文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 陳志龍

　　市場(chǎng)退潮后，中小開發(fā)商資金鏈斷裂“跑路”、退地事件增多，交了錢拿不到房的人開始坐到政府門前，政府必須直面大拆大建沖動(dòng)決策盲目擴(kuò)張的責(zé)任，一些地方的群體性事件密集發(fā)生。更多的鬼城冒出來，青島膠州市的一處海濱新城空置著2000套別墅，已成為全國最大的鬼別墅群。

各地“鬼城”涌現(xiàn)

　　春節(jié)后，我寫過一篇《我們聽到了房地產(chǎn)市場(chǎng)冰山碎裂的咔嚓聲》，兩個(gè)多月過去了，冰山的裂隙在擴(kuò)大，咔嚓聲隨時(shí)可能會(huì)變成一聲轟然倒塌的巨響。

　　覆巢之下無完卵。房地產(chǎn)市場(chǎng)的一線城市上海，近郊別墅出現(xiàn)72折甩賣，同一天，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)文章進(jìn)了一個(gè)北京房姐李穎的“敦克爾克大撤退”的故事，從2010年開始，她已經(jīng)去過美國、加拿大、新加坡和英國投資買房。

　　去年11月，在英國倫敦，她一口氣買下五套房產(chǎn)，其中四套公寓用于投資，一套別墅用于孩子海外求學(xué)時(shí)自住。此前，她出掉了在北京的多套房產(chǎn)，前正在敲定第六筆海外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的李穎慶幸地說“幸好去年賣掉了，放在今年就不好賣了”。

　　歷經(jīng)十年狂飆的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)累積資產(chǎn)泡沫的膿包正在一個(gè)個(gè)相繼擠破。二線城市龍頭的杭州，每周都有樓盤跳水，月底更是傳出兩家銷售公司為爭搶客戶拳腳相向的打人風(fēng)波，在圈內(nèi)引起熱議，市場(chǎng)之冷清可見一斑。

　　許多人都感嘆近期來自售樓部的推銷電話、短信明顯增多，甚至不堪其擾。越來越多的中西部二線城市加入到降價(jià)行列，華夏時(shí)報(bào)的消息說，長沙幾乎所有的樓盤都在降價(jià)促銷，“庫存太大，嚴(yán)重供過于求，房子不好賣。”長沙的開發(fā)商分析如出一轍。

　　市場(chǎng)退潮后，中小開發(fā)商資金鏈斷裂“跑路”、退地事件增多，交了錢拿不到房的人開始坐到政府門前，政府必須直面大拆大建沖動(dòng)決策盲目擴(kuò)張的責(zé)任，一些地方的群體性事件密集發(fā)生。更多的鬼城冒出來，青島膠州市的一處海濱新城空置著2000套別墅，已成為全國最大的鬼別墅群。“想消化掉這么多別墅，恐怕5年都不行，10年后再看吧。開發(fā)商要承受瘋狂的成本。”膠州市相關(guān)人士說。

　　房地產(chǎn)業(yè)有個(gè)專屬名詞叫“去化率”，因?yàn)槲磥淼牟淮_定性，如何快速消化存量、盤活資金，現(xiàn)在成了大大小小的開發(fā)商最棘手的問題。所以出現(xiàn)無論是上海的“72折別墅”，還是杭州效外的對(duì)折別墅，都是開發(fā)商生死時(shí)速大打“跑得快”。

　　最近來自南京的消息說，一家開發(fā)商4月初在南京麒麟鎮(zhèn)和蘇州工業(yè)園區(qū)各拿下一幅地，半個(gè)月后，這家房企將在今年7月上市開這兩處新盤的消息，從拿地到開盤只需三個(gè)月， 這種“光速盤”過去幾乎不可思議。在所謂工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的背后，都是面對(duì)不確定的未來的應(yīng)急之策。

　　市場(chǎng)衰象的背后是全行業(yè)的流動(dòng)性困難。不管是過去吃了一肚子地的，還是攢了一堆房子在手的，都感嘆今年以來有價(jià)無市“變現(xiàn)難”。最近參加一個(gè)季度金融形勢(shì)分析化，為防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，幾乎所有銀行都把涉房項(xiàng)目列為“審慎類”，對(duì)過去的存量貸款實(shí)施項(xiàng)目封閉管理，到期即收回。

　　在新增信貸資金分配上實(shí)行有保有壓——只保保障性住房、棚戶區(qū)改造、公共租賃住房、廉租房以及中低價(jià)位的普通住宅建設(shè)，嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款、非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)以及高檔房產(chǎn)項(xiàng)目。監(jiān)管部門的一份報(bào)告顯示，今年新增不多的開發(fā)貸款，9成用于保障房項(xiàng)目，說明貨幣政策的緊縮效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

