文/新浪財經專欄作家 陳志龍

　　房地產市場作為一個多重利益復雜博弈的場所，沸反盈天的價格本質是異常堅硬的泡沫。在市場失靈、泡沫化之路難以遏制之時，無論是市場參與者，還是作為“守夜人”的監管者，都應摒棄對原市場教旨主義的膜拜，而要有對市場規律的敬畏。

房地產應該降價來“斷臂求生”

　　過去這一周，我們仿佛聽到了冰山碎裂的咔嚓聲——全國大面積出現樓市成交萎縮，繼香港樓市出現蹦極式降價后，杭州樓市打響降價第一槍，樓盤老主顧沖砸售樓部，經濟發達區域的著名“鬼城”常州，開發商斷臂求生，5000多元的樓盤被掛出……。

　　連“最后一個死多頭”任志強[微博]春節后也忽然改口。他在亞布力論壇上表示，今年房價漲幅將大幅度下滑。“很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”謹言慎行的“老大”王石[微博]發話了，2月19日，王石用“非常不妙”來表達其對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”。其所謂的“不改變”，是基于其在去年9月時的表態。

　　而去年稍早些時候，更大的大佬、經歷數度地產風云變幻的李嘉誠先生，布局大面積清空其在內地和香港的物業。王石第一時間在微博上提醒業界說：“這是一個信號，小心了！” 他在接受哥倫比亞廣播公司“新聞60分鐘”節目中曾公開表示，“中國房價過高，房地產市場存在泡沫……上海的普通居民買房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上。”并警告稱，“如果中國式地產泡沫破滅，那將是一場災難。”

　　王石發話后，萬科的郁亮有意無意地發表了類似去年某銀行行長“銀行業利潤太高，躺著賺錢賺得都不好意思，想不賺錢都難”的話，大意是說，房地產利潤太高，“什么最會被顛覆和攻擊？越肥的越容易賺錢的就會被顛覆。”

　　是的，去年房地產銷售額超過了8萬億，開發商拿走了1萬億，供應商、總分包商及利益鏈條上的各路伙伴們拿走了1萬億。實際上，這個行業的利潤已經與中國最壟斷最暴利的銀行業旗鼓相當，不分伯仲。

　　而社科院副院長李揚更是一語驚得眾人靈魂出竅，“房地產行業問題突出，金融部門已經在對未來可能的下跌做準備。”與往常波詭云譎、刀光劍影相比，今年春節后在極短時間內前所未有形成的罕見共識，成為推倒樓市下跌的骨牌。房地產市場恐慌性的群體性離場的“踩踏事件”隨時可能發生。

　　中國房地產的繁榮發端于1998年的制度性變革，而過去十多年間前所未有的城鎮化進程帶來鄉村向城市的遷徙，“滿城挖”、“隨處炸”，催生出一幢幢水泥森林；而城鄉分割和社保體系不完善累積的超高儲蓄率，投資性資產工具缺失，投資渠道狹窄，全社會普遍的財富焦慮和饑渴，在超高的貨幣發行量催化形成的混合燃料把房價送入遠超過中國人收入水平的“外太空”。

　　價格推高的過程如此漫長，幾乎所有參與者都是幸運兒，享受到了房價上漲的紅利。利益的固化、普遍的自利情結和財富效應讓他們堅信炒房會永遠賺錢。然而，這世界會有永遠繁榮的單邊市場嗎？升入外太空的房價以什么方式回歸，以什么建立返回艙式的“長效機制”，如果沒有，那將以美國或當年日本式的剛性破裂、瀑布式下跌來慘烈墜毀？當然，對中國的房地產市場而言，收盤的方式還是一部懸疑劇。

　　任何資產泡沫的本質內涵都非常接近，那就是貨幣超發和信貸擴張。曾經的“美國秘方”和“美國神話，近年來在我們身邊如火如荼地上演：地王飛天，十來億的地王都是“小兒科”，百億地王滿天飛，城頭變幻大王旗；恐慌性“末日情結”主導下，滿眼都是“日光盤”、“夜光盤”，再貴的房子都會“夜光”；搶到一套房就像中大彩，“花邊新聞”說有些緊俏樓盤，想買套房要給開發商送禮，大家如癡如醉。

