震驚！租金上漲，長租公寓居然爆雷！老天，租金究竟是漲是跌？！

　　來源：葉檀財經

圖片來源：視覺中國

　　文/趙十一

　　一語成讖，長租公寓真的爆倉了。

　　8月20日，杭州的一家名為鼎家網絡科技有限公司的長租公寓公司宣布破產，4000戶租客受損，涉及6家的網貸平臺，其中愛上街是租客綁定最多的。

　　“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。

　　在討論租金上漲最熱烈的時候，我愛我家前副總裁胡景暉又拋出了驚人言論，一下子把長租公寓拖進了輿論漩渦。

　　大家終于了解到這個行業不可描述的秘密：長租公寓原來不是玩兒經紀業務，而是玩金融。

　　房產中介正常業務流程是，中介負責撮合房東和房客，所有的租金由房客直接交給房東，它們只拿中介費。

　　但是長租公寓的模式不是這么簡單，他們讓租客簽的其實是一份貸款合同。以個人信用做承諾獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把你這12個月的租金全部打給了中介，然后你逐月還錢給金融公司。

　　長租公寓一次收了12個月租金，但是每次只付給房東3個月房租，剩下的9個月房租，完全有自己支配，搶占規模，做理財等等，想干嘛干嘛。

　　搞金融的，最怕資金鏈斷裂，如果長租公寓公司玩兒砸了，宣布破產，那么房東、租客及網貸公司三方都有面臨損失：

　　房東收不到長租公寓承包錢，肯定要把租客趕出去，租客付給網貸公司“房租”后肯定也不會搬家，并且后續網貸公司也肯定追著租客要債，問題及其復雜，胡景暉所言絕非危言聳聽。

　　想搞事情？政府出手敲打市場

　　大型租賃企業加速擴張，為爭奪房源哄抬租金、高價收房，確實在一定程度上推高了區域租金，還好政府開始出手遏制炒房租亂象了。

　　北京市住房和城鄉建設委員會聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；并嚴查不按約定用途使用融資資金的行為等。

　　隨后，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業共同承諾不漲租金，并拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投入市場。

　　調控房租，這絕對不是終點，而是剛剛開始，以后房租市場會像樓市調控一樣嚴厲。

　　深圳市在7月底出臺了整頓房地產市場亂象的一個通知，將租賃市場的亂象整治也列入房地產市場亂象整治的一個重要措施。在穩定租金方面，主管部門現在正在先行先試，探索限價租賃房制度。

　　所以深圳可能今后會采取限定租金，限定租期等等，雙限方式來穩定租賃市場。改革開放以來，深圳一直是各項政策試點的排頭兵，而對房租市場的調控也將起到風向標的作用。這就意味著樓市調控之后，國家也將加碼房租調控。

　　困惑：房租到底是高還是低？

　　政府為何要出手調控房租？因為房租市場與房地產市場的畸形發展！

　　8月20日潘石屹在微博表示，房租猛漲是因為租金回報率低，房子長期供不應求，就算租金再翻兩番，房東也仍然虧本。

　　潘石屹說的確實有道理，就房租市場來說，房價不漲的前提下，適合投資的租金回報率應該在5%以上。目前，中國城市的租金回報率普遍較低，北上廣深僅為1.5%左右，這就意味著光靠出租，國內一線城市買個房要60年以上才能收回成本。

　　而全球租金回報率最高的城市是美國的達拉斯市為7.35%，歐洲的倫敦為3.76%。所以從租金回報率來看，房住不炒之后，房租要漲是個必然事件。

　　但是我們在看租金收入比，目前的房租水平現在卻是很多人負擔的極限了。

　　通常，20%被認為是房租與收入最為理想的比例。但據《中國經濟周刊》報道，北京的房租與收入比已高達40%以上，并有可能達到45%的新高度。

　　45%的占比是個什么概念呢？以世界上房價最高的三個一線城市作為比較，2017年舊金山房租開支占收入47%。倫敦49%，香港44%。但是值得注意的是這三個一線城市的居民在醫療上幾乎不花錢，而中國低收入人群通常無法享受與本地居民同等的公共服務和社會保障。

　　站在房東的角度看，房租房價比顯示，房租太低；站在租客角度看，房租收入比顯示，房租又太高。

　　租房，就靠國家了

　　理想狀況下，房價漲跌是由供需決定的，這是一個市場化的行為。但是在各方的干預、利益的驅使下，本該由市場調節的房價，如脫韁的野馬一樣加速上漲。

　　在市場機制失靈、不能自我修復的時候，政府干預應該是促使樓市回歸正常。但我們不是這樣，我們是在市場機制有效的時候不斷地強加干預，使得市場機制失靈。

　　比如說房價下跌，本身是市場對不合理高房價的一種調節，我們卻是放水救市。房地產供應過剩，我們就棚改貨幣化，還有新房限價導致的萬人搶房……

　　還有租賃市場，根據規劃，北上廣未來五年租賃用地占比近三成，這樣的租金回報率，開發商怎么賺錢？房租能不漲嗎？凡是有利益的地方，我們就過分干預，其實不僅是房地產市場，股市中大家也會深有體會……

　　市場終于畸形，在“既要……又要……還要”的多目標下，房子回歸居住功能，只能靠政府了。

　　樓市，不用說了，已經幾乎凍結，嚴厲調控下滿足極少部分人群的居住需求。

　　關鍵是租房市場。目前不少城市已經出臺了租賃相關的文件和政策，未來國內租賃很有可能上升到國家法律層面。

　　實際上，國家也是這么做的，從土拍市場就能看出來。

　　今年前7個月，300城總流拍宗數達到258宗，流拍率約6%，其中一線城市的流拍率甚至在二季度創下17%的最高值。不要只看到上市房企不拿地，還要看到，有些企業在瘋狂的拿地，這些企業都是不缺錢的國資。

　　這些企業不怕賠錢，他們聽話行事，經營決策要兼顧社會效應。或許有一天，市面上供應的租賃租房房源，大部分都是這類企業提供的。

　　租房，還得靠政府。

　　這還不夠，政府還要繼續整頓畸形的樓市。

　　8月22日，胡景暉又爆料稱，我們頻繁地在郊區蓋廉租房和經濟公租房，而在北京五環、六環以內，90萬套已經建成的房子處于空置的狀態。

　　所以，空置稅還等什么？當然收出來的錢可不是為了增加地方政府財政收入的，要“專款專用”大力補貼剛需租房。

　　天下寒士未來能否在廣廈中俱歡顏，未來就靠國家了！

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責任編輯：陳永樂