文/新浪財經香港站站長 彭琳

　　內地企業在短短三年之內，內地企業已攻下香港土地市場半壁江山的份額。在美國加息，香港樓市風雨飄搖之際，內地企業何以紛紛高價勇當“接盤俠”？

內地房企爭當香港樓市接盤俠

　　香港樓市新聞，外人看來總是困惑不已——過去半年幾乎每天都有諸如預期暴跌、降價售樓、零售寒冬、滿街空鋪的新聞，昨日卻冷不防跳出一條恒大在6個月內已向新世界、華人置業、信和置業等港資房企巨頭收購逾600億港元項目的新聞，其中以單價逾百億計的香港全棟寫字樓萬通大廈等最為引人注目。

　　在美國加息，香港樓市風雨飄搖之際，恒大何以反而高價勇當“接盤俠”？但其實在這事上恒大也“不是一個人”，就在恒大狂買香港商廈的11月，中國人壽也不聲不響地從會德豐手上以58.5億港元買下紅磡One Harbor Gate西座全棟，這宗交易還創下九龍區歷來第一高成交價。

　　內企占香港土地市場半壁江山

　　以土地市場份額上來看，這一趨勢更加明顯。四年前份額還不到一成的內地房企，今年以買地數量計算超過1/3，以總金額計算更已占下半壁江山。投行瑞銀更發布報告稱，香港本地開發商的市占率已經從2011年的89%降至今年底約40%。

　　一句話，內地巨頭今年在香港就是買買買。其中最矚目的交易，包括保利置業在年初力挫眾本地財團，以近40億港元高價獨立投得東九龍原啟德機場附近海景住宅地皮，每平方米樓面地價已超過7萬港元，落成后售價至少將翻倍。萬科近期投得的新界屯門總價也高達38億港元，更突破了市場預期的上限，萬科方面表示將在項目上再投資至少90億港元。

　　“現在內地生在香港房企租務方面的工作也特別好找”，在本地大學畢業剛兩年的內地生L告訴筆者，“因為大家都瞄準內地客戶，所以喜歡招內地畢業生�！背�了“買買買”先鋒，內地企業大部隊也正在搶占香港工商租務市場。美聯工商鋪行政總裁黃漢成估計，今年香港商廈售價和租金分別同比上升10%及15%，預期明年至少上升15%。研究機構萊坊則發布報告稱香港甲級商廈供應量跌至新低，平均空置率僅1.7%，更指“中資機構繼續成為香港甲級寫字樓需求的主要動力來源�！�

　　與此同時，內地企業進攻香港房地產市場的成本、消耗都遠遠大于香港同行，在樓市不穩定的預期下，多數分析都認為這些“海外投資”中可能有很大一部分難免要“交學費”。

　　“我們從最初交設計圖開始，費用就比香港房企高”，某央企旗下在港開拓住宅市場的房企成本核算的負責人對筆者承認，“因為不熟悉香港的拍地制度，耽誤了不少時間和機會，涉及不少財務方面成本”。到了拿到地皮開始建設階段，內地企業不像香港企業大多擁有自己旗下的工程公司和團隊，必須要在本地聘請，計算下來每平方英尺僅建造費用就高達5000港元，而香港同行這方面費用只有約3000-4000港元。

　　內企進港企退，皆大歡喜

　　不僅內地人不大看得明白，香港本地人也對此頗為困惑。在不少本地媒體報道中，內地在香港市場拿下的這些項目都不約而同強調“樹品牌”，暗示它們是“面子工程”的成分較大。甚至有評論猜測此類投資是各大房企的“政治任務”，盡管私營房企才是這輪征戰中的主力軍。

　　不過筆者認為，內地房企這次“接盤俠”其實當得合情合理，無論短期長期來看均是一步好棋。

　　一方面，香港樓市雖然面臨下調壓力，但經過過去幾年的暴漲，無論工商或住宅房價均已至少翻番，利潤率變得非常豐厚，投資回報雖然見頂回落，卻仍然遠高于內地。

　　世貿房地產近期曾在港奪下一塊位于東涌的酒店地皮，主席許榮茂當時就表示，未來計劃新建的酒店將提供1200個客房，毛利率超過50%，高于內地酒店業目前30-35%的水平。一位在香港負責小型住宅項目的內地中型開發商管理層表示，即便內地房企要交一些“學費”，凈利潤也可達到20%以上，高于內地項目的水平。

　　與此緊密相關的是香港資金充裕，融資成本低廉，也就拉低了開發的成本，只要項目體量適當，就可以幾乎不用到企業的自有資金，完全靠銀行的貸款完成項目建設。

　　另一方面，房企“走出去”的步伐在人民幣匯率接連下跌和內地增長放緩下，近兩年已經變得異常積極。萬科主席王石[微博](當然是被寶能狙擊前)曾在香港表示，集團至少15%到20%的業務要轉向海外投資，來平衡內地風險，目前在香港、新加坡、美國和英國都有投資。仲量聯行的調查則顯示，去年內地房企投資海外金額超過165億美元，同比增加了46%，首度超過他們投資內地的金額，今年預期還將大幅增長。

　　過去內地企業最喜歡投資的地區是英國、澳大利亞和美國，不過據分析機構統計，香港房地產市場的吸引力今年可望超過美國和澳大利亞，原因包括文化上更為接近，政策穩定及透明度高等，更重要的是與國外同類大都市如倫敦、紐約等相比，香港的土地供應更為豐富。

　　此外，作為內地房企對手的香港同行一部分正逢業務重組轉型，華人置業、新世界等近期紛紛出售物業套現，并將資金投入金融證券以及收租保值方面的投資。分析機構對這些企業的舉措可謂交口稱贊，一致認為他們“加速”實現了地產投資價值。有本地中型開發商對筆者指出，論資金量的豐富，本地開發商大多不如過去幾年高速擴張的內地同行，而且房地產開發的不穩定性增加，現在“入袋為安”是個不錯的選擇。

　　筆者所見，內地房企本輪“豪買香港”，并不僅僅如過去在海外市場一樣為了“樹品牌”，更是實實在在深入了香港市場。業界普遍相信，內地企業很快會在香港房地產市場占下顯著的份額，并可能以此為契機進入公共事業、服務、消費等行業。同時，逢高套現的香港同行雖然讓出了市場份額，卻收獲了豐厚投資收益。香港樓市前途難測的震蕩期，或許反而為這一場“戰爭”促成了兵不血刃、皆大歡喜的結局。

　　(本文作者介紹：北大畢業后赴港留學，任職多年，貼身體驗國際金融中心枯榮動蕩。)

　　本文為作者獨家授權新浪財經使用，請勿轉載。所發表言論不代表本站觀點。