　　持續(xù)飆升的房價(jià)已令中國銀行體現(xiàn)出現(xiàn)類似當(dāng)年日本的“恐高癥”和信貸恐慌，相應(yīng)的是信貸資源日益枯竭，銀行有錢但也不敢貸。實(shí)現(xiàn)上，從去年底下半年開始，80多家上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流就大量出現(xiàn)負(fù)數(shù)。最近參加一個(gè)銀行業(yè)的季度會(huì)議上，各家銀行都按監(jiān)管部門要求，把房地產(chǎn)貸款、土地儲(chǔ)備貸款的數(shù)量、占比進(jìn)行單列，這種情況以前并不多見。

　　個(gè)別銀行對(duì)稍微增加的數(shù)字非常敏感，一串?dāng)?shù)據(jù)背后總要有一組詳細(xì)說明。多家銀行負(fù)責(zé)人坦言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜，給銀行控制風(fēng)險(xiǎn)帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在信貸運(yùn)行需要突出關(guān)注的問題中，都把“重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)”放在突出位置。一季度本是銀行信貸開閘放水的時(shí)候，但今年許多銀行對(duì)房貸都表態(tài)“沒額度”，說明銀行業(yè)已經(jīng)普遍“恐高”。

　　銀行過去是房地產(chǎn)融資的主渠道受限，現(xiàn)在主動(dòng)脈梗阻、個(gè)貸斷流后，導(dǎo)致多家房企的現(xiàn)金流出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，甚至一些地方連代理公司的代理費(fèi)都因此出現(xiàn)支付困難。資金是房地產(chǎn)的血液，開發(fā)貸和按揭的雙向收緊，使絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨失血狀態(tài)，包括許多大型開發(fā)商都轉(zhuǎn)向信托或者理財(cái)類融資。

　　南京一家股份制銀行的私人銀行部總經(jīng)理告訴記者，他們代銷一家信托公司的地產(chǎn)項(xiàng)目，給投資人的保底年回報(bào)高達(dá)16%，即3年收益能達(dá)到50%，但出于對(duì)未來預(yù)期的不樂觀，該期產(chǎn)品銷售不旺，大客戶避之唯恐不及。

　　前不久，浙江奉化興潤置業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)驚曝總負(fù)債超過35億元，初步核實(shí)已經(jīng)資不抵債。這是繼不久前浙江諦都房地產(chǎn)公司逾13億債務(wù)鏈斷裂后又一房企黑洞被揭開。而更多在高位拿地或者涉及民間高利貸資金的房企已經(jīng)絞索套頭，腳下的凳子隨時(shí)可能被債權(quán)人抽去……

　　現(xiàn)在，無論是開發(fā)企業(yè)，還是地方政府，都因債務(wù)堆積而面臨流動(dòng)性困難。政府性債務(wù)逾20萬億元，繁榮的年景靠拆屋賣地，“總體風(fēng)險(xiǎn)可控”，但房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦失速，土地市場(chǎng)下行，現(xiàn)金流難以覆蓋債務(wù)敞口，風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)就會(huì)驟然拉響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期，銀行面對(duì)層出不窮的劣化資產(chǎn)，能歸還債務(wù)的優(yōu)質(zhì)客戶鳳毛麟角。一削減規(guī)模的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)敞口就會(huì)暴露，導(dǎo)致流動(dòng)性陷阱。而商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表的瘦身“減肥”勢(shì)在必行，高杠桿的房地產(chǎn)業(yè)則首當(dāng)其沖。

　　伯南克曾把應(yīng)對(duì)資產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的方法分為“什么都不做”、“憑借風(fēng)勢(shì)”、“主動(dòng)刺破”。當(dāng)他在這三種方法中選擇時(shí)，“主動(dòng)刺破”這種方法完全排除了。因?yàn)闆]有哪個(gè)政府希望或者放縱房地產(chǎn)的崩潰。

　　但資產(chǎn)泡沫的運(yùn)行有其內(nèi)在規(guī)律，實(shí)際上，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)，過度房地產(chǎn)化后經(jīng)濟(jì)體內(nèi)，血液的黏滯屬性增強(qiáng)，流動(dòng)性減弱，就象人體內(nèi)的高血脂和高脂肪堆積，血流不暢時(shí)麻煩叢生。無論是人體，還是一國的經(jīng)濟(jì)體，流動(dòng)性是命，命就是流動(dòng)性。

　　(本文作者介紹：陳志龍，財(cái)經(jīng)專欄作家，報(bào)人。)

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