文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 丁祖昱

　　不管怎么說，如果此次整合順利進行，招商地產有望成為房企市值的“老大”，土地規模將超過2000萬平方米。從招商這次的案例中能發現，當前實際上企業要突破瓶頸，跨上臺階，惟有采用超常規的并購重組的發展模式。

招商地產在下一盤什么大棋？

　　4月3日，招商地產[微博]和招商銀行股票雙雙停牌宣布“籌劃重大事項”，引發了人們對于招商局集團資產整合的猜想。后又有傳言稱，招商局將把3.9平方公里的前海土地作價3500億元注入招商地產。盡管招商方面表示有關土地問題“尚未形成一致意見”，但市場對于整合的預期不減。

　　不管怎么說，如果此次整合順利進行，招商地產有望成為房企市值的“老大”，土地規模將超過2000萬平方米。其中由于大股東招商局地產光在蛇口工業區就有巨量土地儲備，光劃入廣東自貿區的就有13.2平方公里，一旦注入將成為招商地產未來最核心的動力，招商地產在“萬保招金”中落后墊底的情況一下子扭轉，和“萬保”兩家平起平坐，完美實現了逆襲。

　　自2014年以來，房企四大陣營的格局已經基本形成，100強房企中，銷售金額超過1000億元的有7家，300-800億元的有11家，150-300億有35家，150億元以下有47家。我們明顯可以看出，從一個陣營進入前一個的困難巨大，再加上14年市場出現轉折，已無法通過做大市場蛋糕實現突破，因此對于房企來說，大的跨越式發展要比過去困難得多。

　　在前一輪房地產行業的大發展過程中的簡單增長模式當前已經很難見到。從招商這次的案例中能發現，當前實際上企業要突破瓶頸，跨上臺階，惟有采用超常規的并購重組的發展模式。除了招商地產外，還有好幾家企業的整合在進行中，值得期盼。

　　首先是融創收購佳兆業(還有繼續收購融綠平臺，盡管孫宏斌認為已經收購完成)，一旦成功，融創也將在規模上取得巨大增長。融創去年的總銷售金額658億元，如果加上佳兆業的數據后將達到940億元。并入佳兆業將加強融創在一線城市尤其是深圳和上海的儲備。

　　融創的并購是民營企業通過資本市場并購模式，實現自身跨越式發展的一大案例。

　　還有兩家國企也在醞釀巨大重組：一是大家已經期盼已久的保利地產[微博]和保利置業，談論整合多年了，兩方管理層在每年的業績發布會上均會表示集團正在考慮重組，應該說整合是已經箭在弦上，不得不發。只不過，單純合并的“好時代”已經過去(當年中海和中建合并是最好時期，2013年市場迅速向上，很大程度解決了架構調整對企業產生的影響)。

　　如果保利系還是單純的“1+1”合并，意義已經不是特別大，企業自身的發展也不能產生跨越式突破，“1+1”只能等于或小于2。是否能在“1+1”的基礎上，再引入“3”或“4”，形成保利重組的巨大紅利則是今天需要思考的課題？

　　中信泰富和中信地產也同樣如此，中信集團借殼中信泰富整體上市后，實際上還將面臨中信地產和中信泰富的重組。這當中同理，單純進行“1+1”要大于2的可能性也不大，反而小于等于2的可能性居多。因此在這兩家公司重組的過程中，同樣也應考慮保利地產和保利置業存在的相關問題——沒有模式的突破和理念的創新，這樣的合并實際上意義也不大。

　　如果保利系和中信系的大重組，還能夠考慮未來發展機制和體制上存在的一些障礙，包括“混合所有制”等，相信會對保利和中信上一個臺階有巨大的支撐。我也相信，融創、保利和中信的重組應是房企15年最大的看點，自然的規模增長已很難打破四大陣營的格局，只有“大重組”“大并購”，才能讓今天的房企陣營出現新氣象。

　　當然我們也發現，這些企業不約而同的都與金融“大鱷”有千絲萬縷的聯系。前兩天爆出平安成為碧桂園第二大股東，招商地產也無可避免的與招商銀行之間有強烈的聯系；昨天提到的中信地產、中信泰富旗下還有中信銀行，去年銷售沖到第一的綠地也搞了綠地金控。

　　至于去年一直刷屏的保險資金如生命人壽、安邦人壽、中國人壽等，在金地，佳兆業、金融街、遠洋等企業的公告當中都能見到他們的身影。金融加房地產越來越大，也許他們才是最終的“最大”。

　　金融與房地產的結合是房地產發展到一定階段的必然產物，今天在海外發達國家的房地產領域當中，房地產早就被納入了金融產業。開發商不管是私營公司還是公眾公司背后總是大的金融機構，大到特朗普這樣的全球巨鱷參與的每一個項目，金融大鱷要在其中起到的作用遠超過90%，因此今天回過頭來看中國房企向金融地產的轉變那還只是剛剛開始。具有中國特色的地產金融之路，我總結有下面幾條：

　　一、金融大鱷直接參與。平安、安邦、生命人壽等幾家保險公司的模式比較典型，如平安入股碧桂園、安邦保險增持金融街、中國人壽增持遠洋、生命人壽接盤佳兆業等，中國的保險資金使用剛剛放開，進入房地產還是剛剛開始，萬億的市場才剛剛揭幕。

　　二、諸多央企的復合屬性讓它與金融無縫對接。無論是招商還是中信，他們集團旗下的招商銀行、中信銀行都讓這些地產公司一上來就能夠和金融無縫連接。當然，在諸多央企當中，每個板塊大都各自為政，少有合作，但對地產和金融來說互相之間互動越來越頻繁，聯系越來越緊密是必然趨勢。

　　三、地產主動參與金融領域為自身發展打下堅實基礎。這其中復星和綠地的模式都比較典型。復星從當年的多元化實業投資集團到今天的以保險資金為核心的金融投資集團，復星集團自身發生了巨大變化，因此復星地產基本屬性就是“地產+金融”。綠地則自己建立了金融板塊，當然綠地金控主營業務不只限于為綠地房產板塊提供服務，據稱在投資、基金等領域也取得了不錯的成績。此外，更多的房企是與基金合作或自己建立地產基金開始地產金融的探索。

　　今天最大的房企規模已超過2000億，千億企業也達到7家，在未來兼并重組的模式之下，千億企業或許會達到10家，但一旦和金融緊密結合，不僅數量還會繼續攀升，規模也會從量變發生質變，讓我們拭目以待萬億級的地產大鱷出現。

　　表：20強房企涉及金融情況(數據來源：CRIC整理)

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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