信托公司參與長租公寓市場機會分析

　　作者：林寅

　　在“房子是用來住而不是用來炒”的定位下，住房租賃市場發展迎來諸多政策利好。十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”；九部委聯合印發“支持租購同權”新政；央行提出“建立健全住房租賃金融支持體系”等。長租公寓是租房市場發展的重要領域，未來發展空間廣闊，是信托公司參與的新業務領域。

　　一 長租公寓的運營模式

　　長租公寓的運營模式主要包括“包租運營”、“購置運營”和“整體開發”三種模式。

　　（一）包租運營模式

　　“包租運營”模式是指長租公寓的運營商從持有存量住房的個人或者持有存量住宅或者商業物業的企業手中以5-10年的較長時間段拿到房源，進行品牌化的裝修與標準化的配置，并增加相應的物業、社交、餐飲等服務，再向市場出租，通過租金的差價獲取收益。相對來說，包租運營模式是一種輕資產模式。

　　包租運營模式是房屋中介商、消費級運營商及互聯網企業的主流模式，收入主要依托規模體量，整體租金回報平均在4%-6%左右，但優勢在于資金占用低、空置率低和周轉率高，項目現金流較為穩健；痛點在于房源的獲取困難，包租成本呈上升趨勢。

　　（二）購置運營模式

　　“購置運營”模式是指長租公寓的運營商在市中心或其他重要地段購置整層或整棟住宅、商住物業，通過進行整體裝修改造與品牌化，并增加相應的物業、社交、餐飲等服務，再向市場出租的模式。由于對底層資產進行了投資，既可以通過租金的差價獲取收益，又能夠享受物業增值。

　　購置運營模式是房地產投資基金、酒店服務商、高端公寓服務商的主流模式，是一種重資產模式。該模式主要痛點在于對長周期資金的需求，以及前期購置資產對資金的投入與占用較高而入住率可能較低。

　　（三）整體開發模式

　　整體開發模式是指長租公寓的運營商以較為合適的成本獲得租賃用地，完成開發、裝修與配套服務配置，并以社區的形式整體對外出租，通過租金的差價和增值服務獲取收益，由于采取社區化出租，在運營成本方面可以得到控制。

　　整體開發模式比較適合房地產商，依托對于地產開發的豐富經驗，能夠較好地控制整體的成本。主要痛點是租金回報周期長，長租公寓建成后還需要較長的運營階段，前期建設投入的資金將被長期占用。

　　二 長租公寓的金融需求

　　與傳統的以出售為目的的房地產開發建設項目相比，長租公寓租金整體回報率偏低，回報周期較長；但是市場需求穩定，且政策支持力度較大。長租公寓的發展離不開金融支持，對金融需求主要體現在以下幾個方面：

　　（一）股權投資需求

　　無論是包租運營、購置運營還是整體開發，長租公寓前期都需要一定規模的資金投入，特別是購置運營和整體開發模式，不僅前期資金量大，而且投資回報期相對較長，因此需要股權類資金投入。與普通住宅股權項目相比，長租公寓股權投資期間分紅可以通過項目的租金實現，而最終的投資收益則依賴于未來的溢價轉讓或退出。從實現方式來看，既可以購置資產后自己運營，也可以委托專業的長租公寓運營商協助運營。

　　（二）項目貸款需求

　　與投入相比，租賃住房項目的租金回報率相對較低且較為穩健，項目過程中的資金需求可以通過貸款來解決。目前，中央及地方各級政府還有央行、銀監會等金融監管部門對金融機構支持住房租賃市場的政策導向比較明朗，五大國有銀行都已開展與住房租賃企業的合作。長租公寓作為運營規范、收益穩健、風險可控、交易對手優質的主流模式，能夠得到銀行的資金支持。

　　（三）資產盤活需求

　　由于長租公寓租金穩定且現金流可持續的特點，項目作為底層資產，非常適合通過證券化的方式進行資產盤活，獲得成本較低且期限較長的資金。長租公寓ABS是以租金收益權為底層資產的標準化融資工具，以租金回流+差額補足的方式支付利息；類REITs則是以項目份額或資產所有權為投資標的股性投資或者夾層融資工具，以租金回報支付期間分紅，并可享受未來的資產溢價。

　　（四）租金融資需求

　　圍繞個人租房所需支付的租金，存在分期支付、消費貸款等金融需求。金融機構通過支持租戶貸款租房，提高租戶的消費能力，有助于增加用戶量與用戶粘性，幫助運營商更快回收資金，改善現金流狀況。

　　三 信托公司的業務機會

　　（一）直接/間接投資長租公寓項目

　　信托公司參與長租公寓投資，主要針對購置運營模式，信托公司發起信托計劃或者以有限合伙項目公司的形式募集資金，購置公寓或其它適合運營長租公寓的地產資產。由于信托公司缺乏運營經驗，一般需要引入專業的運營商進行改造和經營，經過一定的成熟經營后溢價退出。信托公司也可以發起信托計劃募集資金認購持有長租公寓或者項目股權的房地產基金，由房地產基金管理人負責經營與退出安排，減少前端的操作環節。

　　（二）參與長租公寓ABS業務

　　信托公司參與長租公寓資產證券化服務，適用于包租運營與購置運營模式，參與目前國內已有魔方公寓ABS、自如ABS等長租公寓資產支持證券順利發行，以魔方公寓為例，該ABS采取了雙SPV的架構，由中航信托設立單一信托計劃發放貸款，魔方公寓將租金應收賬款質押給信托公司并提供差額補足義務，信托收益權再轉讓給資產支持專項計劃。

　　另外，為了更好地助力長租公寓運營商實現快速擴張，信托公司還可以發展Pre-ABS業務，先向運營商提供前端融資，滿足快速掌握房源的需求，然后再將具有穩定租金合約和現金流的長租公寓證券化，從市場上獲得相對較低成本的資金后，運營商再償還前期相對成本較高的融資。

　　（三）參與長租公寓REITs業務

　　長租公寓REITs是單一項目投資的升級模式，目前國內已有幾單類REITs項目落地，包括新派公寓、保利地產、碧桂園、招商蛇口等都發行了權益型資產支持計劃。投資者可以獲取項目分紅以及溢價退出增值收益，通過在交易所掛牌也為后續市場化估值定價和轉讓打下基礎，為權益型投資帶來了流動性。信托公司在REITs業務中既可以承擔SPV的角色，以信托計劃持有底層資產，實現破產隔離；也可以作為資金補充渠道，向客戶出售REITs份額。

　　（四）為運營商提供投融資服務

　　對于采取整體開發模式的房地產開發商而言，從拿地建設到項目建成的過程中需要投入大量資金。信托公司可以選擇“股+債”的模式參與共同開發，通過合理設計抵押率與物業評估折扣，在保障投資安全的基礎上，減少開發商自持物業的壓力；后續還可以通過開發商回購的方式實現退出。對于純租賃模式，由于缺乏快速變現的資產，與開發商更多可能基于總對總的合作，減少純租賃項目現金回流不足對信托計劃本息兌付的影響。

　　文章來源：中國資本聯盟mp

責任編輯：張偉