ABS、租房貸會引發(fā)“中國版次貸”嗎？

　　來源：網(wǎng)貸之家

　　“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。前我愛我家副總裁胡景暉這句話，把這場租房中介間的“鬧劇”推向高潮。

　　8月17日，胡景暉在電話會上炮轟長租公寓哄抬租金價格，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%–40%在爭搶房源，人為抬高收房價格。”

　　抬高收房價格是果，擴大規(guī)模是因。租房作為剛需，需求量持續(xù)上升。長租公寓要滿足需求，搶占市場，即通過融資擴大規(guī)模。

　　除了銀行貸款、保險資金、股權(quán)融資外，越來越多的長租公寓運營方希望通過住房租賃資產(chǎn)證券化（ABS），盤活住房租賃存量資產(chǎn)。

　　租金收益權(quán)被轉(zhuǎn)化成債權(quán)，租房搖身一變成了金融產(chǎn)品。

　　推進住房租賃資產(chǎn)證券化

　　近兩年住房租賃資產(chǎn)證券化進程加快，目前獲批發(fā)行長租公寓ABS產(chǎn)品的有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓。

　　去年1月份，魔方公寓發(fā)行了“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，募集資金總金額為3.5億元，成為國內(nèi)首單長租公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　緊接著，2017年8月，自如通過ABS項目進行融資，“中信證券·自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”成立，募集資金總金額為5億元。這是國內(nèi)首單租房市場消費分期類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　2017年11月，新派公寓“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”成立，募集資金總金額為2.7億元，是國內(nèi)首單住房租賃類REITs產(chǎn)品。

圖截自中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)

　　就在本月初，蛋殼公寓發(fā)布ABS融資計劃，“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”成立，發(fā)行規(guī)模為2.035億元。

　　從融資規(guī)模上來看，住房租賃運營方通過發(fā)行ABS募集資金在2到5億元左右。雖然都是住房租賃ABS，業(yè)務(wù)模式卻有所不同。

　　以魔方公寓發(fā)行的產(chǎn)品為例，公開資料顯示，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為信托收益權(quán)，而信托收益權(quán)對應(yīng)的底層資產(chǎn)為魔方公寓未來三年的經(jīng)營租金。

　　也就是說，魔方公寓將其在8個城市30處物業(yè)4014間公寓未來三年的經(jīng)營租金受益權(quán)質(zhì)押給信托機構(gòu)，拿到信托貸款。還款來源為公寓的租金收入，即租戶所付的租金。

　　而自如發(fā)行的是消費分期類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，底層資產(chǎn)為向租客發(fā)放房租分期小額貸款債權(quán)，即自如白條的分期收入。租戶與自如在線上簽訂協(xié)議后可以申請貸款，也就是租戶按月付房租附加相應(yīng)的利息。

圖截自中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)

　　此外，住房租賃資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)模式還包括類REITs模式，新派公寓發(fā)行的產(chǎn)品就屬于這類。同時也是今年4月份，中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱通知）中，重點強調(diào)的一類。

　　通知提到了住房租賃資產(chǎn)證券化的意義，認為其有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè)。

　　那么胡景暉所說長租公寓的風(fēng)險從何而來？

　　爆倉風(fēng)險從何而來？

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對獨角金融分析認為，所謂房租市場的爆倉比P2P爆雷更加厲害，不只是說資金鏈斷裂，而是一種趨勢。如果房租一直上漲，直到居民收入支撐不起房租，租房貸款還不上，就會引起風(fēng)險。

　　前車之鑒，就是美國“次級抵押貸款”，借款人無力償還貸款，引發(fā)“次貸危機”。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的《長租公寓市場月度報告》顯示，7月十大城市租金較上月均上漲，其中北京漲幅最大。

圖截自《長租公寓市場月度報告》

　　江瀚認為，住房租賃資產(chǎn)證券化不是引起問題的關(guān)鍵，因為有相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這一證券化的過程是比較有發(fā)展前景的。

　　問題的關(guān)鍵在于中介和資本囤積房源。SOHO中國董事長潘石屹就表示，“以北京為例，北京住宅租金回報率只有1%。即使租金再翻兩番，作為房子的擁有者，仍然虧本。在租金回報率這么低的情況下，有一些中介和資本就開始囤積房子。”

　　也就是租金低的時候租進來，在租金高的時候租出去，就可以賺到其中的差額。

　　日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責(zé)人。明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。并嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規(guī)定進行租賃登記備案的行為。

　　隨后，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)共同承諾不漲租金，并拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投入市場。

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責(zé)任編輯：陳永樂