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導(dǎo)讀：相較于杭州、東莞、寧波，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，深圳屬于這輪調(diào)控中最嚴(yán)格的城市。

作者｜第一財經(jīng)?吳俊捷

在深圳，樓市調(diào)控加碼的“靴子”終于落地了。

7月15日上午，深圳市住建局《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱“《通知》”）出臺。

《通知》主要核心內(nèi)容涉及到六大方面：1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數(shù)；3、首付比例：無房無貸首付30%，無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%，非普通住宅80%；4、轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免；5、豪宅線增加了總價750萬的限制；6、新房抽簽要優(yōu)先無房、個稅或者社保年限長的。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，相較于杭州、東莞、寧波，深圳屬于目前新一輪調(diào)控中最嚴(yán)格城市?！锻ㄖ分饕亲饔糜谛枨蠖?，短期遏制炒作，給樓市降溫；但涉及二手房交易的政策有限，仍需警惕樓市“打新”、一二手倒掛的投機風(fēng)及城市更新推高一手房價等系列問題。

作用需求端壓抑成交量

《通知》中涉限購、首付比例方面尺度較為嚴(yán)格，引起較多人士關(guān)注。

《通知》對限購政策進(jìn)行了“打補丁”，要求：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。

對戶籍居民家庭限購2套住房，對戶籍成年單身人士、非戶籍居民家庭限購1套住房，非戶籍居民家庭連繳5年社保等依舊是執(zhí)行執(zhí)行2016年深府辦〔2016〕28號文相關(guān)規(guī)定，未作修改。

此外，涉及到離異后購房，未作購房信貸政策的調(diào)整，主要是進(jìn)行了套數(shù)限制。夫妻雙方離異后，任一家庭成員3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

深圳市住建局對此有表示，“這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作?！?/font>

此外，涉及到住房信貸政策方面，《通知》主要是提高了無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭購買非普通住房的首付門檻：最低首付款比例均提高10個百分點，即分別為60%、80%。而無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫向第一財經(jīng)記者表示，貸款條件差別性的調(diào)整，主要是針對已經(jīng)擁有房產(chǎn)的客戶條件提高，盡量避免誤傷首套客戶，置換型物業(yè)銷售壓力大，相信可以壓抑投資氛圍。

此外，過去一段時間，深圳樓市存量房成交活躍，尤其是豪宅片區(qū)價格均有上行。

這次政策出臺包括：對普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化普宅定義修訂，成交總價750萬以上視為豪宅。粗略測算，按照這個標(biāo)準(zhǔn)，100平米的物業(yè)，7.5萬//㎡以上屬于豪宅；120平米物業(yè)，6.2萬/㎡也屬于豪宅。這類住宅在深圳南山區(qū)、寶安區(qū)、福田區(qū)極為常見。

另外，《通知》更新了存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。《通知》還進(jìn)一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，堵塞少交稅的漏洞。

針對上半年深圳個別新房項目出現(xiàn)多人搶購、“打新”的火爆局面，這次政策也有涉及。

針對社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

數(shù)位受訪人士均有提及，政策主要是作用于需求端，其實目的都是一致，以增加交易成本從而達(dá)到壓抑成交的效果。

短期遏制炒作長期待解

縱觀《通知》，首先是需求端的管理。

3月初，深圳樓市迅速回到了年前的狀態(tài)。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年6月深圳二手住宅過戶10594套，成交均價66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度過戶量破萬套是2016年3月。從官方數(shù)據(jù)看，2020年上半年深圳一二手住宅網(wǎng)簽成交6.07萬套，同比上升24.34%。

此次政策的出臺與上半年深圳樓市的偏熱直接相關(guān)。

此前，樓市偏熱的杭州、東莞、寧波三個城市先后迎來新一輪調(diào)控政策收緊。比如涉調(diào)控內(nèi)容最多的寧波發(fā)布穩(wěn)樓市“十條”新政，內(nèi)容包括擴(kuò)大限購范圍、加大土地供應(yīng)力度、強化金融政策監(jiān)管等。杭州主要是規(guī)范了高層次人才優(yōu)先購房有關(guān)要求，明確在本市以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。東莞則主要是重啟新房限價、打擊捂盤惜售行為。

樂有家營銷副總裁劉理琴直言，深圳堪稱這輪調(diào)控中最嚴(yán)格的城市?！昂诵乃枷刖褪亲寗傂杩梢再I到房，二套或投資炒房的控得很嚴(yán)。”

《通知》涉及到二手房信息有限，主要是“加大二手住房交易信息公開力度”等。

而縱觀深圳樓市近年成交量來看，二手房是市場交易大頭，對一手房價格有一定的引導(dǎo)示范作用。而深圳近年“打新”、投機氛圍濃厚的樓盤普遍存在一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。“買到就是賺到”的投機心理也使得深圳樓市投資需求常年保持在30%左右的高位。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受第一財經(jīng)記者采訪之際表示，《通知》與這一階段東莞、杭州、寧波的樓市政策相似，屬于一個階段性的抑制樓市政策。

“限購、限貸屬于一種應(yīng)急性舉措，還是沒辦法遏制深圳這兩年一二手樓價倒掛，‘打新’瘋狂的情況?！彼味⊙a充稱，政策的出發(fā)點是好的，可以先落地看具體情況，后面看實際效果再跟進(jìn)出臺打“補丁”的政策。

此外，由于深圳土地資源有限，這兩年深圳一直在加快推進(jìn)城中村等城市更新項目。但隨之而來的是，城中村拆遷后住房容積率的下降、居住環(huán)境及品質(zhì)的下降等隱患。此前就有業(yè)內(nèi)人士直言，深圳福田CBD周邊環(huán)繞的諸多城中村拆遷帶來的是周邊一手房價向10萬+元/㎡上行，剛需族的住房購買難度并未得到降低。

而此次《通知》主要圍繞一手房。宋丁等多位人士均有提出，《通知》落地后城中村舊改等推高一手房價問題同樣值得觀察。

住房“盤子小”的深圳也正在通過增大住宅供應(yīng)，寄望打破樓市過熱困局。

5月初，深圳發(fā)布的《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，年內(nèi)計劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地，與2019年計劃供應(yīng)量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應(yīng)比例較往年有所上升，年內(nèi)計劃供應(yīng)面積較2019年實際供應(yīng)面積增加了50%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，供求基本面未發(fā)生實質(zhì)性改善的大背景下，本次《通知》的落地后的長期效果仍有待進(jìn)一步觀察。

微信編輯｜蔣張妍（實習(xí)）

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