提前還房貸要排隊(duì)幾個(gè)月？

提前還房貸為啥又掀高潮？

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近日，在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，房貸利率不斷下行，春節(jié)后不少城市進(jìn)入房貸利率“3”時(shí)代，提前還房貸的年輕人不斷增加。

提前還房貸正成為不少人的選擇，多數(shù)銀行都需要提前預(yù)約辦理，為何人們紛紛選擇提前還貸？是否適合所有人？提前還貸到底值不值？

有的需三至六個(gè)月才能夠走完流程扣款

近日，記者以還款人身份聯(lián)系成都交通銀行，交通銀行工作人員表示：“可以提前還款，需要本人帶身份證和購(gòu)房合同到銀行辦理現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約，基本上在三個(gè)月以?xún)?nèi)可以辦理。”此外，成都農(nóng)行個(gè)貸中心工作人員也表示：“目前一月份的排隊(duì)客戶(hù)預(yù)計(jì)能在六月辦理，根據(jù)進(jìn)度，現(xiàn)在排隊(duì)基本上在三至六個(gè)月才能夠走完流程扣款”。

對(duì)于違約金問(wèn)題，交行工作人員表示，需要根據(jù)購(gòu)房合同約定來(lái)執(zhí)行，大部分購(gòu)房合同是1%的違約金，只有極少數(shù)可能會(huì)稍微高一點(diǎn)。“近期辦理提前還款的客戶(hù)較多，基本上天天都有，春節(jié)前后是高峰期。”該工作人員說(shuō)。

“天天都有辦理提前還款的客戶(hù)。”這種情況并不止一家銀行。記者在錦江區(qū)一建行網(wǎng)點(diǎn)的房貸提前還款業(yè)務(wù)辦理現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一處窗口后排隊(duì)、填寫(xiě)資料的人數(shù)超過(guò)十個(gè)。

當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)還款時(shí)間時(shí)，建行工作人員表示，不同的網(wǎng)點(diǎn)，不同的貸款方式，都會(huì)有不同的等待時(shí)間，最快的是公積金貸款的還款，三天就能走下來(lái)，其他商業(yè)貸款等，就需要根據(jù)情況安排，具體時(shí)間不定。“每個(gè)支行和具體客戶(hù)不同，是否支付違約金也不相同，我們個(gè)貸中心合作的客戶(hù)不用交違約金，其余個(gè)貸中心需要看購(gòu)房合同，根據(jù)合同來(lái)辦。”上述工作人員表示。

提前還房貸為啥又掀高潮？

在記者排隊(duì)過(guò)程中，有提前還貸的購(gòu)房者告訴記者：“之前買(mǎi)房時(shí)候利率太高了，所以每月還款也很高，最近發(fā)了年終獎(jiǎng)，父母又湊了點(diǎn)，想有點(diǎn)錢(qián)就先還一部分，可以減輕點(diǎn)壓力。”在交流過(guò)程中，有辦理還款業(yè)務(wù)的購(gòu)房者表示，自己提前還款也是因?yàn)檫@個(gè)理由。

實(shí)際上，在目前各類(lèi)社交平臺(tái)上，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子層出不窮，亦表明目前提前還房貸已經(jīng)有越來(lái)越多的人在關(guān)注，甚至行動(dòng)。

記者采訪(fǎng)到提前還款的購(gòu)房者，詢(xún)問(wèn)其為何選擇提前還款，其說(shuō)道：“雖然網(wǎng)上都說(shuō)，理財(cái)收益大于房貸利率就沒(méi)必要提前還款，但是現(xiàn)實(shí)與理論總是有極大差距的，我大學(xué)本科是學(xué)金融的，從分散投資理念到股票價(jià)值投資，我都有所涉獵，但去年以來(lái)，我股票虧30%，基金虧20%，理財(cái)利率都沒(méi)跑過(guò)銀行利率，那我不如直接還款呢。”

上述提前還款居民的經(jīng)歷并不算少見(jiàn)，實(shí)際上2022 年以來(lái)股票、基金等價(jià)格大幅度下行，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn) "破凈"。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風(fēng)險(xiǎn)偏好趨于保守，將原來(lái)用于投資的部分資金用于提前還款。

住房政策研究員李宇嘉告訴記者，事實(shí)上，提前還貸潮貫穿2022年，2022年到現(xiàn)在盡管房貸利率下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右，但對(duì)老百姓而言，利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸，利率大部分在5%左右，問(wèn)題是現(xiàn)在存款和保本理財(cái)?shù)睦势毡榈陀?%，這就讓購(gòu)房者有還款動(dòng)力。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，傾向于"更多儲(chǔ)蓄"的居民占 61.8％，比上季增加 3.7 個(gè)百分點(diǎn)；傾向于"更多投資"的居民占 15.5％，比上季減少 3.7 個(gè)百分點(diǎn)。

個(gè)人應(yīng)該提前還款嗎？

近期全國(guó)多地首套房貸利率不斷下行，與存量房貸利息差擴(kuò)大，進(jìn)一步觸發(fā)了提前還貸現(xiàn)象。

2022年LPR已多次下調(diào)，5年期以上LPR總共下降三次，利率LPR利率從4.65%下調(diào)到4.3%；今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，其中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

新政施行后，已有多地調(diào)整首套房貸款利率，并且從起初的三四線(xiàn)城市，向鄭州、廈門(mén)等新一線(xiàn)、二線(xiàn)城市蔓延。貝殼研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，103個(gè)城市中首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中二線(xiàn)城市8個(gè)，其余均為三四線(xiàn)城市。

什么樣的群體適合提前還貸？

“對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部?jī)斶€貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來(lái)養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說(shuō)。

中原地產(chǎn)提示，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過(guò)1/3等。

也有金融領(lǐng)域從業(yè)者提醒，盲目跟風(fēng)提前還貸并不可取。手里的資金還了房貸就損失了用它增值的機(jī)會(huì)，去年資本市場(chǎng)表現(xiàn)不好不代表今年也不好，如何評(píng)估自己是要減低負(fù)債還是保留流動(dòng)性，還需看個(gè)人具體資金情況，謹(jǐn)慎做出選擇。

降低存量房貸利率成呼聲

但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，大量的提前還貸會(huì)造成不小的業(yè)務(wù)壓力。個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營(yíng)收和利潤(rùn)，因此銀行會(huì)傾向于采取更多預(yù)約還款、收費(fèi)等措施。

不少業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，提前還貸現(xiàn)象的矛盾還是在存量房貸客戶(hù)還款壓力上，想要緩解這方面的壓力，根本辦法還是給存量房貸打折。

董希淼建議，當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大問(wèn)題需要引起重視，他建議相關(guān)部門(mén)加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問(wèn)題。考慮到2023年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，下一階段提前還貸熱潮或?qū)②呌谄骄彙?/p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，要重視存量房貸利率過(guò)高的現(xiàn)象，各地要把“房貸利率下調(diào)”與“房貸提前償還”之間的關(guān)系做系統(tǒng)研究，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)。

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