深圳樓市又見新動向，部分大行收緊“房抵貸”！房貸利率也現微妙變化，“九連降”終結

　　券商中國 謝忠翔

　　為嚴控樓市，近日，房地產金融監管政策不斷加碼。

　　10月19日，據21世紀經濟報道，深圳等地國有大行已于近期收緊了房產抵押貸款的條件。同日，券商中國記者實地走訪多家國有行、股份行后了解到，近期深圳部分大型銀行，已經對個人房產抵押貸款審核有所收緊。其中部分銀行已經停止了商鋪類的房抵貸業務，對住宅類和公寓類的房抵貸審核條件比之前更為嚴格。

　　今年4月，深圳樓市出現了比較大的波動。對此，深圳銀保監局和人行深圳中心支行、深圳住建局、市場監管局等五部門召開通氣會表示，并未發現違規信貸資金大量流入樓市的情況。相關部門將堅決守住“房住不炒”的紅線，壓實商業銀行責任，嚴禁信貸資金違規用于購房。

　　中國房地產數據研究院院長陳晟對券商中國記者表示，當前我國房地產信貸規模上升較快，有些甚至已接近美國次貸危機時的杠桿水平，同時相關部門希望這個總額度有向下的趨勢，因此決定了整體上對房地產信貸實施相對從緊和審慎的制度。

　　大行收緊“房抵貸”，部分銀行停辦商鋪抵押

　　19日，深圳國有大行對房產抵押貸款收緊的消息曝出后，券商中國記者走訪了位于深圳福田區的多家國有行和股份行進行求證。記者從多位負責信貸業務的客戶經理處了解到，房抵貸業務審核收緊的現象屬實。

　　中行某支行營業部客戶經理向券商中國記者表示，該行確實在近期收緊了對于房抵貸業務的辦理，但影響不大，如客戶能提供符合資質的材料和公司流水，一般不影響貸款的辦理和放款。

　　上述客戶經理表示，目前該行對于住宅類的放款額度，最高能達到房屋評估價格的6成，而公寓類及商鋪類的抵押額度則相對較低，最高分別為5成和4成。這位經理稱，目前該行房抵貸業務的利率也相對較低，僅為3.85%，與最新一年期LPR持平。

　　興業銀行某支行客戶經理對券商中國記者說，“目前各大國有銀行都收緊了房屋抵押貸款的辦理，特別是進入四季度，銀行貸款投放也有收緊。”他介紹，目前該行辦理一般住宅類房抵貸業務，下發的額度最多能達7成，但公寓類低于前者，一般該行已不做商鋪類抵押，若要做放款額度也相對較低，主要原因在于商鋪類房產的流動性較差。

　　券商中國記者以辦理房屋抵押貸款為由咨詢廣發銀行某支行工作人員時，該工作人員稱，需評估房屋每平米單價是否超過6萬元/平米，且負債率在75%即可下發房屋價值7成的貸款額度。同時她表示，該行目前不辦理商鋪類的房抵貸業務。

　　業內人士認為，深圳一些大行收緊房產經營貸，既有防范資金流向的考慮，也有控制整體規模的考慮。如一些銀行貸款資金違規流入樓市，還有一些企業在疫情期間申請銀行貸款的同時，將低成本貸款資金用于購買結構性存款進行套利，從這些角度上，收緊房屋抵押貸款的審核，能夠對這些違規使用資金的現象產生一定的遏制作用。

　　中國房地產數據研究院院長陳晟對券商中國記者說，“整個房地產金融體系一般分為兩部分，一是房地產企業的融資，另一部分是居民家庭房產負債。目前我國在房地產信貸規模的上升速度較快，已經有些接近美國次貸危機時的杠桿水平，那么相關部門希望這個總額度有向下的趨勢，這決定了整體上對房地產信貸實施相對從緊和審慎的制度。”同時他也認為，由于已臨近年底，各大銀行的貸款額度也相對較緊。

　　深圳嚴控樓市，建行吃大額罰單

　　此前針對經營貸相關情況，深圳銀保監局成立專項工作組，開展深入調查摸底，有針對性地制定監管措施。4月20日，央行深圳中心支行已向深圳個商業銀行發出通知，要求各商業銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場的情況。

　　與此同時，雖當時正處于疫情期間，但彼時深圳房價不降反升，僅2月，深圳二手房交易均價上漲約10%。

　　4月22日，深圳相關監管部門初步排查的情況顯示，未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況；轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模占比很小。

　　同日，銀保監會首席風險官肖遠企在國新辦舉行的新聞發布會上回應深圳“房抵貸”問題時表示，如果是通過房產抵押申請的貸款，包括經營和按揭貸款都必須要真實遵循申請時的資金用途。我們要求銀行一定要監控資金流向，確保資金運用在申請貸款時的標的上，對于違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。

　　之后，深圳房地產監管措施也不斷升級，7月15日，房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網簽，9月10日深圳打擊“假離婚”炒房再出招，建立婚姻信息查詢機制，加強住房貸款業務的監督和檢查。

　　另一方面，在監管部門嚴控信貸資金流入樓市的背景下，仍不斷有銀行因違規受到巨額罰單。

　　今年2月20日，北京銀保監局給予某股份制銀行合計2020萬元罰款的行政處罰，罰單中列舉了該行19項違法違規事由，其中13條跟房地產有關。

　　10月16日，銀保監會深圳監管局開出5張罰單，其中3張罰單涉及向房地產領域違規發放貸款。在最大的一張罰單中，建行深圳分行被罰款731.35萬元，罰沒收違法所得121.35萬元，成為今年10月以來銀保監會開的金額最大罰單。

　　陳晟對券商中國記者表示，“我們研究過，房價的增速與信貸的松緊程度這一指標的相關度很大，若信貸收緊，房價增速的動力就會下降。”他認為，對于金融機構來說，整體也要保證資金流向實體和企業，而不是造成房地產過度占用貸款額度，這也是監管調控的方向。

　　房貸利率“九連降”終結

　　此前，有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。業內人士預計，四季度金融監管升級，金融環境趨緊，房企融資高度承壓。

　　同時，房貸利率下降趨勢也迎來拐點。

　　10月19日，據融360大數據研究院發布的《2020年10月中國房貸市場報告》稱，對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年10月（9月20日-10月18日），全國首套房貸款平均利率為5.24%，二套房貸款平均利率為5.55%，均與上月持平。報告認為，今年以來房貸利率九連降的趨勢終結，拐點出現。

　　回到深圳樓市，在剛剛過去的9月，深圳的新房、二手房市場也出現冰火兩重天的現象。

　　新房方面，深圳的“金九”樓市創下了7年同比成交量新高，也是今年月成交量新高，共成交4871套，成交面積為48.79萬平方米。

　　相比火熱的新房市場，二手房市場則幾近冰點。9月，據中原研究中心統計，深圳二手房成交量繼續大幅下滑，四個月以來，成交量首次不足萬套，僅成交8820套，環比減少22.1%。

　　對于深圳樓市后市發展，中國房地產數據研究院院長陳晟對券商中國記者分析時認為，“從整體信貸從緊的背景下，一些比較熱門的、核心區域的樓盤的上漲程度會緩和下來，回到平穩狀態；同時，銀行金融信貸也回到一種比較正常、平衡的狀態?！?/font>

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責任編輯：張譯文