納個稅（10000-5000）×10%-速算扣除數210元=290元；享受住房租金專項扣除后，每月繳納的個稅降至140元，1個月可以增加150元收入，一年為1800元。

　　住房租金專項扣除雖然利好租客，但卻給“老趙們”增添了煩惱。納稅人享受住房租金專項附加扣除，需填報租賃住房地址、出租人姓名及身份證件類型和號碼，或者出租方單位名稱及納稅人識別號（社會統一信用代碼）、租賃起止時間等信息。

　　在老趙看來，這些關鍵信息被稅務機關掌握，是不是意味著以后就要申報納稅了，甚至還要將之前漏繳的稅款一并補上？讓房東們更加焦慮的是，有消息稱，要繳納的稅率很高，將占到房租不小的一部分。

　　社科院一位不愿具名的財稅專家告訴中新經緯，個人出租住房需要繳納的稅目比較多，包括增值稅、房產稅、個人所得稅、城市維護建設稅、教育費附加等。

　　在主要稅種中，增值稅根據主體不同，稅率也不一樣，個人出租住房的應納稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%，而“一般納稅人”和“小規模納稅人”出租住房則會較高。相關規定還明確，個人出租不動產月租金收入不超過3萬元的，可免征增值稅。房產稅與個人所得稅上也有優惠，房產稅暫減按4%的稅率征收，個人所得稅暫減按10%的稅率征收。

　　顯然，相當一部分個人出租的住房月租金都沒有超過3萬元，基本都可以免征增值稅。以老趙3000元/月出租的兩居室為例，其房產稅和個人所得稅應繳納420元/月。但實際征繳中，稅務機關出臺了更為優惠的稅率，北京住房的綜合征收率是月租金收入的5%；上海以租金除以1.05作為計稅收入，若計稅收入達到3萬元及以上，其綜合稅率為5%，計稅收入在3萬元以下，綜合稅率為3.5%；深圳征收租賃稅，最低稅率為4.5%。

　　以5%的稅率計算，老趙每月需要繳納150元稅款，但他認為，羊毛出在羊身上，一旦房東們的出租成本增加，勢必會引起租金上漲，“在北京，3000元/月的兩居室已經比較便宜了，如果真要繳稅，那可能就要租客買單了。”

　　02 收稅遇冷 房東抵制

▲北京住宅小區 資料圖 中新經緯 攝

　　很多個人房東與老趙一樣，出租房源并取得收入，卻從來沒有納過稅，到底有多少人在漏繳，并沒有一個十分權威的說法。中原地產首席分析師張大偉稱，以北京為例，租賃行為備案的比例不足一成，而如果從全國來看，1%都不到。

　　社科院的上述專家認為，由于出租房屋信息不健全、租金以現金交易等原因，給稅務部門征繳稅款帶來很大難度，“法不責眾”的心理也讓多數房東選擇漏稅。

　　中國的稅種以間接稅為主，需要個人主動申報的情況少之又少，即便是工薪族接觸最多的個人所得稅，也是由單位代扣。從各地規定來看，租金納稅需要房東主動去稅務機關或代征點申報，顯然，僅憑“納稅光榮”的口號，沒有多少人會主動這么做。

　　有業內人士指出，主動申報納稅的情況也存在，但多數都是房東或者租客需要發票用于報銷或者做證明材料使用。例如北京的積分落戶政策，在“合法穩定住所”一項里，申請人要簽訂正式房屋租賃合同，合法租賃符合登記備案、依法納稅等有關規定的住所，才可以拿到相應積分。

　　實際征繳中，稅務機關雖然出臺了優惠的綜合稅率，但從多個地方媒體之前的報道來看，繳稅遇冷是普遍現象。2010年，哈爾濱市就出臺了個人房屋租賃稅，稅率在5%~12%，據黑龍江日報報道，租賃稅實施20天，某街道辦事處個人房屋租賃稅收仍為零。多數街道辦事處表示，雖然他們大概掌握房屋出租的情況，但是到征稅時，承租人往往都不承認房子是自己租的，多數會以自己是房主的親戚、房子不是租的等借口，不向辦事處人員提供租房合同，這給征稅帶來很大困難。

　　日前，深圳市龍崗區布吉街道發出的“個人房屋租賃納稅通知”引起關注，該街道要求房屋出租方收到通知之日起5日內辦理納稅申報手續，逾期未辦理的，將報稅務部門進行處罰。2018年底，深圳市就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案征求意見稿）》征求意見，意見稿明確，租賃或者轉租當事人未在規定期限內辦理房屋租賃合同備案以及備案變更或解除手續的，由主管部門責令限期改正，對個人處1千元罰款，對單位處1萬元罰款。

　　社科院的前述專家認為，有了財產收入，就應該按照一定的稅法征稅，該減免的減免，該征收的要征收。他建議，為了更加公平合理，可以采用綜合所得的方法計稅，“有很多套房子出租并取得收益的，就多征一些，工資低、租金收入也少的人群，就少繳些。”

　　國家稅務總局12366納稅人服務平臺的工作人員也表示，根據目前的政策，不會要求房東補繳之前的稅，但如果有了出租行為，就應該納稅。

　　03 稅率擾動價格 有人借勢漲租

▲出租房 中新經緯 薛宇飛 攝

　　住房租金專項附加扣除，之所以引起廣泛關注，與這一群體的數量有很大關系。貝殼租房的數據顯示，2018年中國的租房人群接近2億，租房已是一線城市年輕人的常態，住房租賃市場呈現出前所未有的成長勢能。

　　與此同時，對高房租的抱怨之聲亦有擴大之勢。如果征稅變得嚴格，或許會對房租價格造成擾動，原有的個稅專項扣除福利不免會受到影響。有報道稱，在這個租房淡季，北京一房東已經將房租上漲了10%，而網絡上也有不少人抱怨房東想借征稅漲租金。稅率才只有5%左右，況且還沒征，租金就上漲了10%，頗有借勢漲價的嫌疑。

　　老趙的兩名租客都有他的身份證信息，在申報個稅專項附加扣除的時候也沒有聯系他，老趙也沒有阻攔，“稅務局會不會催我們繳稅，現在還不知道，等等再看。”

　　老趙說：“2018年年中北京的房租漲得很厲害，但我沒有漲，兩名租客的租期到今年6月份，我傾向漲一點，但漲多少還要看市場。”

　　張大偉稱，雖然政府出臺了很多鼓勵租賃的政策，但不論是租售同權中的入學權，還是租金抵扣個稅，都是依托在房東讓渡部分權益上，在房東占據絕對話語權的租賃市場，這些政策只能讓租客付出更多，應當警惕春節后租金上漲的可能。

　　中國法學會財稅法學研究會會長劉劍文則建議，短期內稅務部門可以出臺一些過渡性措施，在一定額度內對租房收入免稅，這樣承租方也不會有后顧之憂。尤其是在房價居高不下的大城市，能鼓勵更多業主將房屋出租，增加房源，保證租金穩定。

責任編輯：霍琦