　　限購、限貸形同虛設，市場管理者、銀行、開發商沆瀣一氣、里應外合的購房證明隨時花錢都能買到，3萬一平方的房子把合同價格“做到”5萬，等于不用首付款，全額從銀行貸……暴風雨即將襲來，投機者、監管者、銀行都放棄了雨傘，大家都僥幸“市場會有永遠的繁榮”。而各路巫婆神棍們信誓旦旦說“還沒漲夠”，“坐等再翻番”，“京滬房價要漲到80萬一平方”。如果問題本身是錯誤甚至是荒謬的，那么答案也就不重要了。

　　美國人反思次貸危機與房地產的關系時說，就像棒球運動員為了能打出更好的成績而注射類固醇激素，人為地增強肌肉一樣。在房價不斷飆升的歲月里，華爾街向市場注入了太多的興奮劑。興奮劑刺激下的棒球明星們創造過輝煌，但是房地產的人造財富泡沫隨著華爾街的“創造性毀滅”和歷史性崩潰而灰飛煙滅。

　　奔騰的大潮退去了，那些沒有穿泳褲的人們赤裸地展現在面前。而中國過百萬億的M2告訴我們，中國房地產市場十多年流金歲月孽生堆積的資產泡沫，同樣是長期以來天量高能貨幣驅動的結果。

　　房地產交易量的激增，金融體系必須提供大量的新增貨幣以支撐不斷擴大的市場交易規模。土地市場流金淌銀的美好時光里，在地方政府主導資源配置的經濟體系中，形成房地產與銀行體系高度捆綁，無論是房地產開發類貸款，還是政府平臺、企業貸款，銀行認可的有效抵押物主要是土地，經過十年嬗變，中國最大的地主已悄然從政府變為銀行。

　　地方政府通過行政權力壓低拿地成本，通過規劃調整、土地變性，以“畫大餅”和“擠牙膏”式的供地方式，從銀行置換出貸款，滾動開發，如此循環往復。土地增值數十倍甚至上百的倍財富效應幻化出巨大能量，而這一切都需要以巨量貨幣作為燃料來推進的，燃料一旦燒盡，火箭就會失速甚至墜落，人造的財富泡沫破滅，奢華盛宴終會有終結的時候。

　　房地產市場作為一個多重利益復雜博弈的場所，沸反盈天的價格本質是異常堅硬的泡沫。在市場失靈、泡沫化之路難以遏制之時，無論是市場參與者，還是作為“守夜人”的監管者，都應摒棄對原市場教旨主義的膜拜，而要有對市場規律的敬畏。

　　索羅斯有句名言：“先知先覺、始終走在市場前面的狐貍永遠只是少數，往往選擇在這一歷史價位的左側離場。”狐貍有特殊的智慧和警覺，是對“風險厭惡”的有效管控。用李嘉誠的話說，“我不想賺最后一個銅板”，實際上，想賺最后一個銅板的，一定會成為孤獨而絕望的留守者。

　　山高谷深，當杠桿足夠長、泡沫足夠大，當所有的僥幸、迷信、貪婪在某一刻突然為恐慌所逆襲，預期突變時，那時再喊“救命”就一切晚矣。現在，各路鯊魚嗜血的金融大鍔們秣兵厲馬、枕戈待旦，虎視中國房地產的資產泡沫池，做空這個市場是“超級暴利的事業”。用一位學者的話說，他們渴望在中國如火如荼的資產泡沫上再抹上最后一瓢匯率升值的油，然后從精疲力竭的中國經濟身上榨干最后一滴精華后再離開。“捧殺”瞬間變成“棒殺”。

　　中國房地產過去十年十倍的飆升最直接的驅動力是貨幣超發，貨幣對人類來說是最誘人、最具創造性的財富載體，但通過增加貨幣供應帶來的繁榮是短暫的。沒有哪一個國家的貨幣在洪水般的傾瀉之后還能保持穩定的幣值和長期穩定均衡的資產價格。

　　而人類貨幣史告訴我們，沒有什么比通過摧毀一國貨幣體系來摧毀這個國家的經濟和社會基礎來得更容易。貨幣放水制造泡沫的模式、過度依賴房地產的經濟模式、綁架政府綁架銀行的模式都是最脆弱的模式，沒有什么獨特的中國模式可以特立獨行，沒有誰可以反規律地超然物外。

　　(本文作者介紹：陳志龍，財經專欄作家，報人。)

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