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       重拳出擊！無(wú)錫全面升級(jí)樓市調(diào)控，二套首付六成，打擊假離婚…住建部再喊6城市開(kāi)會(huì)，釋放什么信號(hào)？

　　又一城市收緊樓市調(diào)控政策！

　　8月30日，無(wú)錫樓市調(diào)控新政正式實(shí)施，新政包括限制離異家庭購(gòu)房套數(shù)、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作。

　　無(wú)錫出臺(tái)樓市新政與其土地市場(chǎng)偏熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快有關(guān)。就在8月26日，住建部再喊6個(gè)城市開(kāi)會(huì)，強(qiáng)調(diào)毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，始終繃緊調(diào)控這根弦，從源頭上解決問(wèn)題，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次參會(huì)的6個(gè)城市包括沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等，大多是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市，預(yù)計(jì)短期內(nèi)或出臺(tái)收緊政策。

　　無(wú)錫出臺(tái)調(diào)控組合拳，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房

　　據(jù)無(wú)錫日?qǐng)?bào)報(bào)道，近期，無(wú)錫市研究出臺(tái)了《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），并于8月30日起正式施行。《通知》提出了五方面針對(duì)性措施，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

　　5個(gè)方面措施包括：加強(qiáng)土地市場(chǎng)管控、支持居民合理自住需求、堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析。

　　值得注意的是，在堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房方面，就包括限制離異家庭購(gòu)房套數(shù)、提高值稅征免年限、提高二套房首付比例、嚴(yán)查購(gòu)房資金來(lái)源等4條精準(zhǔn)調(diào)控措施：

　　1、  限制離異家庭購(gòu)房套數(shù)：在現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，增加了對(duì)離異家庭購(gòu)房套數(shù)的限制，規(guī)定夫妻離異后2年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算。在滿足合理住房需求的同時(shí)，防止通過(guò)“假離婚”手段獲取購(gòu)房資格。

　　2、  提高增值稅免年限：對(duì)居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房限制轉(zhuǎn)讓的時(shí)間仍為2年，但將市區(qū)（不含棚戶區(qū)改造重點(diǎn)地區(qū)）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，滿2年但不滿5年的需要繳納增值稅。

　　3、  提高二套房首付比例：對(duì)無(wú)房無(wú)貸的首次購(gòu)房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付比例最低30%的政策，公積金貸款政策也未作調(diào)整，“剛需住房”居民不受新政策影響。但對(duì)已擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的，最低首付比例由40%調(diào)整為60%。

　　4、  嚴(yán)查購(gòu)房資金來(lái)源：金融監(jiān)管部門(mén)要嚴(yán)格審查購(gòu)房資金來(lái)源，監(jiān)控消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金去向，嚴(yán)防居民挪用消費(fèi)貸款和其他貸款用于購(gòu)房。

　　另外，在加強(qiáng)土地市場(chǎng)管控方面的措施包括：增加年度供應(yīng)計(jì)劃；熱點(diǎn)區(qū)域執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”；開(kāi)展購(gòu)地資金來(lái)源穿透式核查。

　　在整頓市場(chǎng)秩序和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管方面的措施包括：全面落實(shí)住房?jī)r(jià)格申報(bào)制度，探索合同備案價(jià)、貸款核定價(jià)、納稅申報(bào)價(jià)“三價(jià)合一”的核查機(jī)制；停止執(zhí)行疫情期間商品房預(yù)售許可及資金監(jiān)管方面的紓困政策；建立房地產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記、土地、金融、財(cái)稅、統(tǒng)計(jì)等數(shù)據(jù)匯集和業(yè)務(wù)協(xié)同機(jī)制。

　　此外，在支持合理自住需求方面的措施包括：出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)保障房管理政策；開(kāi)展租賃住房建設(shè)試點(diǎn)和閑置低效商業(yè)辦公用房改建為租賃住房試點(diǎn)；加大老舊小區(qū)改造的投入；鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定商品房銷(xiāo)售方案時(shí)，普通商品住房?jī)?yōu)先向本市無(wú)房居民家庭和引進(jìn)人才銷(xiāo)售。

　　無(wú)錫土地市場(chǎng)被江蘇省點(diǎn)名，房?jī)r(jià)漲幅居前

　　對(duì)于無(wú)錫出臺(tái)調(diào)控新政的原因，8月29日，無(wú)錫市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀中表示，近年來(lái)，無(wú)錫城市競(jìng)爭(zhēng)力、吸引力持續(xù)增強(qiáng)，新增人口逐年增多，居民購(gòu)房需求不斷增加。近期土地市場(chǎng)呈現(xiàn)偏熱狀態(tài)，地價(jià)上漲較快，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)。為堅(jiān)持“房住不炒”定位，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，《通知》綜合運(yùn)用土地、金融、稅收、行政等手段，繼續(xù)支持居民合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，著力實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，努力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　可見(jiàn)，無(wú)錫土地市場(chǎng)偏熱的調(diào)控升級(jí)的主要原因，而這種偏熱狀態(tài)此前已經(jīng)引起了江蘇省的重視并點(diǎn)名。8月19日，江蘇省自然資源廳發(fā)布《省廳部署做好住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控工作》，部署2020年住宅用地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控工作，其中提出，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)南京、無(wú)錫、蘇州市住宅用地供應(yīng)監(jiān)測(cè)、評(píng)價(jià)和考核。

　　而在隨后無(wú)錫出讓土地時(shí)，也出臺(tái)了新規(guī)，對(duì)于9月4日即將出讓的3幅居住用地，不但重啟限價(jià)機(jī)制，而且首提“報(bào)建人才住房”。此次無(wú)錫的調(diào)控新政中，也提出建立房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效管控土地價(jià)格，熱點(diǎn)區(qū)域嚴(yán)格執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓模式。

　　值得注意的是，無(wú)錫此次新政中首提“開(kāi)展購(gòu)地資金來(lái)源穿透式核查”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這符合央行住建部“8.20”房企座談會(huì)精神以及江蘇省提出的住宅用地分類(lèi)調(diào)控的導(dǎo)向，有助于打擊無(wú)錫近期地價(jià)炒作等現(xiàn)象，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目加杠桿放大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，從無(wú)錫的房?jī)r(jià)來(lái)看，漲幅也是全國(guó)居前的。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月，無(wú)錫的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.2%，漲幅位居全國(guó)第三；同比漲幅為9.9%，漲幅位居全國(guó)第四。

　　為防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒作，無(wú)錫此次新政的核心內(nèi)容是限購(gòu)限貸全面升級(jí)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，限制離異購(gòu)房套數(shù)、防范假離婚騙購(gòu)是今年限購(gòu)打補(bǔ)丁的重要體現(xiàn)，而限貸收緊政策，提高二手房首付比例至6成，使得后續(xù)貸款壓力增大，客觀上會(huì)限制炒房需求的釋放，也說(shuō)明銀行貸款部門(mén)政策升級(jí)的導(dǎo)向。此外，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年，也符合國(guó)務(wù)院“7.24”房地產(chǎn)工作座談會(huì)的精神，即“要發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求”，預(yù)計(jì)這一調(diào)控后續(xù)被全國(guó)其他城市借鑒的可能性較大。

　　無(wú)錫市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)負(fù)責(zé)人在新政解讀中還指出，近些年，無(wú)錫出現(xiàn)炒作“學(xué)區(qū)房”的現(xiàn)象，少數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員和自媒體存在惡意炒作和虛假宣傳的行為，造成了市場(chǎng)恐慌和價(jià)格失真，嚴(yán)重誤導(dǎo)了市民和監(jiān)管部門(mén)。無(wú)錫相關(guān)監(jiān)管部門(mén)將探索合同備案價(jià)、貸款核定價(jià)、納稅申報(bào)價(jià)“三價(jià)合一”的核查機(jī)制，加強(qiáng)稅務(wù)稽查和市場(chǎng)監(jiān)管，并將依法予以嚴(yán)厲打擊。

　　住建部再喊6城市開(kāi)會(huì)，要求切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任

　　繼7月24日國(guó)務(wù)院喊10個(gè)城市召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)后，8月26日，住建部再喊6個(gè)城市開(kāi)會(huì)。

　　會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。會(huì)議要求，切實(shí)落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，始終繃緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這根弦。要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策，從源頭上解決問(wèn)題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。會(huì)議指出，落實(shí)省級(jí)監(jiān)控和指導(dǎo)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，指導(dǎo)城市采取針對(duì)性措施。

　　此前的10個(gè)城市包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙等，而此次的6個(gè)城市包括沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)既有的調(diào)控思路，尤其是明確了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和考核的工作。此次參會(huì)的城市基本上是近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，比如銀川和唐山在全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)排行中都比較靠前，此類(lèi)城市參會(huì)有很強(qiáng)的窗口指導(dǎo)效應(yīng)，會(huì)議也是希望后續(xù)能夠積極落實(shí)“三穩(wěn)”的政策內(nèi)容。

　　證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，唐山新房?jī)r(jià)格同比漲幅連續(xù)2個(gè)月全國(guó)第二；二手房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)9個(gè)月全國(guó)第一。銀川新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)3個(gè)月全國(guó)第一，同比漲幅連續(xù)2個(gè)月全國(guó)第一；二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)3個(gè)月全國(guó)第三，7月同比漲幅位居全國(guó)第五。沈陽(yáng)二手房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)3個(gè)月全國(guó)第三。

　　中指研究院指出，參會(huì)的6個(gè)城市中，成都調(diào)控政策嚴(yán)格，沈陽(yáng)、唐山較嚴(yán)格，其他城市調(diào)控相對(duì)寬松，政策有收緊空間。今年以來(lái)唐山房?jī)r(jià)累計(jì)領(lǐng)漲京津冀地區(qū)各城市，常州新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲、土地市場(chǎng)熱度較高，其他城市亦存在一定市場(chǎng)不穩(wěn)定預(yù)期（部分城市改善型戶型住宅價(jià)格上漲較多，亦會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)影響），短期內(nèi)這部分城市或出臺(tái)收緊政策。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，綜合來(lái)看近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策，從六月銀保監(jiān)會(huì)“回頭看”、部分城市調(diào)整土地出讓政策、重點(diǎn)城市調(diào)控加碼、房企融資收緊，再到城市座談、房企座談、城市會(huì)商，以上共同體現(xiàn)了房地產(chǎn)政策的新特征“精準(zhǔn)調(diào)控”。分類(lèi)調(diào)控、因城施策是下階段的政策方向，從供應(yīng)、需求、金融、房企等多個(gè)層面入手，共同保障“房住不炒”落在實(shí)處。

　　嚴(yán)躍進(jìn)還表示，7月24日國(guó)務(wù)院10城房地產(chǎn)工作座談會(huì)、8月20日央行住建部12家房企座談會(huì)以及8月26日住建部6城房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)都明確了長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容，后續(xù)在長(zhǎng)效機(jī)制建立過(guò)程中，防范房?jī)r(jià)炒作、規(guī)范融資行為等成為重要的管控內(nèi)容。預(yù)計(jì)9月份各地若是房?jī)r(jià)和地價(jià)炒作過(guò)多仍會(huì)進(jìn)行管控。

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責(zé)任編輯：陳志杰